Mutuo a tasso fisso… un mutuo senza segreti?

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Il mutuo a tasso fisso potremmo anche definirlo il mutuo “madre di tutte le certezze”, infatti per questo tipo di mutuo, analizzando il piano di ammortamento allegato al contratto stipulato, saremo in grado di conoscere con impeccabile precisione: l’importo della rata  come anche il totale degli interessi corrisposti e le quote capitale, quote interessi e debito residuo per ogni rata di ammortamento; parametri che risultano invece essere del tutto imprevedibili, come sappiamo, per un mutuo a tasso variabile.

Il piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso è insomma una foto istantanea della nostra situazione futura pattuita oggi al momento della stipula; per capirci,  se per la rata60 è previsto un debito residuo di 89.453 euro, tale sarà tra 5 anni dopo la stipula. E questo è una delle certezze del mutuo a tasso fisso; un ‘elettrocardigramma piatto e privo di aritmie.

NB: la stessa “certezza” sul debito residuo futuro la si ha solo con certi tipi di mutui a tasso variabile ed in particolare con i variabili a “quote capitale prefissate” o “predeterminate” dirsivoglia; argomento specifico che tratteremo in altro articolo.

Quei segreti da conoscere del mutuo a tasso fisso: pochi ma buoni…

A che tasso stipuleremo? – Attenzione però al tasso con cui “arriviamo” alla stipula che  difficilmente coincide col tasso che vi è stato preventivato in banca in fase precontrattuale. Nella maggioranza dei casi infatti il tasso del vostro mutuo verrà definitivamente stabilito proprio il giorno della stipula sommando lo spread concordato in preventivo con l’indice di riferimento del momento di uno, due o tre giorni prima della stipula, che per i mutui a tasso fisso è l’IRS di pari durata del mutuo.  Essendo L’IRS soggetto quotidianamente alle altalenanti tensioni di mercato, non è difficile quindi immaginare come potrebbe esserci una sostanziale differenza tra il tasso fisso del preventivo con la banca e quello effettivamente e definitivamente applicato al mutuo. In pratica nonostante il funzionario bancario ci possa aver offerto un tasso fisso al 5,0%, potremmo ritrovarci a dover stipulare un tasso del 5,2% proprio per il fatto che nei tempi che intercorrono tra preventivo e stipula del mutuo (in genere non meno di un mese, mese e mezzo) il parametro di riferimento IRS, nel frattempo, è aumentato!

Questo fattore “imprevedibilità” degli IRS di mercato non risulta affatto trascurabile;  facciamo  un esempio concreto per mutuo di importo di 150.000 euro, durata 25AA con TAN di preventivo 5,0% e tasso effettivo stipulato di contratto 5,2%. Ebbene suddetto “scherzetto” di soli 0,2 punti percentuali di incremento del tasso di stipula ci fa corrispondere ben 5.000 euro di interessi totali a fine mutuo e 18 euro in più al mese.

Insomma: la variabile “imprevedibilità” dell’IRS effettivo di stipula rispetto a quello del preventivo è l’unica “incertezza” che dobbiamo coltivare optando per un mutuo a tasso fisso, il resto è tutto niente di nuovo sul fronte occidentale; dopo questa piccola “suspance” pre-stipula… noia e calma piatta.

Per inciso, è bene sapere che comunque non tutte le banche determinano il tasso di contratto rilevando l’IRS in prossimità della stipula; sono sempre più diffuse le banche che preferiscono stabilire un tasso d’ufficio che “vale” per le stipule entro un determinato periodo. In questi casi quindi, il tasso del preventivo comunicato dal funzionario bancario in fase pre-contrattale è affidabile e coinciderà con quello del contratto, semprechè si riesca a stipulare entro i termini prestabiliti dall’offerta. Sta ad ogni “bravo” mutuato chiedere o scoprire i termini e le modalità con i quali la banca a cui siamo interessati determina il tasso effettivo di stipula; se è un tasso “finito” o “collegato” ad un IRS rilevato poco prima della stipula.

Alcune altre banche rilevano l’IRS in uno degli ultimi giorni lavorativi del mese precedente alla stipula; anche in questo caso come in quello nel caso di tasso finito di preventivo, le emozioni scaturite dall’imprevedibilià del tasso di stipula non esistono o perlomeno si riducono notevolmente.

Riportiamo stralci di alcuni fogli informativi di mutui a tasso fisso commercializzati da alcune banche che riassumono e ci confermano i tre diversi modi dideterminare il tasso di stipula..

Abbiamo visto come alcune banche propongono al cliente un tasso fisso a regime (come nel caso di Banco Popolare che propone un 5,25% riportato nel foglio informativo) senza specificare lo spread e tengono valido questo tasso per un certo periodo di tempo, in genere un mese. Di conseguenza, per ottenere il tasso di stipula come promesso dall’offerta, la stipula deve essere obbligatoriamente fatta entro quel determinato periodo nel quale l’offerta è valida. Sembrerebbe una buona cosa per stabilire un tasso fin dal primo incontro con il funzionario, ma spesso accade che se i tassi dalla richiesta al momento della stipula subiscono variazioni considerevoli in aumento, stranamente la stipula slitta per qualche cavillo (spesso inventato al momento) oltre la scadenza ultima di validità dell’offerta e di conseguenza vi trovate con un tasso decisamente più alto di quello concordato inizialmente. Consiglio: Eventualmente sta a voi pretendere il tasso pattuito con le dovute “pressioni” da poter esercitare nel pretendere quanto promesso!!!

Anche col fisso la banca non ci rimette mai  Quando una banca concede un mutuo a tasso fisso chiaramente vuole evitare di rimetterci nel caso il costo del denaro dovesse aumentare tanto da superare il tasso concesso al cliente per il mutuo. Per fare questo la banca ricorre all’ IRS (Interest Rate Swap) un contratto su prodotti derivati che possiamo meglio spiegare come un’ accordo con soggetti disposti ad accollarsi il rischio con intenti speculativi per un determinato numero di anni. Il tasso di riferimento di questi contratti viene utilizzato dalle banche come base di partenza per stabilire il tasso del mutuo a questo tasso andrà poi sommato il “guadagno” vero e proprio della banca, lo spread.

Le quotazioni dell’irs sono strettamente legate all’andamento degli investimenti obbligazionari ed è particolarmente legato all’andamento dei Bund Tedeschi di pari durata, tali quotazioni sono giornaliere e si possono leggere sui principali quotidiani economico finanziari e su diversi siti online.

Quindi è chiaro che quando la banca concede un mutuo a tasso fisso ad un certo tasso non è che “ci rimette” se poi i tassi IRS schizzano, questo perchè “acquistando” l’IRS del momento per il nostro mutuo la banca contemporaneamente acquisisce anche una “protezione” sul rischio che protegge il credito concesso e per tutta la durata del prestito. Diversamente da quanto generalmente si crede quindi, una banca, una volta concesso il credito, ha già “in tasca” e previsto il suo “guadagno” rappresentato dallo spread applicato al mutuo e anche se questo è a tasso fisso. La generica convinzione che “se la banca concede un mutuo al tasso X significa che prevede e si aspetta che nei prossimi 20AA i tassi non salgano mai più del tasso X concesso”… è una convinzione tanto diffusa tra noi mutuati quanto errata; come  per il  variabile,  la banca che concede un fisso… ha il suo guadagno garantito in ogni caso, nonostante l’andamento dei tassi futuri.

Il debito residuo cala più lentamente – Uno dei potenziali svantaggi del mutuo a tasso fisso è quella di avere le prime rate sicuramente più alte di quelle di un mutuo a tasso variabile stipulato nello stesso periodo con delle quote capitale di ammortamento decisamente più basse di un variabile e di vedere  quindi il debito residuo scendere molto più lentamente; perciò se prevedete di poter estinguere il mutuo in breve, probabilmente la scelta del tasso fisso non è la più oculata. Anche in caso di potenziale e auspicabile surroga futura, lo svantaggio di “presentarsi” alla surroga con un debito residuo più alto rispetto ad un ammortamento a tasso variabile è da sottolineare; in parallelo tra tot anni col fisso ci si ritrova sicuramente con un capitale da restituire più alto rispetto ad un variabile.

Gli spread applicati  Come per il mutuo a tasso variabile anche nel fisso il “guadagno” della banca è dato dallo spread ed anche per il fisso gli spread proposti attualmente sono ben al di sopra del 3%, il vantaggio per il cliente è che essendo un tasso fisso non c’è il timore che il tasso applicato al mutuo e l’importo delle rate aumentino negli anni; questo fattore per molti mutuati è una irrinunciabile sicurezza.

In conclusione vogliamo darvi un’ultimo avvertimento, se cercate un mutuo a tasso fisso tenete presente che sono sempre di più le banche che, per questi prodotti, impongono una durata massima di 15 o 20 anni, durate decisamente limitate che determinano delle rata di importo per molti mutuati… proibitivo!

Buon fisso a tutti!

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