Agevolazioni prima casa: perdita dei benefici

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In questo terzo ed ultimo appuntamento con le agevolazioni prima casa vedremo quali possono essere i motivi per la decadenza delle stesse e quali sono le sanzioni applicate.

 

I benefici possono decadere in caso di:
– false dichiarazioni;
– mancato trasferimento della residenza -entro 18 mesi dall’acquisto- nel Comune ove e’ posta l’abitazione acquistata.
Su questo punto dobbiamo precisare che in alcuni casi in cui il mancato trasferimento sia dovuto a cause di forza maggiore sopraggiunte successivamente alla stipula del contratto non c’è il decadimento delle agevolazioni (risoluzione dell Agenzia delle Entrate 140 E del 10/04/2008), in seguito vedremo quali sono questi casi.
– vendita o donazione dell’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dall’ acquisto e senza che entro un anno sia stata riacquistata un’abitazione principale usufruendo nuovamente delle agevolazioni,
nel caso in cui entro cinque anni vengano cedute solamente porzioni non significative della casa (come per esempio una pertinenza), le agevolazioni sulla parte rimasta di proprieta’ non decadono. La decadenza, quindi, riguarda solo la porzione ceduta (risoluzione dell’agenzia delle entrate n.30/E del 16/2/2008),

 

Mancato trasferimento della residenza per cause di forza maggiore.

Il verificarsi di un impedimento può evitare la decadenza delle agevolazioni se si tratta di un evento con queste caratteristiche:
– oggettivo
– non prevedibile
– tale da non poter essere evitato
– caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata
Vediamo di seguito alcune situazioni che sono verificate e che state ritenute “cause di forza maggiore”:
– un terremoto che abbia colpito l’intero comune;
– il ritardo, per un dipendente, nel trasferimento della propria sede di servizio;
– l’impossibilità di disporre dell’abitazione a causa della sua mancata riconsegna da parte dell’inquilino;
– la dichiarazione di inagibilità del fabbricato da parte degli organi competenti
– la mancanza dell’allacciamento alla rete fognaria (ignota all’acquirente al momento dell’acquisto), a causa della quale il Comune fa interrompere i lavori di ristrutturazione dell’immobile e richiede il parere della Sovrintendenza con conseguente prolungamento dei tempi per la conclusione dei lavori.
– necessità di svolgere opere di consolidamento delle fondazioni dell’edificio a causa di danni subiti dall’immobile in seguito all’incendio di un edificio attiguo che abbia reso inagibile il fabbricato;
– la necessità di eseguire alcune opere di sanatoria, non prevedibili e rese necessarie dalle opere difformi eseguite dal venditore-costruttore.

 Analogamente potrebbero essere considerate cause di forza maggiore:

– il fallimento dell’impresa costruttrice
– esproprio del fabbricato da parte della pubblica Autorità;
– revoca del trasferimento per motivi di lavoro;
– lesioni strutturali del fabbricato.

 

Non costituiscono sicuramente cause di forza maggiore perché esistono al riguardo delle sentenze della Corte di Cassazione:

– il tardivo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino se il proprietario non ha intrapreso nessuna attività intesa a conseguire la disponibilità dell’immobile.
– il mancato rilascio (entro 18 mesi) da parte del Comune della concessione edilizia in sanatoria perché acquistando un’immobile sprovvisto di concessione edilizia in sanatoria, l’acquirente è consapevole di non poter legittimamente utilizzare il bene e quindi ha accettato il rischio di eventuali dinieghi o ritardi nel rilascio della stessa.
– un’infiltrazione di acque reflue in un’appartamento a meno che non si dimostri l’esistenza di complicanze idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparazione ed ad impedire in modo assoluto il trasferimento della residenza anagrafica;
– il protrarsi dei lavori di ristrutturazione nell’immobile agevolato.

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”, nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.

La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.
Precisamente:
– il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
– l’imposta ipotecaria del 2%;
– l’imposta catastale dell’1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell’1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell’1,5% dal 1° gennaio 2011.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.

 

Chi invece vende la prima casa prima di 5 anni e riacquista entro un anno una nuova prima casa oltre a non perdere le agevolazioni avra’ diritto ad un credito d’imposta (o bonus fiscale) pari all’imposta di registro od all’Iva pagata sul precedente acquisto.
Di tale credito non puo’ essere chiesta la restituzione, ma puo’ essere utilizzato per:
– pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l’irpef sulla dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto.
– compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidazione unificata con modello F24.

– Il bonus puo’ essere utilizzato anche per l’abbattimento delle imposte di successione e di donazione dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
– se si riacquista da un’impresa, il credito non potra’ essere utilizzato per ridurre o non pagare l’iva, pur se questa e’ agevolata. Esso potra’ essere utilizzato solo per pagare le altre imposte;
– il bonus non puo’ essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stata acquistata da un’impresa costruttrice prima del 22/5/93, quando l’aliquota Iva del 4% era quella ordinaria (non agevolata). L’Agenzia delle Entrate ha pero’ precisato che questa circostanza non preclude il diritto al beneficio quando l’acquirente dimostri che alla data di acquisto dell’immobile venduto era comunque in possesso dei requisiti “prima casa”. Cio’ vale anche nei casi in cui l’acquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o in cooperativa senza usufruire delle agevolazioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94).
– il credito di imposta non e’ usufruibile nel caso si proceda alla vendita della pertinenza a suo tempo acquistata godendo dei benefici, con riacquisto di un’altra pertinenza entro un anno. All’acquisto della nuova pertinenza si possono applicare comunque, qualora ricorrano i presupposti, i benefici “prima casa” (risoluzione agenzia entrate n.30 del 1/2/2008).
– il bonus spetta solo se il riacquisto sconta l’imposta di registro o l’IVA. Non spetta quindi nel caso in cui la riacquisizione avvenga attraverso una donazione soggetta alla relativa imposta e NON piu’ all’imposta di registro (risoluzione agenzia entrate n.125 del 3/4/2008).
– Il tutti i casi l’eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata (perche’ per esempio il valore del nuovo acquisto e’ inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu’ basse rispetto al credito) non puo’ essere chiesta a rimborso ed andra’ inevitabilmente persa.
Il diritto ad usufruire del credito d’imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi in caso di morte del titolare.

Per agevolare la ricerca di seguito vi inserisco i link ai 2 precedenti articoli sulle agevolazioni prima casa:

Agevolazioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate.

Agevolazioni prima casa: chi può richiederle.

 

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