I forum premiano i migliori mutui sul mercato: Webank!

Scritto il alle 10:55 da tanduri@finanzaonline

Le banche on-line dopo un breve periodo in “penombra” tornano ad essere tra le banche più competitive attualmente sul mercato e la conferma viene proprio dagli utenti dei forum specializzati in approfondimenti e consigli sui prodotti mutuo in commercio. Sono infatti molte le testimonianze di utenti che riportano come Webank come anche Iwbank stiano proponendo ai propri potenziali clienti mutui competitivi anche rispetto alle grandi banche cosidette “fisiche” con gestione allo sportello.

Oggi ci concentriamo in particolare sui prodotti offerti da Webank per il semplice fatto che la promozione di sconto sugli spread in atto e di cui vi parleremo… scade a brevissimo! Parleremo tra qualche giorno anche di Iwbank e ci terremo aggiornati bisettimanalmente per “premiare” (con tanto di coccarda -;) i prodotti mutuo più convenienti del momento via via proposti da tutte le  altre banche con una analisi accurata del prodotto-banca scelto per l’occasione.

Per la nostra indagine di mercato ci siamo avvalsi dell’efficiente motore di ricerca di MutuiSupermarket.it di cui ci siamo permessi di riportare alcuni stralci di schede sintetiche dei prodotti messe a disposizione alla clientela nel loro sito web; le informazioni che abbiamo ottenuto noi sono le stesse che potrete verificare voi stessi inserendo i vostri dati nel loro motore di ricerca stesso, mentre per la documentazione ufficiale Webank siamo andati a verificare le informazioni direttamente sul sito della banca nella sezione “trasparenza” per approfondire le informazioni direttamente nei loro fogli informativi.

NB: ricordiamo a tutti coloro che ci leggono che questo blog non trae nessun profitto economico nel fare pubblicità diretta o indiretta per specifiche banche o prodotti mutuo in particolare. Nel caso di questo articolo, non abbiamo nessun interesse a pubblicizzare questa banca in particolare rispetto ad altre se non nell’interesse di informare il mutuato che ci legge e che è alla ricerca di informazioni utili per la ricerca del migliore dei mutui.

Spread ed importi massimi finanziati – Gli spread estremamente convenienti sono proposti a condizione che la richiesta mutuo sia effettuata entro il 30 settembre con stipula entro il 30 novembre e  l’offerta, a nostro avviso, vale la pena tenerla in estrema considerazione; difficilmente ci si imbatte in spread così vantaggiosi al giorno d’oggi. Oltretutto nel caso l’importo del mutuo richiesto è con LTV minore del 60% si usufruisce di un ulteriore sconto sullo spread dello 0,10%. In caso di surroga gli spread sia per il fisso che per i variabili sono tutti aumentati del 0,50%. Inoltre Webank propone anche un variabile indicizzato al tasso bce i cui spread sono di 0,3 punti percentuale più elevati di quelli offerti col variabile euribor.

La notizia che nei vari forum è risultata decisamente apprezzata è che WeBank ha ripreso ad erogare con LTV dell’80% rispetto al 70% di qualche mese fa. Forse è un segnale che nel mondo dei mutui attuale qualcosa si ricomincia finalmente “a muovere”.

Euribor di indicizzazione – Mentre i prodotti a tasso fisso sono indicizzati all’Irs di pari durata del mutuo, i prodotti variabile euribor (variabile puro come anche il  variabile con Cap) di questa banca sono indicizzati all’euribor 3 mesi. Secondo il foglio informativo datato 15/09/2012, l’euribor di riferimento per il calcolo delle quote interessi sulle rate è quello base 360 rilevato dal Sole24Ore media del mese precedente a quello di applicazione arrotondata allo 0,05% superiore per il variabile puro, mentre per il prodotto con Cap, l’euribor di indicizzazione è quello rilevato il giorno 15 del mese antecedente e sempre ovviamente arrotondato. A noi la cosa ci “suona” strana e non vorremmo che questa differenza di indicizzazione documentata sia semplicemente frutto di un errore riportato in uno dei due fogli informativi.

Il mutuo a tasso fisso – Per chiunque si accinga alla stipula di un mutuo a tasso fisso, la cosa più importante da sapere è quale Irs rileva la banca per la determinazione del tasso di stipula che condizionerà gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo; ne parlammo già nell’articolo del forum riguardo ai “segreti” del fisso che potrete leggere [qui].

Webank come molte altre banche sul mercato non predetermina il tasso già in fase precontrattule ma lo calcola in prossimità della stipula sommando allo spread di preventivo l’Irs del giorno 20 del mese precedente a quello di stipula e se fosse festivo “si prende” quello precedente .

Sappiamo quindi già adesso in anticipo, il tasso che stipuleremo ad ottobre e quando una banca predetermina il tasso fisso di stipula questo è un gran vantaggio. I tassi che si stipulano nel prossimo mese li possiamo quindi già calcolare e sono quelli calcolati in tabella.

L’Irs di riferimento è quello rilevato sul sito on-line di Bloomberg di cui vi riporto esempio di grafico e pagina relativa di quello a 20 anni.

Caratteristiche dei mutui WeBank – Durata massima richiedibile: 30 anni. Le spese di istruttoria del mutuo sono pari a zero come anche non sono previste spese di incasso rata il tutto determina un TAEG veramente ridotto; per un variabile con un TAN del 3,14% il relativo TAEG risulta di soli 0,07 punti percentuali maggiore pari al 3,21%, mentre per un fisso siamo nell’ordine dello 0,16% di differenza! La banca concede mutui acquisto prima come anche seconda casa, surroga come anche per ristrutturazione per la quale però l’importo richiesto non deve superare il 50% del valore dell’immobile da ristrutturare. E’ necessario essere residenti in Italia da almeno 3 anni. Età massima dei richiedenti: 60 anni, il mutuo deve comunque concludersi entro il 75° anno di età. Per l’erogazione del mutuo è richiesta la presenza di un conto corrente da aprire presso la banca ma in ogni momento successivo alla stipula si è eventualmente liberi  di estinguere il rapporto di conto corrente senza alcuna spesa o onere. Il conto corrente online è senza spese di apertura, gestione e chiusura. L’ammortamento potrà essere preceduto da un periodo di preammortamento per il quale verranno addebitati i soli interessi calcolati a decorrere dalla data di erogazione e fino alla messa in ammortamento del capitale finanziato. Tale addebito è effettuato unitamente all’addebito della prima rata di ammortamento. Oltre all’ipoteca, la banca può richiedere il rilascio di una fideiussione ovvero di altra garanzia reale da parte di terzi a garanzia del rimborso del finanziamento.

Le polizze assicurative – È prevista l’attivazione di un’assicurazione gratuita sull’immobile ipotecato contro i rischi di incendio, scoppio e altri rischi accessori, stipulata in forma collettiva dalla Banca e con vincolo a favore della Banca stessa. La banca propone inoltre al cliente la facoltà di stipulare una assicurazione sulla Vita con premio annuo pari a 0,16% calcolato sul capitale residuo da restituire come anche una assicurazione Multirischi il cui premio unico all’erogazione è pari a 1,80% calcolato sul capitale erogato. E’ bene sottolineare che l’erogazione del mutuo ufficialmente non è condizionata dalla sottoscrizione di coperture assicurative facoltative ma ovviamente, come per tutte le banche,  chi si rende disponibile a sottoscriverle “subirà” anche nel caso di questa banca un “trattamento di favore”.

NB: Ovviamente per le caratteristiche assicurative delle polizze fate affidamento agli aggiornamenti che la banca mette a disposizione nel proprio sito alla sezione “trasparenza”. Quello riportato in figura è solo un piccolo “riassunto” delle polizze i cui contenuti, nel tempo,  potrebbero essere sottoposti a modifiche da parte della compagnia assicuratrice.

I fogli informativi – mutuo a tasso variabile euribor, mutuo a tasso variabile bce, mutuo variabile euribor con Cap, mutuo a tasso fisso, polizza protezione casa, polizza vita, polizza multirischi,

Il piano di ammortamento –  Il piano di restituzione del capitale è calcolato alla “francese” con quote capitale delle rate crescenti e quote capitale decrescenti. Fate attenzione che i prodotti a tasso variabile WeBank sono tutti a quote capitale “prefissate”, una peculiarità di questo prodotto come altri in commercio che sicuramente determinerà rate più alte di quelle che ci siamo calcolati. In caso di aumento del tasso ipotetico futuro infatti, le quote capitale di questo prodotto non “subiranno ricalcolo” al ribasso come per altri prodotti di altre banche ma saranno comunque le stesse stipulate e descritte nel piano di ammortamento allegato al Contratto di Mutuo.  In sintesi la rata con un tasso diverso da quello di stipula non la possiamo calcolare semplicemente immettendo importo, durata e tasso in una calcolatrice di ammortamento mutuo qualsiasi che trovate facilmente nel web ma bisognerà calcolarla determinando la quota interessi sul debito residuo al nuovo tasso a cui sommarci la quota capitale stipulata del piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo. Nel caso abbiate difficoltà a calcolarvela fatecelo presente commentando l’articolo e vi aiutiamo a farlo, in alternativa mandateci una richiesta di inviarvi per e-mail un foglio excel che abbiamo messo a punto per svelare l’arcano.

La prova documentata di questa caratteristica “rate più alte” che per molti mutuati potrebbe risultare fatale come anche inaspettata risiede nel foglio informativo del prodotto ed in particolare nella tabella del “calcolo esemplificativo dell’importo della rata in caso di aumento del tasso” che tutte le banche sono obbligate ad inserire nella loro documentazione pre-contrattuale.

La tabella riporta un calcolo di previsione di importo rata futura di un mutuo di 100 mila euro in caso di aumento del tasso del 2% dopo 2 anni di ammortamento. Osservate come ad esempio, con un tasso applicato del 3,350% e durata 20 anni, l’importo della rata equivalente sia di 572 euro come ci confermerebbe una qualsiasi calcolatrice di ammortamento mutui; fin quì tutto ok, ma cosa succede alla rata con un tasso aumentato del 2% ovvero al 5,350%?.. quanto riporta la colonna successiva della tabella?… 727 euro!… questa rata vi torna o la solita calcolatrice che usate per i vostri calcoli vi dice 679,44 euro? A noi torna!… se il tasso aumenta del 2% rispetto a quello di stipula, la rata è più alta di quella che ci saremmo aspettati di quasi 50 euro!

Il calcolo della rata di Webank nella tabelle non è affatto sbagliato; è sbagliato il calcolo che fa la vostra calcolatrice di ammortamento, perchè la calcolatrice ogni volta che cambiamo una delle tre variabili inserite, importo, durata o tasso… ricalcola le quote capitale! Ma perchè con WeBank la rata più alta?… cosa questo comporta?… ci sono risvolti positivi nel “pagare di più” la rata?

L’arcano si cela dietro al fatto che la rata è più alta perchè è più alta la quota capitale rispetto alla quota capitale che sarebbe stata ricalcolata con l’aumento del tasso applicato e questo per alcuni mutuati potrebbe essere un bene, un fattore positivo, perchè così si sconta più velocemente debito residuo. Per molti invece questa peculiarità del piano di ammortamento non è assolutamente un elemento di vantaggio e vedersi rate troppo alte e soprattutto inaspettate,  potrebbe non essere “affrontabile”; semplicemente il rischio è quello che ad alti tassi non si riesca a pagare le rate troppo alte. Seguendo l’esempio della tabella infatti, ammettendo tra due anni un tasso ipotetico del 8% invece del 5,35%, noi pagheremmo una rata di 938 euro con WeBank mentre ne pagheremmo 836 a parità di tasso con altro prodotto a quote capitale ricalcolate di altra banca; 100 euro di differenza di rata in più da pagare!

Questo “decisamente ostico” argomento sulle differenze, peculiarità, pregi e difetti dei due diversi tipi di ammortamento oggi in commercio, uno a quote capitale “ricalcolate” e l’altro a quote capitale “prefissate”, data l’enorme importanza che sicuramente  ricopre nella scelta del proprio mutuo, sarà affrontato meglio e a parte in uno specifico nostro articolo di prossima pubblicazione.

Forum’s rumors: Alcuni utenti lamentano l’indisponibilità di preventivi tramite motori di ricerca on-line in base alle provincie di residenza visto che questa banca opera come piattaforma online controllata da BPM che non “copre” tutto il territorio. In genere si riporta un trattamento telefonico molto disponibile e gentile che non brilla però per qualità tecnica delle informazioni; non chiedete troppo più del necessario perchè spesso gli operatori non vi sapranno dare informazioni troppo dettagliate sui prodotti. La banca insiste molto per consigliarvi di dare disponibilità alla sottoscrizione di polizza Vita e CPI soprattutto nel caso siate una famiglia monoreddito; sappiate eventualmente che la polizza Vita è comunque recedibile nei 30gg di legge con rimborso totale del premio mentre la polizza multirischi la si può recedere solo dopo 4 anni come anche riportato nelle condizioni contrattuali. Per dovere di cronaca riportiamo che questa banca come molte altre a fine estate 2011 aumentava drasticamente gli spread che in solo 2 mesi passò dall’1,30% di agosto al 2,80 di fine settembre (parallelamente “casa madre” BPM aumentava gli spread al 3,50%!), cambiando le “carte in tavola” delle proposte in modo talmente inaspettato da provocare le ire da parte di tutti coloro che erano in contrattazione sulle condizioni di stipula. Con maggiore attenzione rispetto alla clientela, rispetto ad altre banche invece, Webank portava generalmente in stipula al tasso concordato tutti coloro che avevano già ottenuto delibera positiva; un atteggiamento molto apprezzato nei forum ed indice di una certa dose di professionalità bancaria al giorno d’oggi sempre più merce rara. Insomma a parte situazioni particolari, nei forum, possiamo dire di non aver avuto una “cattiva” impressione di questa banca come invece per altre di cui parleremo. Webank è comunque decisamente meno “malleabile” di altre sui canoni di erogazione, in genere la possibilità di “sparare il colpo” vi viene data una sola volta; quindi o gli andate a genio subito o.. è difficile rimontare la loro “opinione” su di voi. Sottolineamo inoltre una generica rigidità da parte degli operatori a portare avanti richieste “fuori standard”; deroghe ad importi, età e spread sono impossibili dal poter essere accettati. Riguardo agli interessi di pre-ammortamento, sappiate che la banca (diversamente da altre) preleva solo una “frazione di mese” facendo “partire” l’ammortamento vero e proprio nel mese successivo alla stipula; il fatto è senza dubbio un dato positivo ai fini di evitare di pagare inutili interessi; tuttavia alcuni utenti hanno constatato errori generici nel calcolo del pre-ammortamento che sono stati risolti solo a seguito di segnalazione diretto al call-center telefonico. NB: Per il controllo del calcolo del pre-ammortamento quindi dovrete fare così: ammettiamo che avete stipulato il 21 ottobre, la prima rata di ammortamento sarà quella di novembre che vi verrà addebitata appunto a fine novembre. Tale rata sarà comprensiva anche degli interessi di pre-ammortamento per i giorni che vanno dal giorno di stipuila fino a fine mese di stipula; nel caso esempio 10gg; dal 21 al 31 ottobre. Ammettiamo di aver preso 100.000 euro di importo mutuo con un tasso applicato alla stipula del 5,05%: la formula semplice che vi da gli interessi di pre-ammortamento che vi ritroverete addebitati è quindi di: 10 x 100.000 x 5,05 : 36000 = 140,27 euro.

Altre cose ci sarebbero da dire ma immagino siate stanchi di leggere …;-)!

qualsiasi dubbio o domanda avete comunque a disposizione la possibilità di commentare questo articolo e vi risponderemo, in alternativa ci vediamo sul forum mutui di finanzaonline.com.

Massimo alias “tanduri”.

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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8 commenti Commenta
alifacs denny
Scritto il 24 settembre 2012 at 14:10

Ho letto con grande interesse il tuo articolo: preciso e completo.
Spero a breve un articolo su BNL visto che sto valutando quest’istituto per un mutuo.
Ancora grazie!!!!!

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tanduri
Scritto il 24 settembre 2012 at 16:33

ciao alifacs..
come ben sai, al momento BNL è una delle banche “piu stipulate” negli ultimi mesi.
rispetto ad altre hanno il merito di “essere presenti sul mercato” che già al giorno d’oggi è un merito non da poco.
a mio avviso gli spread non sono eccessivamente concorrenziali e le polizze assicurative, su alcuni prodotti, sono “blindate” dal recesso del cliente.

Ne parleremo…

un approfondito articolo su BNL lo avremmo programmato per nella seconda settimana di novembre ma se hai fretta e se nel frattempo non ci fossero particolari convenienti offerte provenienti da altre banche… ne potremmo riparlare in anticipo.

Quali dubbi hai per la tua offerta BNL intanto?

ciao.
Massimo

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alifacs
Scritto il 24 settembre 2012 at 23:50

Ciao.
Leggo e scrivo poichè sono sicuro che ci sei sempre. Grazie.
Sto valutando BNL poichè, come tu hai detto, sta erogando mutui. Gli spread non saranno il massimo ma in questo periodo il problema più grosso è trovare chi realmente eroga mutui aldilà delle pubblicità. Ho letto i fogli informativi in cui si parla di mutuo “Bundle”, per cui ti faccio alcune domande:
– il “bundle” è obbligatorio? o a scelta del cliente?
lo sconto è ridicolo per cui se si recede dalla polizza al massimo ti rimettono lo spread originario: niente di grave. l’importante è poter recedere.
– poichè sarei orientato sul prodotto “Affitto Più” quello a rata costante. Questo non rientra nella casistica del “bundle” se non ho capito male.
Come polizza dovrei fare solo quella vita e non quella multirischi dove per recedere bisogna aspettare 4 anni.
Spero di essere stato chiaro nell’esposizione.
Grazie, come sempre.

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tanduri
Scritto il 25 settembre 2012 at 17:39

sei stato chiaro..

il “bundle” è un prodotto accessorio non obbligatorio abinabile al mutuo ma come tutte le polizze assicurative vendute dalle banche, in molti casi, è condizione sine equa non per la concessione. Lo “sconto” di spread 0,30% è ridicolo come dici ma come tu stesso dici, in caso di ripristino non è altrettanto grave. Il problema che lo sconto è fatto su degli spread già di per se alti e lo sconto, a mio avviso è sbilanciato a sfavore del cliente.

Ci sono diversi aspetti non convincenti del bundle assicurativo e certe affermazioni del team Bnl sul forum di FOL non hanno aiutato a chiarire la questione su quali prodotti è applicabile, almeno rispetto alla documentazione ufficiale.

nelle pagine di presentazione del prodotto nel sito web Bnl è riportato che può essere abbinato ai seguenti 2 prodotti:

contemporaneamente nel foglio informativo dei prodotti mutuo Bnl è riportato:

e dal team Bnl su FOL è stato scritto:

poi.. la Serenity è una polizza collettiva detta che si compone di una “vita” 5301 ed una “danni” (multirischi) 5202. Essendo sottoscritte unitamente una all’altra le puoi recedere entrambi entro 30gg dalla sottoscriione col rimborso totale del premio unico e con una sola AR; nel senso, se hai esigenza non devi aspettare 4 anni.

ciao.

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alifacs
Scritto il 25 settembre 2012 at 18:53

quindi per la polizza tutto ok.
su un broker ho fatto un preventivo in cui lo spread è dato al 3,05 sia per il variabile (Tasso Variabile TOP di BNL) sia per il rata costante (Variabile Affitto più sempre di BNL). non sò però se questo spread è frutto dello sconto se si fa la polizza (quindi col bundle) o è in convenzipone con il broker. tu hai notizia di miglioramenti in corso degli spread su menzionati?
grazie per la pazienza e del tuo tempo.

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alifacs
Scritto il 25 settembre 2012 at 18:54

… dimenticavo. quel valore di spread è per un mutuo di durata 25 anni.

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tanduri
Scritto il 28 settembre 2012 at 16:53

no, non ho notizie confortanti Alifacs..
anzi diversi più conosciuti broker confidano “restrizioni” del campo di applicazione di alcuni plafond a tasso di favore in convenzione con la banca.
nessun segnale di miglioramenti in corso.
staremo a vedere tra un paio di mesi “cosa” e “se” si muove.
fammi sapere per mail con quale broker stai portando avanti la richiesta.

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allarocc
Scritto il 1 ottobre 2014 at 11:56

Questa la mia esperienza con BNL
Spett. ufficio reclami vi racconto la mia brutta esperienza con la Banca Nazionale del Lavoro.
Nel 2010 decisi di acquistare casa in cooperativa, così detta edilizia agevolata, la società nel 2012 ottenne dalla BNL, filiale di Latina, circa 2 milioni di euro per la realizzazione di 16 appartamenti.
Queste le spese da me sostenute fino all’accollo di mutuo, per un importo di 110 mila euro:
Preammortamento 2013: 2795,12 euro.
Preammortamento gennaio –maggio 2014: 2254,12 euro.
Commissioni bancarie: 2500 euro.
Frazionamento 337,80 euro.
Ad aprile 2014, dopo tante difficoltà, rinvii, inesattezze dovute alla BNL filiale di Formia (LT), il notaio incaricato di stipulare l’atto di assegnazione, è costretto a rinviare il tutto in quanto l’istituto non aveva provveduto ad inviare il contratto di mutuo e il documento di sintesi dei singoli soci.
Dopo circa un mese riusciamo a perfezionare la pratica: alla mia quota di finanziamento pari a 110 mila euro a tasso variabile viene applicato uno spread del 3,5%.
Da lì a poco ho cercato una banca che surrogasse il mio mutuo, non solo per spuntare un spread migliore, ma soprattutto per non aver più nulla a che fare con una realtà (BNL filiale di Formia e in sub ordine Latina) dove il pressappochismo, la scarsa professionalità, rappresentano la regola; dove risulta impossibile persino parlare al telefono con qualcuno, perché nessuno è disposto ad alzare il ricevitore; dove il cliente va solo spennato, poi abbandonato.
Aggiungo che mi hanno richiesto la documentazione reddituale ben due volte, giustificandosi che con la sostituzione del direttore di filiale occorreva rifare tutto di nuovo.
In fase di accollo, curato dalla filiale di Formia, con fare sibillino l’impiegato (che non aveva ancora ben chiaro cosa si intendesse per indice sintetico dei costi: solo per darvi una idea), lasciava intendere che l’istruttoria per l’accollo poteva avere esito negativo, qualora non si fosse disposti ad aprire un conto corrente e un una polizza assicurativa per morte o perdita di lavoro.
Ad agosto Webank (con cui mi complimento per la competenza) decide di accordarmi la surroga: (spread 2,30%).
Il 18 settembre 2014 presso lo studio del notaio Coppola in Latina si sarebbe dovuto perfezionare la pratica, in forma trilaterale (notaio, mutuatario, BNL).
Premetto che le parti (tra queste la BNL) hanno dato conferma in forma scritta del giorno della surroga, quella mattina mi reco dal notaio. Dopo circa un’ora di attesa, il notaio scopre che il funzionario della BNL non può esserci: a seguito di una serie di telefonate fatte dal notaio alla filiale di Formia e Latina inizia una serie di rimpalli di competenze; morale: non si trova un funzionario disposto a partecipare alla surroga per il ritiro dell’assegno emesso da Webank.
Per mia sfortuna, la surroga viene rinviata al 29 settembre, ma questa volta in forma bilaterale: in altre parole ci sarà solo il notaio e il sottoscritto, in questo modo l’esito della pratica è garantito.

Alessandro LA ROCCA Sperlonga (LT)

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