Agenzia del territorio: nell’ultimo trimestre un mercato immobiliare stabile.

Scritto il alle 13:54 da [email protected]

 

Con questo secondo articolo continuiamo l’analisi dei dati che trimestralmente elabora l’Agenzia del territorio con le proprie “Note trimestrali” sull’andamento del mercato immobiliare in italia.

Il resoconto che facemmo nel precedente articolo tre mesi fa a proposito del primo trimestre 2012 lo potete leggere quì.

Le nostre impressioni – Leggendo l’ultima “Nota trimestrale” di pochi giorni fa (27 settembre 2012), e concentrandoci sui dati che a questo blog maggiormente interessano, ovvero il settore residenziale, l’impressione generale è di un minimo aumento del numero delle compravendite rispetto all’ultimo trimestre precedente. Osservando la Tabella1 infatti, si noti come rispetto alle 110.021 transazioni registrate dall’Agenzia nel primo trimestre 2012 le transazioni del secondo trimestre siano di fatto aumentate a 119.673. Notare invece come, rispetto allo stesso trimestre di un anno fa, le transazioni sono diminuite di un circa 25%.

Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, Agenzia del territorio riporta un confronto tra i prezzi medi di quotazione tra il secondo semestre 2011 e questo primo semestre 2012. Il confronto sembra sottolineare un “non drammatico” calo dei prezzi degli immobili, dove solo i centri urbani di Venezia e Palermo fanno registrare dei cali rispettivamente del 4 e del 2,8% rispetto al trimestre precedente (Tabella7). Solo Reggio Calabria fa registrare una drammatica performance con il suo drammatico -10% riportato in Tabella8. Roma centro storico, come anche Torino, Verona, Parma, Ravenna, Bergamo e Cagliari invece, fanno registrare quotazioni in lieve aumento rispetto al trimestre precedente.

In generale quindi il mercato sembra abbastanza stabilizzato sia nei prezzi che nel numero di compravendite; anzi quest’ultime, rispetto ai primi mesi dell’anno, sembrano addirittura il leggero aumento e per tutti i settori analizzati, non solo il residenziale

ANALISI DEI CONTENUTI TECNICI DELLA NOTA TRIMESTRALE: 

Le compravendite in Italia – Nel II trimestre 2012 continua e si accentua il calo registrato lo scorso trimestre nel mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variazione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -24,9%, peggiorando il dato tendenziale del I trimestre 2012 (-17,8%). Si tratta del numero minimo di transazioni registrate in un secondo trimestre dal 2004, peggiorando il dato del II trimestre 2011 (erano 350.052 NTN).

La Tabella 1 mostra per il II trimestre 2012 tassi tendenziali negativi per tutti i comparti. Il settore residenziale, che con 119.673 transazioni registrate nel II trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al II trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -25,3% (erano 160.139), aumentando così il calo rilevato nel primo trimestre del 2011. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze che con 95.709 NTN (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, segna una perdita del -24,4%. Continua la contrazione degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del terziario, con 2.621 NTN, che segna la flessione più sostenuta delle transazioni, -32,7%, seguito dal commerciale (6.583 NTN), -28,5% e infine il settore produttivo (2.368 NTN) perde il 26,4% dei volumi compravenduti.

“NTN” = “Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate”. (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni).

Le compravendite nelle metropoli – L’elevata flessione delle compravendite di abitazioni registrata nel II trimestre 2012 a livello nazionale si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane per popolazione (Tabella 4). Con 20.002 NTN le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a -22,0%. Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I trimestre del 2012 (-17,9% tendenziale). Tra le città, si riducono di circa un quarto i mercati di Palermo, -27,0%, Milano, -26,2%, Bologna, -25,1% e Genova, -25,0%.

Le quotazioni elle abitazioni nei grandi centri urbani –  Nel seguito del paragrafo è analizzato l’andamento delle quotazioni nelle 12 maggiori città per popolazione. Come evidenziato in Tabella 6, tra le 12 più grandi città nel I semestre 2012 la quotazione media più elevata si registra a Bologna (3.402 €/m2) seguita a breve distanza da Roma (3.385 €/m2) e Firenze (3.285 €/m2) mentre a Milano il valore medio al m2 risulta di 3.024 €/m2. I valori più bassi si rilevano a Palermo (1.569 €/m2) e a Catania (1.459 €/m2). In termini di variazioni rispetto allo scorso semestre si riscontrano cali quasi ovunque. Palermo mostra la diminuzione maggiore, -2,1%, cali tra -1,5% e -1,1% si riscontrano a Genova, Napoli, Catania e Venezia. Aumenti, seppure molto lievi, sono mostrati dalle città di Roma, +0,4%, Torino, +0,3% e Verona, +0,1%. Firenze è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato (320 mila euro circa), seguono Roma e Bologna con un valore medio intorno a 300 mila euro.

Per le grandi città, in Tabella 7 si riporta il valore medio della quotazione in “centro” calcolato come media semplice delle quotazioni nelle zone della sola fascia centrale, della quotazione nelle fasce non centrali calcolato come media semplice delle quotazioni di tutte le zone nelle fasce semicentrali, periferiche e suburbane e infine la quotazione della cintura metropolitana calcolata come media delle quotazioni dei comuni confinanti con la città, ponderate per il valore dello stock di ciascun comune. Relativamente ai soli centri delle città, con 7.089 €/m2
Roma evidenzia la quotazione media maggiore in aumento del +0,8%. Lievi aumenti si  registrano anche nei valori delle fasce centrali di Torino, (3.359 €/m2,+0,3%) e Verona (2.839 €/m2,+0,4%). La quotazione minore si rileva nella fascia centrale di Palermo, 1.599 €/m2.

Le quotazioni delle abitazioni nei medi centri urbani – In questo paragrafo si riporta l’analisi dell’andamento delle quotazioni nel I semestre 2012 per le città (non considerando le 12 più grandi città) con popolazione superiore a 150 mila abitanti. Per le città così determinate in Tabella 8 si riportano le quotazioni medie, il valore per unità abitativa compravenduta, le quotazioni medie delle sole fasce centrali e le relative variazioni rispetto al II semestre 2011. La quotazione più elevata si riscontra a Parma, 2.450 €/m2, seguono Monza e Livorno intorno ai 2.300 €/m2, valori poco superiori ai 2.000 €/m2 si riscontrano a Prato, Cagliari e Brescia. Dalla stima del fatturato medio per unità, emerge che il maggior valore medio delle abitazioni si osserva a Prato con 240 mila euro circa spesi per l’acquisto di un‘abitazione in questa città. L’abitazione è mediamente più “economica” a Reggio Calabria 112 mila euro circa. Circoscrivendo l’analisi alle sole fasce centrali di ciascuna città Parma conferma il valore più elevato, 3.209 €/m2 seguita però dal centro di Padova 3.063 €/m2. Rispetto allo scorso semestre si registra un calo sostenuto a Reggio Calabria che mostra una flessione delle quotazioni del -10% circa sia per l’intera città sia per la fascia centrale. Nelle restanti città le variazioni oscillano tra il -2,7% rilevato nel centro di Pescara e il +0,5% registrato mediamente a Parma. In Figura 10 il grafico mostra le distanze tra i valori medi delle abitazioni in centro e quelli medi riferiti all’intero comune.

Note metodologiche: I dati delle compravendite sono stati estratti il 27 agosto 2012 e si riferiscono al II trimestre 2012. Al fine di evidenziare e chiarire l’oggetto della pubblicazione trimestrale dell’Agenzia del Territorio in relazione ai volumi delle compravendite si precisa quanto segue. I dati delle compravendite pubblicati dall’Agenzia del Territorio si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.

al prossimo trimestre.. ;-) !

Massimo

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5 commenti Commenta
helmut
Scritto il 30 settembre 2012 at 16:25

Un post molto utile per capire il reale stato dell’economia. La caduta del numero di compravendite è significativa ed è avvenuta ancor prima dell’attuale livello di contrazione del PIL. Infatti le decisioni di acquisto sono prese con anticipo di mesi sulla data di compravendita.
Per quanto riguarda i prezzi sarei tentato di vedere, nella sostanziale stabilità, una componente dovuta alla maggior difficoltà di effettuare pagamenti di ingenti somme in modo irregolare. (Speriamo finisca anche la cattiva abitudine da parte di notai di farsi pagare …cash. Sic!) Questo spiegherebbe il fatto che le effettive riduzioni di prezzo non sono state registrate completamente dall’agenzia del territorio.

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tanduri
Scritto il 30 settembre 2012 at 16:38

entrambe le tue valutazioni sono altamente condivisibili Helmut.
come immagineresti di poter pagare una parcella notarile?

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dumbledore
Scritto il 30 settembre 2012 at 21:48

spiacente tanduri… ti conosco e ti seguo da parecchio tempo, ma il confronto Q1 con Q2 non ha senso per il semplice motivo che i vari periodi dell’anno non sono omogenei… un qualunque conoscitore del mercato sa benissimo che c’è una stagionalità e che Q2 è il trimestre assieme a Q4 che registra più NTN…. applicando la tua logica, quando riporteranno i dati di Q3 rischi di dover registrae pesanti flessioni q/q.

Saluti

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dumbledore
Scritto il 30 settembre 2012 at 21:53

Ovviamente con “quando riporteranno i dati di Q3 rischi di dover registrae pesanti flessioni q/q” intendevo dire che ciò potrebbe accadere nonostante Q3 2012 vada molto meglio di Q3 2011, il che sarebbe un vero bicchiere mezzo vuoto, vistoche per avere le NTN totali del 2011, da qui a fine anno mancano all’appello circa 100k NTN, numero praticamente impossibile da realizzare on top alle performance dell’ultimo semestre 2011.

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tanduri
Scritto il 2 ottobre 2012 at 05:54

grazie del tuo contributo Dumb.
conviene giustamente aspettare il risconto dei prossimi trimestri per trarre ulteriori riscontri.

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