Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli.

Scritto il alle 08:30 da [email protected]

Quando si decide di accendere un mutuo con CAP, bisogna fare attenzione a cosa si stipula perchè i mutui con cap (Capped Rate) o con tetto al tasso come vengono spesso chiamati non sono tutti uguali, alcuni sono veri mutui con CAP altri sono falsi.

Per veri mutui con cap intendo quei mutui che al raggiungimento del cap la rata si blocca ed ogni variazione in eccesso viene assorbita dalla banca, i falsi cap sono quelli che al raggiungimento del cap la rata si blocca ma gli interessi che maturano con i tassi oltre il cap vengono comunque richiesti al mutuatario a fine ammortamento o spalmati sulle rate quando i tassi riscendono al di sotto del tetto.

Ecco un esempio di cosa troviamo scritto sui fogli informativi di un cap reale:

“Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo delle rate, tipico dei mutui a tasso variabile: tale rischio è mitigato dalla presenza di un livello massimo del tasso di interesse (CAP).

Se il tasso di interesse di mercato dovesse superare tale livello massimo, al mutuo sarebbe in ogni caso applicato il tasso massimo previsto contrattualmente (CAP).

Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Il tetto massimo al tasso (CAP) tutela il cliente da eccessivi aumenti del parametro di indicizzazione.”

Ecco un esempio di cosa troviamo scritto sui fogli informativi di un cap falso in questo caso il  MUTUO CASA RATA PROTETTA del banco popolare, che spero sia l’unico rimasto di questo genere:

“E’ un finanziamento a tasso variabile che prevede un tasso massimo (parametro + spread) pari al 6,50%.

L’eventuale differenza tra rata pagata (calcolata al 6,50%) e rata calcolata al tasso originario (parametro + spread) è posticipata senza alcun interesse e/o costo aggiuntivo alla fine del piano di ammortamento e rimborsata attraverso rate di importo pari all’ultima rata pagata (o comunque tali da garantire il rimborso entro 60 mesi)”.

La differenza è sostanziale perchè nel primo caso è la banca che si assume il “rischio” di pagare la differenza quando e se il tasso dovesse superare il CAP, nel secondo caso tale “rischio” rimane sulle spalle del mutuatario che ha solo il “vantaggio” di non vedere aumentare a dismisura la rata ma si troverebbe comunque a fine mutuo ancora delle rate da pagare per compensare gli interessi che non sono stati pagati con le rate calcolate con tassi al di sopra del tetto massimo.

Perchè nel primo caso la banca può permettersi di non fare pagare gli interessi che maturano con tassi al di sopra del cap? No, non è che la banca è improvvisamente diventata un’ente benefico, semplicemente la banca si “assicura” acquistando dei Covered Warrant Cap che sono uno strumento finanziario utilizzato appunto per la copertura del rischio di aumento del tasso d’interesse al di sopra di una certa soglia, chiaramente questa “assicurazione” ha un costo che naturalmente viene caricato sul mutuo con un aumento dello spread, questo spiega il motivo della differenza di spread tra un variabile puro e un variabile con CAP proposti dalla stessa banca.

Uno dei vantaggi del mutuo con CAP reale è quello di poter conoscere fin dall’inizio sia quanti interessi al massimo potrebbe costare sia quale potrebbe essere la rata massima raggiungibile e poter valutare di conseguenza se tale rata è per noi sostenibile, nel caso non lo fosse potremmo chiedere un mutuo di durata superiore o di importo inferiore, oppure cercare di risparmiare nei mesi in cui i tassi sono bassi per creare una sorta di fondo da utilizzare quando e se le rate dovessero diventare insostenibili.

Queste valutazioni possono servire per analizzare se stipulare un mutuo a tasso fisso o se optare per un variabile con cap, ultimamente alcune banche offrono dei mutui con cap con spread talmente elevati che la differenza tra le due tipologie anche con euribor particolarmente bassi è veramente esigua.

Nel prossimo articolo sui mutui variabili con CAP tratteremo solamente i mutui con il CAP reale e vederemo come nonostante l’apparente uguaglianza in realtà possano essere molto diversi fra di loro a seconda del PDA utilizzato dalle varie banche.

Roberto.

[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]
Rating: 9.2/10 (5 votes cast)
VN:F [1.9.20_1166]
Rating: +4 (from 4 votes)
Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli., 9.2 out of 10 based on 5 ratings
Nessun commento Commenta

Articoli dal Network
Oggi è il giorno del passaggio del future Bitcoin dal CBOE al CME. Un passaggio che per molti
Non avevamo alcun dubbio, in politica gli uomini si comprano, figurarsi nella finanza, il senato
La settimana che precede il Natale è iniziata con uno spunto rialzista per i principali listini 
Guest post: Trading Room #268. L'impostazione descritta la settimana corsa ha deluso le attese. I
Senza aspettare lo scioglimento delle Camere e l’indizione dei comizi elettorali, è già iniziata
Analisi Tecnica Altissima volatilita' cone evidenziato dalle lunghe shadow. Il nostrano ritesta la
T-1 Inverso [3-5 Giorni] (h. xx)[Base Dati: 15 minuti] T-1 Inverso [3-5 Giorni] (h. yy)[Base
T-1 [3-5 Giorni] (h. xx)[Base Dati: 15 minuti] T-1 [3-5 Giorni] (h. yy)[Base Dati: 15 minuti]