Mutui: passare dal variabile al fisso per qualcuno potrebbe essere il momento giusto.

Scritto il alle 08:30 da [email protected]

Ancora una volta una legge riguardante i mutuatari viene spudoratamente ignorata dalla maggior parte degli organi di informazione e le banche chiaramente si guardano bene dal pubblicizzarla, si tratta della legge 106 del 2011 ed in particolare dell’articolo 8 comma 6 grazie al quale  alcuni mutuatari che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile, fino al 31 dicembre, potrebbero passare ad un mutuo a tasso fisso composto dall’IRS 10 anni più lo spread di stipula del variabile, ed il periodo è favorevole visto che l’IRS 10 anni attualmente è al di sotto del 2%.

Lo sconosciuto articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011 da il diritto di ottenere questo passaggio senza spese e, come dicevamo, le banche evitano di farlo conoscere ai loro clienti, abbiamo numerose testimonianze di persone che si sono sentite dire che non esiste nulla del genere o che è impossibile rinegoziare a quelle condizioni. Il consiglio è sempre lo stesso andate in banca informati e con la stampa dell’articolo di legge, solo così saranno costretti a darvi ascolto.

Caratteristiche necessarie per poter usufruire di questa opportunità:

1) Il mutuo deve essere stato acceso prima del 14 maggio 2011;

2) la finalità deve essere per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;

3) deve essere un mutuo a tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto, sono escluse tutte le tipologie di mutuo a tasso variabile che non siano variabili puri perciò sono chiaramente esclusi tutti variabili con CAP, variabili con possibilità di passare al fisso, variabili a rata costante ecc.ecc. 

4) l’importo originario del mutuo non deve essere superiore ai 200.000 euro;

5) l’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non deve essere superiore ai 35 mila euro;

6) non ci devono essere stati ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;

La legge prevede che il tasso applicato non dovrà essere superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo maggiorato dello spread indicato sul contratto del mutuo originario.

In fase di rinegoziazione c’è anche la possibilità di chiedere un’eventuale variazione della durata residua del mutuo, è possibile infatti sia la riduzione che l’allungamento per un massimo di 5 anni purchè la durata residua del mutuo al momento della rinegoziazione non superi i 25 anni.

Per poter ottenere l’applicazione di questa legge è sufficiente farne richiesta alla propria banca, quello che la legge non specifica è quale deve essere la data di rilevazione dell’ IRS da applicare, in alcuni casi è stato preso come riferimento quello del giorno di presentazione della domanda di rinegoziazione, in altri casi quello del giorno dell’attuazione della rinegoziazione.

Dal nostro punto di vista è un’opportunità da prendere in considerazione soprattutto se il mutuo è “giovane” e mancano ancora molti anni alla chiusura dello stesso, con l’IRS 10 anni attuale e gli spread in vigore due o tre anni fa è possibile fissare un tasso anche al di sotto del 3% per tutta la durata del mutuo.

Ci sono diverse testimonianze di mutuatari che hanno già approfittato dell’occasione e sono riusciti a garantirsi dei tassi di tutto rispetto per tutta la durata del mutuo, per il momento il record da noi conosciuto è un 2,85% per i rimanenti 28 anni di mutuo.

Come dicevamo, qualche istituto di credito sicuramente proverà a negarvi la rinegoziazione, ma se rientrate nei parametri richiesti dalla legge la banca non può rifiutarsi, la legge è chiara e dice che :

“il mutuatario ……ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni……” pertanto a meno che tale legge non venga abrogata nei prossimi giorni la banca non ha nessuna possibilità di rifiutare la rinegoziazione.

Per tutti gli interessati riteniamo opportuno riportare il testo integrale dell’articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011, tratto dalla Gazzetta Ufficiale n° 160 del 12 luglio 2011

 La materia della «rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario» e’ regolata come segue:

a) fino al 31 dicembre 2012 il mutuatario che – prima dell’entrata in vigore del presente decreto – ha stipulato, o si e’ accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 200 mila euro, per l’acquisto o la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui alla lettera b), qualora al momento della richiesta presenti un’attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti, non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;

b) la rinegoziazione assicura, in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;

c) il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purche’ la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni;

d) le garanzie ipotecarie gia’ prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi del presente comma continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalita’ convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalita’ o annotazione. Resta fermo quanto previsto dall’articolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385. La disposizione di cui alla presente lettera si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualita’ di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoziazione. In tal caso la banca e’ surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalita’ o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell’integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell’operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite;

e) qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da’ notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validita’ ed il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalita’ o annotazione.

[email protected]

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2 commenti Commenta
kry
Scritto il 9 luglio 2012 at 21:29

E’ un peccato che ci siano poche persone che leggono di queste cose interessanti. Come già spiegato in altro post di questo blog 5 anni fa scelsi il tasso fisso e già surrogato sono al 4,9. Sono contento e pensare che se avessi optato per la scelta contraria grazie a questo post forse batterei il record del 2,85. Ritengo attualmente non molte le persone che rientrino nei sei punti anche se con la crisi che avanza sicuramente gli ISEE sotto i 35.000 aumenteranno e sapere che c’è una possibilità in un momento delicato di diminuire le spese di certo aiuta. Il record del 2,85 % probabilmente verrà battuto visto che momentaneamente i tassi scendono e in danimarca sono negativi. Auguri a tutti quelli che possono praticare il passaggio dal variabile al fisso e intanto magari cambiano qualcosa anche per il fisso soprattutto sullo spread praticato dalle banche perchè allo stato attuale la surroga è impraticabile anche qui è emersa l’abilità delle banche di aggirare l’ostacolo della surroga. Grazie di nuovo per l’informazioni. Saluti.

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freeybor
Scritto il 11 luglio 2012 at 00:55

Grazie a te kry per i commenti e per la costante lettura dei nostri articoli. Approfitto del tuo intervento per chiarire che grazie a questa rinegoziazione è possibile anche annullare l’effetto di un eventuale floor applicato al mutuo, quindi chi rientra nelle caratteristiche specificate ed ha uno spread intorno all’1% e un floor superiore al 3% dovrebbe correre in banca e chiedere subito di rinegoziare con la legge 106.

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