Agevolazioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate.

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Vista la vastità dell’argomento per poterlo analizzare in maniera abbastanza approfondita abbiamo deciso di suddividerlo in più articoli, oggi analizzeremo quali sono le agevolazioni previste in caso di acquisto della “prima casa” e quali devono essere i requisiti degli immobili per poter essere applicate.

Le agevolazioni variano a seconda che la vendita dell’immobile sia soggetta a regime IVA oppure no, vediamo quali sono i vari casi in base alla tipologia del venditore.

Acquisto da impresa entro 4 anni dalla dichiarazione di fine lavori:

a) Iva ridotta al 4%,

b) imposta di registro in misura fissa di 168 euro

c) imposta ipotecaria in misura fissa di 168 euro

d) imposta catastale in misura fissa di 168 euro.

Acquisto da privato o da impresa dopo 4 anni dalla dichiarazione di fine lavori:

a) imposta di registro con aliquota ridotta del 3%

b) imposta ipotecaria in misura fissa di 168 euro

c) imposta catastale in misura fissa di 168 euro.

Vi volevamo far notare che mentre l’Iva nel caso di acquisto da impresa si paga sul prezzo di acquisto, nel caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, quest’ultima viene calcolata sul valore catastale rivalutato dell’immobile e non sul prezzo pattuito tra le parti, per calcolarne l’importo sarà quindi necessario conoscere la rendita catastale dell’immobile che dovrà essere rivalutata moltiplicandola per 115,50, il 3% della cifra risultante sarà l’importo dell’ imposta di registro da versare all’erario.

Le imposte di registro, catastali ed ipotecarie vengono versate al notaio che provvederà a pagarle come sostituto d’imposta allo Stato, mentre l’Iva va pagata direttamente al costruttore.

Per poter usufruire delle agevolazioni l’immobile deve soddisfare alcune caratteristiche:

1) deve essere classificato come abitazione, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A/11.

2) non deve essere essere classificato di lusso secondo le caratteristiche indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 pubblicato in gazzetta ufficiale n° 218 del 27/08/1969. Attenzione, tra le caratteristiche che rendono un’immobile “di lusso”c’è la superficie che deve essere calcolata cosiderando tutta la zona interna compresi i muri perimetrali e non deve essere superiore ai 240 mq.

3) l’immobile deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha o intende trasferire (entro 18 mesi dall’acquisto) la residenza, od in alternativa nel comune dove svolge l’attività lavorativa.

4) non è necessario che l’immobile sia destinato ad abitazione propria o dei famigliari, infatti si può acquistare con le agevolazioni anche un’immobile locato o da locare dopo l’acquisto.

I benefici possono essere applicati anche alle pertinenze dell’abitazione ma con il limite di una per ciascuna delle categorie catastali C/2 ( cantina o soffitta), C/6 (garage o box), C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Con la circolare n° 38 del 12 agosto 2005 la Direzione centrale Normativa e Contenzioso ha fornito chiarimenti sull’applicazione delle agevolazioni in alcuni casi particolari ed ha stabilito che potranno essere applicate anche nei casi sottoelencati:

1) abitazione non di lusso in fase di costruzione, allo stato rustico, o in corso di rustrutturazione;

2) case rurali destinate ad abitazione purchè non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo,

3) abitazioni o porzioni di abitazione contigue.

4) acquisto della nuda proprietà purchè siano soddisfatti anche gli altri requisiti e si destini l’immobile a propria abitazione in seguito alla consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà.

Il punto n° 3 merita un’approfondimento, infatti l’agenzia delle entrate con la risoluzione n° 142 del 04 giugno 2009 ha stabilito che le agevolazioni si applicano anche nei quando il proprietario decide di acquistare un immobile o una porzione di immobile adiacente per ampliare la propria abitazione, oppure nel caso che acquisti due unità immobiliari contigue con intenzione di unirle per formare un’unica abitazione.

Nel prossimo articolo sulle agevolazioni vedremo chi può usufruirne.

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