Mutui e detrazioni: un calcolo di in-stabilità.

Scritto il alle 08:47 da [email protected]

L’abbiamo letto a lettere cubitali ed in tutte le salse in questi giorni; col nuovo decreto “stabilità” sembra che il Governo voglia attingere drasticamente nelle tasche dei mutuati: meno detrazioni fiscali per i mutui! Sembrerebbe infatti ormai deciso il radicale abbassamento del «tetto» per la detraibilità degli interessi passivi dei mutui per la casa; la somma massima annuale su cui considerare la detrazione fiscale del 19% passa da 4.000 a 3.000 euro. In pratica, chi poteva detrarre 760 euro annui (19% di 4.000 euro) adesso dovrà accontentarsi di soli 570; 190 euro annui di differenza che non ci verranno più rimborsati.

Come abbiamo avuto già modo di discutere con voi in questo blog, in un mutuo, il montante annuale degli interessi (sommatoria delle quote interessi delle rate) è particolarmente alto nei primi anni per il fatto che la quasi totalità dei mutui in commercio in italia sono con una ripartizione del piano di ammortamento di tipo “francese”  ovvero con rate di elevate quote interessi inziali decrescenti di anno in anno. Questo comporta di fatto, in molti casi, di raggiungere l’importo massimo detraibile sin dal primo anno di ammortamento e per molti anni di mutuo; tale condizione ci pone in condizioni di ottenere quindi, per molti anni, il “rimborso massimo”.

Vediamo di fare insieme due semplicissimi calcoli di quanto ci costa a noi mutuati questo scherzetto – beffa:

Per chi non è in grado di farsi dei calcoli con un excel e tantomeno approntarne uno di propria iniziativa, vi riporto terra terra i passaggi da fare per calcolarsi quanto riuscirete a “risparmiare” sugli interessi del vostro mutuo grazie alle detrazioni annuali degli interessi passivi.

Immaginando un Mario Rossi che stipula oggi un mutuo a tasso fisso del 5,5% di 150mila per 20 anni; è facile determinare, con ad esempio [questa] calcolatrice online, quanti interessi si dovranno corrispondere alla banca; nel caso di Mario: 97.639 euro.

La stessa calcolatrice ci riporta le varie quote capitale ed interessi di ogni anno semprechè diate alla calcolatrice la possibilità di visualizzare il piano di ammortamento; tali importi ve li ho riassunti in tabella a lato. Le condizioni rappresentate, “prima” e “dopo”, non sono altro che l’ammontare degli importi che verranno rimborsati annualmente portando in detrazione rispettivamente i 4.000 euro di “prima” (come è attualmente fissato il tetto annuale di detrazione degli interessi) e i 3.000 euro di “dopo” (come sarà fissato il nuovo tetto secondo le nuove normative fiscali del decreto).

Ebbene Mario Rossi, avrebbe potuto ottenere il rimborso dei 760 euro finquando corrisponde almeno 4.000 euro di interessi (13 anni) e per gli anni successivi importi di rimborso gradualmente inferiori. Con la riforma delle detrazioni invece potrà farsi rimborsare al massimo 570 euro finquando gli interessi annuali corrisposti sono superiori a 3.000 euro (15 anni) e via via somme decrescenti per il resto degli anni.

Una semplice somma algebrica degli importi rimborsati ci evidenzia che un mutuato come Mario che stipula un mutuo delle condizioni come da esempio, rispetto all’attuale normativa fiscale del decreto, oggi ci rimette 2.655 euro in mancate detrazioni; il mutuo gli costa quindi 87.591 euro ( 97.639 – 10.048) piuttosto che 84.936.

Purtoppo le brutte notizie non vengono mai da sole –  questi famosi 3.000 euro sembra esauriscano completamente il plafond di detrazioni annuali a disposizione per coloro con reddito superiore a 15.000 euro annuali. Quindi, una volta scaricati gli interessi passivi del mutuo (e abbiamo visto come questo accade per la quasi totalità degli anni di durata di un mutuo medio) null’altro (quasi) si potrà detrarre!..  Quindi scordiamoci di detrarre oltre al mutuo anche qualche altra “voce” per molti e molti anni dalla stipula; Il mutuato medio, da oggi, grazie al decreto, potrà cestinare le proprie fatture che non siano il documento di certificazione degli interessi passivi del mutuo.

Tenete inoltre presente che l’esempio che vi ho fatto è un esempio di un mutuo che per importo e durata fa pagare relativamente pochi interessi. Se ad esempio il mutuo fosse di 170mila euro in 30 anni i “danni” aumentano: i costi delle mancate detrazioni sarebbero di 4.500 euro, ma a cui bisogna aggiungere il costo del “blocco” delle altre mancate detrazioni relativamente alle altre voci fiscali che si protrarrà per ben 24 anni, quando cioè gli interessi passivi sul mutuo si abbasseranno gradualmente sotto i 3.000 euro annuali permettendoci di tornare a detrarre anche qualche altra voce fiscale oltre al mutuo.

E… non è finita! – il decreto il governo sembra lo voglia retroattivo; vecchi e nuovi mutuati sulla stessa barca!

Che dire? – Certo è che sembra fatto apposta per disincentivare al mutuo!.. Sembra infatti che, calcolando la media delle spese portate in detrazione dai contribuenti italiani, il cittadino mutuato ci rimetta ben 800 euro l’anno rispetto al resto dei contribuenti, proprio per l’impossibilità di detrarre altre voci oltre agli interessi del proprio mutuo. Il minimo che possiamo fare è sperare che questo decreto “in-stabilità” non si concretizzi almeno nei termini di come ci è stato presentato.

Certo è che questa raffica di mancati sconti è di fatto un aumento della tassazione e sembra proprio che questo Governo voglia incentivare l’evasione fiscale anziché combatterla. Con l’aumento dell’ IVA e l’eliminazione delle detrazioni per chi fa fatica ad arrivare a fine mese sarà decisamente dura avere “la forza” di non acconsentire e non rendersi disponibili ad accettare “sconti” in cambio di una fattura più “leggera” oltretutto non detraibile.

Questo decreto mette con le spalle al muro coloro che un muro lo stanno già pagando caro a suon di spread!

Aspettiamo l’approvazione e le eventuali modifiche al decreto prima di poter approntare un file che ci calcoli le nuove detrazioni annuali degli interessi passivi: Coltiviamo la speranza di non doverlo fare.

Massimo

aiutomutuo,[email protected]

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2 commenti Commenta
alifacs
Scritto il 20 ottobre 2012 at 10:12

condivido appieno il tuo ragionamento: sul forum avevo scritto qualcosa del genere. l Italia perderà quel primato di proprietari di casa cambierà del tutto la fisiologia del popolo italiano. impareremo anche noi ad essere dei buoni affittuari.
i tre propositi del governo: rigore, equità e sviluppo secondo me hanno un diverso significato da quello comune di noi cittadini onesti.

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tanduri
Scritto il 21 ottobre 2012 at 20:15

beh condivido che il “mondo intorno a noi” sta cambiando e non capisco perchè non dovremmo supporre che cambi anche il “mercato” dei mutui e dell’immobiliare.
La staticità di pensiero italiota sommato alla voluta disinformazione e mistiicazione dei vari organi di informazione non aiuta certamente nessuno neanche gli artefici di una strategia che occulta incredibilmente una realtà ormai sotto gli occhi di tutti e.. finalmente.
Quello dell’immobiliare rischia di trasformarsi da bolla che si sgonfia a bomba ad orologeria..
per tutti.

Non sono riuscito ad evitare di esternare il mio pessimismo (realismo?).

un saluto.

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