Mutuo “Quasi Fisso” di Bnl: lo sapevate che…

Scritto il alle 09:26 da tanduri@finanzaonline

Parliamo oggi di un prodotto veramente peculiare; il “Quasi Fisso” Bnl rappresenta un mix di concetti tutti da scoprire e approfondire se non si vuole avere sorprese. Trascureremo decisamente gli aspetti dell’offerta che sono facilmente reperibili nella documentazione ufficiale della banca che vi riporto quì, per concentrarci essenzialmente sulla questione “piano di ammortamento” (pda), argomento che per questo prodotto è difficile da “digerire” e per il quale vale un articolo di forum tutto suo.

Il prodotto è considerato da molti utenti dei forum (e quindi dalla maggiorparte della popolazione) come un variabile con tasso massimo cap al 6,2%; così viene venduto. In realtà    è invece meglio considerarlo un ibrido tra un mutuo a tasso fisso ed un variabile con cap e per confrontarlo con ogni altro tipo di mutuo bisogna stare attenti a non commettere superficiali errori di valutazione.

Le conclusioni che vi anticipo è che questo singolare prodotto, per una gran parte iniziale di ammortamento, ci farà pagare rate più basse di qualsiasi altro variabile in commercio a scapito però di un maggior montante interessi corrisposti a fine mutuo.

Andiamo a vedere come la banca ne definisce il funzionamento:

“Il mutuo BNL Quasi Fisso ti offre la certezza di un classico prodotto a tasso fisso, con la convenienza, per tutta la durata del finanziamento, di poter beneficiare di una riduzione della rata in tutti i casi in cui le condizioni di mercato siano favorevoli. La rata mensile di ogni mutuo è composta, infatti, da due parti, una quota capitale e una quota interessi. Nel Mutuo BNL Quasi Fisso, la quota capitale è a tasso fisso per tutta la durata del finanziamento; la quota interessi è invece a tasso variabile ma con un valore che non può mai superare il tasso fisso della quota capitale”.

La quota capitale è… a tasso fisso?.. che significa?

Le quote capitale del piano di ammortamento – La caratteristica fondamentale che lo rende diverso da tutti gli altri prodotti variabili con Cap di altre banche è che il piano di ammortamento (la distribuzione delle quote capitale) è determinato al tasso del 6,2%, ovvero allo stesso tasso del Cap di contratto. Quì sotto la definizione tecnica della questione estratta dal foglio informativo che ce lo conferma:

Con questa scelta di determinare il pda al tasso 6,2% (e non al tasso effettivo di stipula eventualmente molto più basso come tutti gli altri variabili e variabili con cap adottano), la banca in effetti “impone” la restituzione di quote capitale che saranno molto basse per le prime rate e molto alte per le ultime. Oltretutto, suddette quote capitale sono “prefissate” e non verranno mai più “ricalcolate” neanche a seguito di variazione del tasso futuro applicato alle rate. Questo prodotto è quindi un prodotto “variabile francese a quote capitale prefissate” come quasi tutti i prodotti cap in commercio ma con la differenza rispetto agli altri prodotti di altre banche di aver prefissato suddette quote capitale al tasso del 6,2% a prescindere dal tasso vigente alla stipula.

… quello che la banca definisce come “quote capitale a tasso fisso” altro non è che definire e prefissare le quote capitale come se il mutuo fosse al tasso fisso del 6,2%!.. Rispetto ad un mutuo a tasso fisso rintracciabile in commercio mediamente ad un tasso del 5,5%, suddette quote capitale saranno determinate ancorpiù basse di importo ed è un fattore che ne decreta sconvenienza già a tavolino.

Il diverso pda di stipula – La rata mensile sarà quindi calcolata sommando la quota capitale calcolata al 6,2% con la quota interessi calcolata sul debito residuo al tasso via via rilevato mensilmente (euribor rilevato + sprad di contratto) limitato al 6,2% dal cap. Ma andiamo a vedere un esempio concreto per capirci..

Quelli quì sopra sono due diversi tipi di piani di ammortamento concepiti entrambi per un mutuo di importo 150mila euro per 20 anni, spread 3,5% ed euribor di stipula 0,2% dove l’unica differenza tra i due ammortamenti è che le quote capitale sono state calcolate e predeterminate a due tassi diversi; per il pda generico al tasso di stipula 3,7% e per il “quasi fisso” al tasso 6,2%. Notate le differenze:

Il pda che ho denominato “variabile generico” è quello che si ritrovano ad aver allegato al contratto di mutuo quei mutuati che stipulano variabili con o senza cap il cui tasso di stipula è del 3,7%; è un pda che genererebbe qualsiasi calcolatrice pda mutui che trovate nel web, finquì tutto normale. Osservate invece il pda del che si ritrovano in allegato al contratto di mutuo coloro che stipulano il “quasi fisso”: rate iniziali molto più basse (779 euro) ma in aumento continuo (ultima di 1.092), debito residuo che si abbatte con meno enfasi rata dopo rata e che quindi determina delle quote interessi più alte. Il motivo di queste differenze con un variabile generico è solo perchè le quote capitale iniziali “nascono ” basse, quasi 100 euro di differenza (317 euro la prima quota capitale del “quasi fisso” contro 423 del generico). Il comportamento di questo mutuo è decisamente anomalo, non è così?

Una certezza: quella matematica di dover pagare più interessi – Questa singolare ed esclusiva determinazione del pda condiziona molti aspetti del mutuo e ci assicura oltretutto di dover corrispondere più interessi di un variabile generico, certezza che abbiamo ancorprima di incominciare a pagare il mutuo; nell’esempio che ho fatto precedentemente, col “quasi fisso ” si pagano minimo 4.400 euro in più di interessi, “minimo” perchè sono quelli calcolati come da piano di ammortamento con euribor sempre pari a quello di stipula 0,2% (cosa che per un variabile sappiamo essere improbabile); se il tasso poi effettivamente aumenta in futuro, ovviamente, la differenza di interessi corrisposti aumenta di conseguenza (lo vedremo più avanti).

Lo sconcerto di chi lo stipula – In sintesi quindi, il piano di ammortamento allegato all’atto di mutuo di questo prodotto crea enorme sconcerto tra i neo mutuati o a coloro interessati a questo prodotto complice in molti casi il fatto che il cliente non viene correttamente “indottrinato” dalla banca (fonte: le testimonianze degli utenti dei forum). Immaginate infatti vedere un importo rata aumentare rata dopo rata anche a parità di tasso!.. e rate che sono inizialmente più basse di un qualsiasi altro variabile!.. Immaginate quanto possa soprendere comparare due preventivi; uno il “quasi fisso” e l’altro variabile di altra banca con stessi spread proposti; il funzionario Bnl vi dice di rate di 779 euro (magari evitando di dirvi che aumenteranno col tempo) e il funzionario di Intesa (ad esempio) vi preventiva invece rate di 885, che apparente convenienza vero?.. il “trucco” lo abbiamo appena scoperto: la differnza di quei circa 100 euro è di quota capitale che non viene corrisposta e non di interessi!

“Quasi Fisso”.. perche? – Ecco perchè si chiama “Quasi Fisso”, perchè le quote capitale delle rate sono le stesse di quelle di un mutuo a tasso fisso del 6,2%!.. La quota interessi invece “scommette” rata dopo rata sul variabile e finquando il tasso applicato è inferiore al 6,2% risulterà minore di quella del fisso al 6,2%. Ammettendo quindi uno spread del 3,5% di contratto, ogni volta che l’euribor fosse inferiore al 2,7% il cliente pagherà una rata meno esosa di quella di un fisso al 6,2%. Il giorno che l’euribor arriva e/o supera il 2,7%, praticamente, il mutuo “si trasforma” (come comportamento) ad un fisso essendo oltretutto limitato il tasso al 6,2% dal cap.

La prova è nel foglio informativo – Il foglio informativo ci svela l’arcano della questione “rata più bassa di un qualsiasi altro mutuo variabile nella tabella del “calcolo esemplificativo dell’importo della rata” che vi riporto in basso:

Osservate gli importi delle prime rate di ammortamento, sono decisamente più basse di un qualsiasi altro variabile; per esempio, immettendo in una calcolatrice pda mutui: 100mila euro, 20 anni e tasso 3,976 la rata che esce è di 604,72 euro e non 553,73 del “quasi fisso” come Bnl riporta in tabella. Questo perchè come abbiamo già detto, la rata è calcolata con una quota capitale minore determinata al tasso 6,2%.

Il comportamento di questo prodotto con la variazione futura dei tassi – Adesso andiamo ad approfondire il paragone tra questo prodoto ed un variabile-cap secondo una ipotesi di aumento degli euribor e quindi del tasso applicato. Il pda di stipula allegato al mutuo conserverà solamente due variabili immutate per entrambi: il debito residuo previsto su ogni rata e le quote capitale, mentre le quote interessi e quindi gli importi rata ovviamente varieranno.

Ipotizziamo per l’esempio precedente una escursione futura dei tassi di questo tipo: euribor 0,2% per 6 mesi di ammortamento, eur 1% per un altro anno, eur 2% per un anno ancora e euribor 3% praticamente sulla rata 36 e fino a fine ammortamento. Costruiamo i due excel di confronto:

Ovviamente, come vedete, l’evoluzione dei tassi ci determina tutt’altri importi rata ed il file ci evidenzia anche le rate massime al tasso cap 6,2%. Notate come per il “quasi fisso” le rate aumentino mentre per il cap di altra banca (generico) le rate, al contrario, diminuiscono; il tutto anche nel periodo di tasso stabile (eur 3%) limitato dal cap 6,2% (che nell’esempio si concretizza alla rata24). Osservate inoltre come la rata massima ammissibile sia sempre la stessa 1.092 euro per il “quasi fisso” mentre per gli altri cap sia decrescente e limiti le rate ad importi iniziali più elevati (su rata 24 ad esempio 1.177 euro circa).

Quindi il “Quasi Fisso” bnl “regala” importi rata iniziali più bassi ma proprio perchè la differenza di importo delle rate è quella parte di quota capitale di rientro che la banca non ci chiede subito ma pian piano più avanti nel tempo e si pagano maggior montante interessi a fine mutuo perchè si pagano rate con più alte quote interessi proprio perchè si “sconta” con meno vigore rata dopo rata il debito residuo su cui gli interessi stessi vengono applicati. Questo prodotto quindi potrebbe essere utile per coloro che gradiscono rate iniziali basse rimandando il pagamento di rate più alte in futuro sia pur considerando il fattore minor convenienza in interessi totali corrisposti.

Il debito residuo – Uno degli aspetti assolutamente da non sottovalutare è che con questo prodotto si ha anche un’altra concreta certezza; quella di essere in ogni momento dell’ammortamento con un debito residuo maggiore rispetto ad un altro qualsiasi prodotto cap come anche rispetto ad un variabile. Pagare quote capitale basse ad inizio ammortamnto comporta anche abbattere con meno enfasi, rata dopo rata, il debito residuo. Osservate ad esempio i debiti residui dei due pda sopra che si avrebbero sulla rata120: 88.698 euro per il variabile generico contro i 97.478 del “quasi fisso”.

La surroga futura – E’ evidente che se ci dovessimo trovare a poter surrogare il nostro mutuo per una offerta migliore in futuro la scelta di aver stipulato questo prodotto è penalizzante; il debito da “portarci” dietro verso una nuova banca è sensibilmente maggiore. Il rischio è quello che quelle decine di migliaia di euro di differenza potrebbero addirittura rendere la surroga non perseguibile per un rapporto valore immobile futuro deteriorato dalla crisi immobiliare in atto e l’alto debito residuo.

Il risparmio, sempre lui – Come per ogni altro mutuo, una delle poche “armi” a disposizione per contrastare rate troppo alte in futuro come anche debiti residui poco scalfiti ed interessi totali elevati di questo prodotto è… il risparmio!.. Il “buon” mutuato a tasso variabile non deve comportarsi come una cicala che vive alla giornata noncurante del rigido inverno del rialzo dei tassi che prima o poi certamente arriverà. Il “bravo” mutuato a tasso variabile è un animale ibrido: un incrocio tra una formica che risparmia ed una cicala che se la spassa spensierata. La strategia di accantonare risparmi che fratello euribor oggi ci regala con i quali effettuare dei versamenti estintivi sul mutuo quando gli euribor ci gireanno le spalle è la strategia numero uno del “bravo” mutuato mezzo formica e mezzo cicala; la stategia che rappresenta il nostro unico asso della manica di un domanie che dobbiamo intelligentemente iniziare a coltivare oggi. Risparmiare ed estinguere parzialmente un mutuo è la strategia che ogni banca teme; fino al 2007 le estinzioni erano addirittura contrattualmente scoraggiate con esose penali di estinzione.. vi ricordate vero?

Pensateci bene – Alla luce di quanto detto, “fate il vostro gioco”; siete voi gli unici a sapere se questo prodotto fa realmente il caso vostro e nel caso noi siamo quì o nel forum finanzaonline a risolvere i vostri dubbi.

il mio personale giudizio su questo prodotto?

ps: Il file excel del prodotto con cui poter elaborare un piano di ammortamento secondo le più disparate ipotesi personali è a disposizione di chi ne faccia richiesta per mail.

Massimo 

aiutomutuo.finanza@gmail.com

 

 

 

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3 commenti Commenta
alifacs
Scritto il 16 ottobre 2012 at 17:58

cosa dire … più esaustivo di così? lo aspettavo con ansia: mi sarà utilissimo
una rata bassa iniziale potrebbe agevolare il rapporto rata reddito ke oggi é molto importante: che dici?
grazie

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zorro74100
Scritto il 17 ottobre 2012 at 14:44

buondi’ Massimo, come sempre i tuoi articoli sono molto comprensibili da noi prossimi mutuari e quindi poco esperti in materia di spread,taeg, pda, ecc…. Cosa dire, questo e’ un prodotto che stavo vagliando con la consulente che segue la mia pratica in bnl, e naturalmente a sentir lei e’ un ottimo mutuo,visto che la rata massima in caso di raggiungimento CAP la si decide all’inizio,con possibilita’ quindi di allungare il tempo o diminuire la cifra richiesta in base alle proprie’ capacita’ economiche, tralasciando il discorso dell’aumento rata costante anche in caso di ulteriori anni di bonta’ del fratello euribor,e questo e’ poco professionale secondo me.Ma si dira’ che e’ il suo lavoro e deve vendere piu’ prodotti possibili, ok… ma per nostra fortuna c’e’ gente come te che ci illumina su tutto i rischi in agguato.Ora non so se la mia pratica andra’ avanti,perche’ e’ sorta una complicazione,cioe’ vogliono un garante, causa la situazione agitata dell’azienda per la quale lavoro, e non so se ne avro’ la possibilita’,Domani andro’ in unicredit a vedere che aria tira li e cosa mi proporranno…
Grazie ancora per il prezioso lavoro
Cesare

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tanduri
Scritto il 17 ottobre 2012 at 17:49

per Alifacs..
Non saprei proprio quanto nelle considerazioni rata-reddito possa essere considerato l’importo della rata iniziale. Certamente un prodotto che è maggiormente remunerativo per una banca è anche più facilmente concedibile.

per Zorro..
Quello che ti diceva la funzionaria sull’importo della rata massima perfettamente prevedibile è una affermazione semplicistica che non significa affatto che le rate massime di altri prodotti cap non lo siano. Tuttavia è vero che la rata massima di un prodotto cap non sia “facilmente” calcolabile, ci mancherebbe… perchè per calcolarla non è corretto e sufficiente immettere importo, tasso cap e durata in una semplice calcolatrice pda mutuo; bisogna fare o un calcolo “splittato” in due semplice operazioni con la stessa calcolatrice oppure avere a disposizione un foglio di calcolo. L’excel che abbiamo a disposizione è in grado di dirci rata per rata l’importo della rata massima anche per quei prodotti cap comuni che non siano il “quasi fisso”. Quell’immagine che ho esrapolato del file (mutuo cap generico) ne è l’esempio. La RATA MAX racchiusa nel box blu è proprio la massima rata ammissibile sulla rata X.
L’errore di calcolarla come per il “quasi fisso” (con una semplice calcolatrice) è frequentemente commesso da chi dovrebbe dare informazioni corrette e non sempre le da.
Per quanto riguarda il garante, quella si che è una vera rogna.
Facci sapere.

NB: Il mio giudizio su questo prodotto dipenderebbe meglio dai casi, le volontà e le necessità di ognuno. Solo una accurata analisi di specifiche e personali situazioni possono decretare una compatibilità con ogni prodotto mutuo, questo soprattutto.

un saluto e grazie a voi.
Massimo

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