Mutuo con opzione, il dubbio infinito!

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Chi non sa decidere se è meglio il risparmio iniziale del variabile o la sicurezza del fisso spesso spera di risolvere i suoi problemi scegliendo il mutuo con opzione. Questo tipo di mutuo infatti permette di passare dal tasso fisso al variabile e viceversa a scadenze programmate e spesso senza dover sopportare nessuna spesa. Detto così sembrerebbe la panacea di tutti i mali; il mutuo-pillola che ci guarisce da ogni dubbio essere o non essere,  fisso o variabile; è veramente così?… andiamo a vedere:

Sicuramente è uno di quei prodotti dove le banche come al solito non rischiano niente, per noi mutuati invece questo tipo di mutuo può diventare una preoccupazione e alimentare una “sindrome da opzione” che suscita un’ansia decisionale con cui non è per tutti facile convivere. Infatti, con questo mutuo, a scadenze programmate, ci si ritrova ogni volta davanti allo stesso dubbio di sempre: fisso o variabile?… e a scelta effettuata, l’altro dubbio: “avrò fatto la scelta giusta?”.

Andiamo a vedere come le banche “spiegano il funzionamento” di questo tipo di mutuo nei loro Fogli Informativi:

Estrapoliamo alcune frasi significative dai fogli informativi che sono il succo concentrato del funzionamento di questi prodotti e riassumiamone il meccanismo: ammettendo di aver stipulato per un “inizio” ammortamento a tasso variabile, “..alla scadenza del periodo è offerta la possibiltà di esercitare l’opzione di scegliere..” se si vuole continuale a tasso variabile o se si vuole scegliere di continuare a tasso fisso per un ennesimo lasso di tempo riportato nel contratto che in genere è di 2, 3 o 5 anni.

NB: A volte nell’approccio iniziale con questo mutuo non sempre viene colto immediatamente che il tasso fisso da opzionare “..sarà quello alle condizioni di mercato in vigore in quel momento” e che non centra nulla con quello che ci è stato offerto in fase pre-stipula. Quindi, “vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli tipici del mutuo a tasso fisso e a tasso variabile“. La malsana convinzione riscontrabile a volte nelle testimonianze dei forum (fortunatamente non molto diffusa) è che il fisso da opzionare tra tot anni è quello che mi offrono adesso; se oggi posso iniziare con un fisso del 4% tale mi sarà riproposto alla scadenza dell’opzione!… forget.

A questo punto, se ci pensate bene, i dubbi fisso o variabile, risparmio o non risparmio, non sono certo ridotti optando per questo tipo di mutuo; il problema del “come saranno i tassi” in futuro ci condiziona comunque ad ogni scadenza dell’opzione. La frase “questo prodotto garantisce di non dover decidere in via definitiva fra tasso fisso o variabile” del foglio informativo. lascia il tempo che trova e quel “garantisce”, letto in un’altro modo, sembra garantire più preoccupazioni e dubbi che non vantaggi e risparmio; che ne dite?

Un’esempio: il sig. Mario Rossi ha deciso di stipulare questo tipo di mutuo. Attualmente sia gli euribor che gli irs sono ai minimi storici, più bassi di così non sono mai stati; oggi l’euribor 3 mesi è a 0,26% l’irs 5 anni è all’ 1,01%. Entriamo nei ragionamenti e nei dubbi di Mario che si chiede con quale opzione “partire”; se fisso o variabile. Se sceglie di partire con il fisso adesso si troverà con un tasso più alto dello 0,75% rispetto al variabile con una conseguente quota interessi più alta ed una quota capitale più bassa. Il mutuo del sig. Rossi è di 150.000 euro per 25 anni con uno spread del 3% perciò la scelta sarebbe per un variabile con una rata di 731 euro composta da 324 euro di quota capitale e 407 di quota interessi mentre per il fisso la rata ammonterebbe a 792 euro di cui 291 di quota capitale e 501 di quota interessi. Al termine dei 5 anni con il fisso Mario avrà pagato un’importo totale di 47.555 euro di rate rimborsando alla banca 19.320 euro di capitale e pagando 28.235 euro di interessi. Facciamo lo stesso calcolo con il variabile simulando per il momento che il tasso rimanga stabile per i prossimi 5 anni, e Mario si troverà ad aver pagato un totale di 43.906 euro di rate, rimborsato alla banca 21.100 euro di capitale e pagato 22.805 euro di interessi. Con la scelta di partire con il variabile quindi, al termine dei 5 anni, Mario avrà risparmiato 3.649 euro e rimborsato 1.780 euro in più di capitale. Per quanto concerne l’opzione del variabile, chiaramente non possiamo pensare che i tassi rimangano stabili per tutti i prossimi 5 anni però dobbiamo pensare che ogni rata che paghiamo con un tasso inferiore al tasso del fisso allontana il punto di pareggio delle due scelte. Potremmo pareggiare il risultato con un aumento progressivo dell’euribor di 0,027% ad ogni rata fino a raggiungere un euribor di 1,85% al termine dei 5 anni ma è solo un’esempio in realtà le variabili sono infinite, nessuno è in grado di dire con certezza quale sarà l’andamento dei tassi nei prossimi 3 mesi figuriamoci se possiamo prevedere i prossimi 5 anni.

Dobbiamo considerare anche che attualmente la scelta tra un tasso e l’altro non porta a grosse differenze di risultato in termini di risparmio perchè sia l’euribor che l’irs sono nel punto più basso raggiungibile ed in futuro le variazioni potrebbero essere solo in aumento, ma cosa succederebbe se l’euribor fosse intorno al 3% e l’Irs 5 anni intorno al 4%? In questo caso la differenza iniziale sarebbe di 1 punto percentuale ma le oscillazioni possibili nel corso degli anni sarebbero sia in aumento che in diminuzione e questo potrebbe portare la differenza tra i due tassi a superare i 3 punti percentuali sia in favore che a sfavore del variabile.

NB: Qualcuno stipula questo tipo di mutuo pensando di rimanere sempre sul fisso sfruttando l’irs a 2 o 5 anni che notoriamente è più basso dell’irs a 25 o 30 anni di un mutuo a tasso fisso; niente di più sbagliato!… è vero infatti che l’Irs a 2 o 5 anni è sempre più basso degli Irs di maggiore durata, ma è vero solo per gli Irs rilevati nello stesso momento, il mutuo con opzione prevede invece un cambio di tasso ogni 2 o 5 anni e negli anni il valore dell’ IRS è cambiato notevolmente.

Riprendiamo l’esempio di prima e facciamo finta che il nostro amico Mario abbia la possibilità di scegliere per il suo mutuo tra un fisso con irs 25 anni più spread 3,0%, quindi un tasso fisso per tutta la durata al 5,48%, e un mutuo con opzione composto da irs 5 anni più spread 3% che ad oggi, come abbiamo visto, sarebbe un 4,01% finito per i prossimi 5 anni. Mettiamo che alla scadenza dei primi 5 anni al momento della nuova scelta l’irs 5 anni sia uguale a quello di  aprile 2011 (come vedete non sono andato molto in la nel tempo) che era pari al 3,121%, a questo punto se Mario avesse scelto il fisso continuerebbe a pagare le rate del mutuo calcolate con il tasso del 5,48%, ma Mario invece pur volendo un mutuo a tasso fisso aveva scelto di cercare il massimo risparmio scegliendo il mutuo con opzione e così si trova a dover continuare con un fisso con un tasso finito pari a 6,121 per i successivi 5 anni oppure a passare al variabile, con un’euribor che nel frattempo come l’irs sicuramente è aumentato e senza nessuna certezza per il futuro.

Se per il caso di Mario prendiamo in esame la media storica dell’irs 5 anni che corrisponde al 3,43%, anche in questo caso il tasso finito sarebbe molto superiore all’eventuale tasso fisso per tutta la durata, senza considerare che come punta massima l’irs 5 anni ha superato il 5% e se al momento della scelta ci dovessimo ritrovare con un tasso del genere sarebbe un bel problema.

In sintesi, per chi cerca tranquillità e risparmio allo stesso tempo stipulando questo tipo di mutuo, non è affatto assicurata la convenienza economica di scegliere di indicizzare il mutuo ad un irs di media durata suddividendo di indicizzare in più tranches ripetto alla possibilità di scegliere fin da subito un normale mutuo a tasso fisso di lunga durata; gli irs di breve durata infatti, possono anch’essi, come gli euribor, aumentare notevolmente nel tempo e la media del tasso dei periodi di opzione condizionato dagli irs potrebbe alla fine risultare ben superiore al tasso fisso a cui direttamente potremmo sin da subito aderire.

Per capirci: Se oggi mi viene proposto un fisso a 20 anni collegato ad un irs 2,4% e vi rinuncio per questo prodotto dove opzionerò sempre a fisso (perchè magari il variabile nel frattempo sarà aumentato), e gli irs ogni 5 anni saranno del 1,07% ora, ma… 3,5% tra 5 anni e fino a scadenza… è facile determinare come il tasso fisso medio finale che condiziona notevolmente il mio risparmio sia maggiore di quello che avrei potuto scegliere da subito: 2,4% contro 2,9% del mutuo con opzione sempre a tasso fisso.

Una cosa da tenere ben presente è che i due tassi Euribor ed IRS pur non avendo nessun collegamento tra loro solitamente viaggiano in sintonia anche se l’IRS è meno reattivo; se aumenta uno spesso aumenta anche l’altro e viceversa, addirittura nel periodo ottobre 2006 dicembre 2008 l’IRS 25 anni è stato inferiore rispetto all’euribor 3M, come si può vedere nel grafico, con differenze anche di oltre lo 0,6% e il rischio se si dovesse decidere come proseguire con il mutuo  in uno di questi periodi, è quello di non avere più il salvagente del cambio di tasso perchè sarebbe come passare dalla padella alla brace.

Quindi il mutuo con opzione è un bel mutuo inventato dalle banche per catturare quei clienti indecisi che vorrebbero avere una via d’uscita sia da un fisso troppo costoso che da un variabile troppo rischioso, ma il rischio reale è di trovarsi in mano un prodotto che funziona come una bomba ad orologeria: se va bene non esplode, ma se va male potrebbe darci enormi grattacapi più volte nell’arco della durata del mutuo con effetti devastanti per il nostro bilancio famigliare.

Il consiglio è quello di valutare bene la reale convenienza come anche la effimera tranquillità di questo prodotto soprattutto nel caso se il diritto di opzione è “a pagamento” o se lo spread applicato è più alto rispetto a prodotti mutuo alternativi offerti dalla banca.

Tenete poi presente che questo tipo di mutuo come anche il variabile a rata costante ed il variabile con CAP (che suppostamente ed erroneamente non sono considerati mutui particolarmente “rischiosi”) non sono stati affatto “protetti” da interventi statali come invece lo sono stati in più occasioni i mutui variabile puro. Un ultimo esempio lampante è la Legge 106/2011 che ha aiutato ultimamente migliaia di mutuati a “trasfomare” il loro mutuo variabile in un fisso estremamente conveniente. Chi ha un mutuo variabile con opzione, ne è rimasto fuori!

Buon mutuo con opzione a tutti!

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