Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli. Seconda parte.

Scritto il alle 08:30 da freeybor@finanzaonline

Eccoci al secondo appuntamento con i mutui variabili con CAP, nel primo articolo che potete trovare qui abbiamo visto come funzionano questo tipo di mutui, oggi prendiamo in considerazione solamente i mutui con CAP reali cioè quelli che quando il tasso supera il tetto stabilito la differenza degli interessi è a carico della banca e vediamo come comunque possono essere molto diversi tra loro pur avendo le stesse caratteristiche.

I mutui con cap infatti a seconda della banca che li propone, possono avere piani di ammortamento diversi, e di conseguenza rate di importi diversi e rate massime più o meno elevate anche a parità di tasso CAP.

Prendiamo ad esempio un mutuo da 120.000 euro ventennale variabile con cap al 6,20%, spread 3,40% con indice di riferimento euribor 3 mesi e simuliamo tre piani di ammortamento diversi, il primo a quote capitale ricalcolate normalmente utilizzato ad esempio da IWbank, il secondo a quote capitale prestabilite al tasso attuale, come applicato dalla maggiorparte degli istituti, e come ultimo esempio prendiamo un pda a quote capitale prestabilite al 6,20% come quello utilizzato dal mutuo “Quasi fisso” di BNL.

Nel primo caso il mutuo a quote capitale ricalcolate non possiamo stabilire con certezza tutto il piano di ammortamento (come abbiamo visto in questo articolo), perchè sia le quote capitale che le quote interessi variano in base all’andamento dei tassi d’interesse applicati, però possiamo stabilire sia la rata che pagheremo con i tassi attuali sia la rata massima virtuale che corrisponde alla prima rata calcolata al tasso del CAP, è virtuale perchè è praticamente impossibile che il cap venga raggiunto immediatamente dopo la stipula.

Di conseguenza avremo che per il nostro mutuo di esempio la rata iniziale sarà di 702 euro e la rata massima sarà di 873 euro. Simulando un PDA con la prima rata al tasso iniziale e le altre ad un tasso medio tra il tasso d’ingresso ed il CAP otteniamo un PDA come questo:

Se variamo il tasso ad ogni rata, varieranno gli importi sia delle rate effettive sia delle eventuali rate massime.

Negli altri due casi invece, avendo un pda a quote capitale prestabilite possiamo determinare al centesimo quali saranno le quote capitale in ogni rata e di conseguenza quali saranno le rate massime in qualsiasi momento del piano di ammortamento, vediamo insieme come fare.

Con le indicazioni che troviamo qui e qui, iniziamo a costruirci un PDA con le quote capitale prestabilite al 3,60 (3,40 di spread + 0,20% Euribor), aggiungiamo al PDA dopo la colonna della quota capitale 2 ulteriori colonne che ci serviranno per il calcolo degli interessi al tasso del cap e per il calcolo della rata massima. A questo punto nella colonna per il calcolo degli interessi al cap calcoliamo per ogni rata gli interessi che otterremo applicando il tasso 6,20% e nella colonna della rata massima sommiamo il risultato ottenuto con la quota capitale corrispondente.

Il risultato sarà questo:

In questo caso anche se variamo il tasso ad ogni rata, gli importi delle eventuali rate massime rimarranno sempre gli stessi mentre cambieranno gli importi delle rate effettive.

Adesso facciamo la stessa cosa in un nuovo PDA, in questo caso però le quote capitale le calcoliamo al tasso del 6,20% come succede per il mutuo “Quasi fisso” di BNL , il risultato sarà questo:

 

Anche in questo caso variando i tassi ad ogni rata varia l’importo delle rate effettive ma non varia l’importo della rata massima che anzi rimane uguale per tutta la durata del mutuo.

Come possiamo notare pur essendo tutti e tre mutui variabili con CAP e pur avendo gli stessi valori di CAP 6,20, spread 3,40 ed indice di riferimento, otteniamo tre PDA completamente differenti tra loro, con gli importi delle rate che variano in maniera sostanziale.

Possiamo notare come il PDA che ci permette di abbattere più velocemente il capitale e che di conseguenza ci farà pagare meno interessi totali è quello a quote capitale prestabilite al tasso del 3,60, ma è anche il PDA che in caso di un’aumento repentino dei tassi nella fase iniziale ci farà pagare rate decisamente più alte ed avrà di conseguenza una eventuale rata massima molto più elevata rispetto agli altri due tipi di PDA. Con questo PDA inoltre avremo rate di importo decrescente con tutti i tassi compresi tra il 3,6% e 6,2%.

Esattamente il contrario di quello che succede con il PDA a quote capitale prestabilite al tasso del 6,20% dove lo scotto di pagare rate iniziali più basse lo paghiamo con un totale di interessi corrisposti a fine mutuo più alto rispetto agli altri due PDA inoltre ci troveremo a pagare rate di importo crescente anche a parità di tasso con qualsiasi percentuale di tasso al di sotto del 6,20%.

Il mutuo con il PDA a quote capitale ricalcolate invece come abbiamo visto non ci permette di conoscere in anticipo in qualsiasi punto del PDA quale potrebbe essere la rata che pagheremo ad un determinato tasso, sappiamo solamente che la rata non supererà mai l’importo della prima rata calcolata al tasso del cap e che le rate a parità di tasso saranno sempre tutte uguali.

Queste sono le caratteristiche dei vari PDA applicati ai mutui con CAP, lascio a voi trarre le conclusioni perchè chiaramente non esiste un mutuo migliore di un’altro in senso assoluto, la bontà di un mutuo dipende sempre dalle esigenze personali di ognuno di noi.

Merita sicuramente un’approfondimento il mutuo “Quasi fisso” di BNL che verrà trattato in un prossimo articolo.

Roberto.

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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