Mutuo variabile “offset”, cos’è, come funziona?

Scritto il alle 08:30 da freeybor@finanzaonline

Innanzitutto vediamo cos’è, il mutuo Offset è una formula molto utilizzata in Inghilterra e molto poco diffusa in Italia, si tratta di un mutuo che compensa il debito residuo con i soldi tenuti in deposito sui conti correnti collegati, in pratica più soldi ci sono sui vostri conti corrrenti e meno interessi pagherete di mutuo.

Fondamentalmente per questo tipo di mutui ci sono 2 tipologie di calcolo differenti:
il primo metodo utilizzato da IWBank, e CHE BANCA prevede il calcolo degli interessi sulla differenza tra il capitale residuo del mutuo e la giacenza media mensile dei depositi sui conti correnti collegati, ad esempio se il mio capitale residuo è di 110000 euro e la giacenza media sui conti correnti è di 10000 euro, il calcolo degli interessi avverrà su 100.000 euro quindi su un mutuo al tasso del 3,5% con rata mensile si pagheranno 291 euro invece di 320 euro.
Il secondo metodo utilizzato ad esempio dalle banche del Gruppo Banco Popolare prevede invece il calcolo degli interessi sul conto corrente collegato allo stesso interesse del mutuo, quindi gli interessi maturati dal conto corrente andranno sottratti dagli interessi maturati dal mutuo, questo secondo metodo di calcolo però risulta meno conveniente del primo in quanto agli interessi attivi del conto corrente andrà sottratta la ritenuta fiscale del 20%, perciò riprendendo l’esempio di prima avremo 320 euro di interessi sul mutuo, 29 euro di interessi sul conto corrente dai quali va tolto il 20% di ritenuta fiscale (5,8 euro) per un totale di 23,2 euro, adesso togliamo questi ultimi dai 320 euro di interessi del mutuo e ci troviamo 296.8 euro di interessi da pagare.
Appare evidente che il metodo più conveniente è il primo, quello adottato dalle due banche online, chiaramente più alta è la cifra depositata sui conti correnti collegati maggiore sarà lo “sconto” sulle rate.
Per assurdo con il primo metodo se io faccio un mutuo da 100.000 euro e ho una giacenza media di 100.000 euro sui conti correnti pago solo le quote capitale, in pratica potrei pagare il mutuo con il fondo presente nei conti correnti senza mai pagare un’euro di interesse perché il capitale residuo del mutuo corrisponderebbe sempre al fondo depositato ed avrei comunque a disposizione i soldi per qualsiasi evenienza.
Chiaramente rimane da valutare se conviene lasciare i soldi nel conto legato al mutuo o investirli in altra maniera, tenendo presente che nelle nostre valutazioni non possiamo scordarci di considerare che lo stato nel caso della prima casa, ci permette di recuperare anche il 19% degli interessi passivi del mutuo attualmente entro un limite di 3000 euro (quindi un’importo massimo annuale di 570 euro) e quindi dobbiamo calcolare che tenendo i soldi nel conto legato al mutuo abbassiamo la quota interessi pagata e di conseguenza diminuiamo anche l’eventuale rimborso richiedibile allo stato, mentre se investiamo ad esempio in un conto deposito che ci dia un rendimento netto almeno pari al taso del mutuo possiamo anche recuperare il 19% degli interessi passivi.

Attenzione ai tassi!!
Non tutte le banche “regalano” questa opzione, infatti mentre il Banco Popolare e IWBank, mantengono lo stesso spread sia per il variabile puro che per il mutuo offset, Che banca attualmente nel caso del mutuo offset aumenta lo spread dello 0,20% rendendo l’opzione ancora meno appetibile. Infatti è vero che il tasso aumenta sia per il mutuo che per il conto corrente, ma è anche vero che nel 99,9% dei casi il mutuo sarà di importo decisamente superiore alla giacenza media del conto corrente perciò alla fine il rischio è quello di pagare molti più interessi rispetto ad un mutuo senza opzione con un investimento alternativo dei nostri eventuali risparmi.

Attenzione anche al conto corrente, infatti leggendo i fogli informativi troviamo che per IWBank, è abbinabile 1 solo conto corrente che però è gratuito sia per quanto riguarda l’apertura che per quanto riguarda il canone annuale, operazioni, carte di credito bancomat ecc.ecc., per quanto riguarda Che banca il costo di apertura conto e zero sia per il conto corrente che per il conto tascabile, è invece di 12 euro il canone annuale con zero spese per le operazioni per il conto tascabile, mentre per il conto corrente il costo aumenta di 12 euro per la carta di credito. Passiamo adesso al Banco Popolare e il suo mutuo mutuo offset “Specchio Tuttofare”, in questo caso oltre allo svantaggio della formula di calcolo applicata abbiamo lo svantaggio dei costi del conto corrente obbligatorio abbinato a questo mutuo, infatti il canone annuale è di ben 84 € le operazioni sono illimitate ma abbiamo ulteriori 2,10€ di spese se dobbiamo prelevare da uno sportello di un’altra banca in Italia

A parità di condizioni conviene o non conviene stipulare un mutuo con offset rispetto ad un variabile puro?

Tralasciando il mutuo del Banco Popolare che oltretutto viene proposto con uno spread del 3,75% che sicuramente non conviene, dal mio punto di vista se le condizioni proposte sono come quelle di IWBank, cioè l’offset è completamente gratuito e con il calcolo degli interessi sulla differenza tra il capitale residuo del mutuo e la giacenza media mensile dei depositi sui conti correnti collegati, conviene perché è un’opzione in più che ci da la possibilità di scegliere se tenere i nostri risparmi sul conto legato al mutuo o se investirli altrove con una remunerazione migliore.

Roberto.

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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