Mercato Immobiliare: il lungo autunno

Scritto il alle 11:26 da sylvestro

Chi segue il mercato immobiliare da qualche anno avrà sicuramente notato l’anomalia tutta italiana di un prolungato ed accentuato calo delle compravendite non accompagnato da un altrettanta diminuzione dei prezzi delle case.

In tanti hanno provato a dare una spiegazione al fenomeno, c’è chi ricorda che il settore presenta una alta vischiosità, chi ipotizza una ricchezza nascosta delle famiglie che consente di aspettare tempi migliori per la vendita, chi intravede complotti ad opera di questa o quella categoria per evitare o arginare perdite patrimoniali, quel che è certo è che i prezzi finora avevano mantenuto un livello straordinariamente più alto della media di lungo periodo in contrasto con l’andamento dello stesso settore in altri paesi e, contro ogni buon senso, in contrapposizione al diminuito potere d’acquisto della gente comune.

Adesso che è caduto anche il tabù del calo dei prezzi delle case (sfido chiunque a dimostrare che esiste un solo posto in Italia con prezzi superiori o uguali a quelli del 2007) diventa interessante configurare scenari di evoluzione delle quotazioni in termini di profondità e durata del declino.

E qui si fanno strada le diverse visioni, sia sul breve che sul lungo termine.

 

BANKITALIA – Ad esempio i grafici di Bankitalia (con supporto della consulenza esperta di AdT ed Istat) suggeriscono che le quotazioni continueranno a mantenere imperterrite il loro andamento piatto sui valori massimi del 2007 in barba ad ogni forza di gravità. Vale forse il principio che si vendono solo le case a prezzi altissimi? Sempre meno compravendite a prezzi sempre alti? Potrebbe nascerne una nuova scienza economica, per ora la chiameremo Teoria dell’Highlander, “solo uno sopravviverà” (cit.), nel 2040 verrà venduta una sola casa a quattro miliardi di euro.

Reddy’s Group – Reddy’s Group, bontà sua, fa ipotesi più verosimili. Nel suo rapporto sul mercato immobiliare della scorsa estate ipotizzava tre possibili scenari secondo il ridursi o l’aggravarsi della crisi economica. Gli andamenti tracciati sono di tutto rispetto ed ipotizzano i possibili bottom di prezzi rispettivamente nel 2014, el 2016 e nel 2017, mentre collocano i successivi top al 2024, 2026 e oltre.

Non escludo che questi studi possano aver colto la reale evoluzione dei prossimi anni, tuttavia faccio notare che le proiezioni di Reddy’s sono basate su un andamento ciclico regolare dei precedenti periodi e nulla vieta che l’attuale congiuntura rappresenti un passaggio epocale con rottura nei confronti dei vecchi parametri e paradigmi.

E se anche Reddy’s sbagliasse? Quali altre configurazioni possiamo ipotizzare?

Case-Shiller – Una prima possibilità ce la fornisce il famoso indice Case-Shiller sul residenziale degli USA. Proprio in questi giorni si esulta per una presunta ripresa del mercato immobiliare americano ed inoltre Ben Bernake ha colto al volo la notizia rilanciando con la dichiarazione che bisogna supportare il settore (ma siamo sicuri di non essere in presenza dell’ennesimo dead-cat bounce?). In ogni caso, se i nostri prezzi seguissero la “via americana” assisteremmo ad una violenta svalutazione nell’arco di pochi anni, in parole povere rivedremmo i prezzi pre-euro entro il 2018.

 

Però non possiamo dimenticare la peculiarità del nostro mercato e la lentezza nelle trasformazioni, quindi probabilmente lo scenario del calo dei prezzi sarà diverso, magari più simile a quello accaduto in Giappone.

 

Giappone – Italia e Giappone hanno alcuni tratti socio-economici in comune, la demografia, l’alto debito sovrano, la dipendenza dalle importazione delle materie prime, la lunga  patrimonializzazione nel mattone; sono caratteristiche che rendono verosimile un comportamento convergente nella evoluzione della bolla immobiliare e si sposano perfettamente con la lentezza dei cali fin qui osservata.

 

 

Per me è questo lo scenario principe del futuro mercato immobiliare italiano, una lenta e prolungata discesa dei prezzi almeno per il prossimo decennio. Salvo clamorose novità nel contesto politico-economico mondiale, ovviamente.

E voi? Che ne pensate? Qual’è il vostro scenario “preferito”?

 

sylvestro

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10 commenti Commenta
ferrariferrari
Scritto il 17 novembre 2012 at 12:14

gli immobili oltre un certo limite non possono scendere, non sono carta (azioni, obbligazioni etc), hanno un valore intrinseco costituito dal costo del terreno, dal costo della manodopera, dal costo dei materiali, dal costo del progetto, dal costo della licenza edilizia, dagli oneri di urbanizzazione.

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kry
Scritto il 17 novembre 2012 at 12:49

gli immobili oltre un certo limite non possono scendere, non sono carta (azioni, obbligazioni etc), hanno un valore intrinseco costituito dal costo del terreno, dal costo della manodopera, dal costo dei materiali, dal costo del progetto, dal costo della licenza edilizia, dagli oneri di urbanizzazione.

Il problema è che il mercato è saturo, si costruisce sempre meno e certi costi scenderanno soprattutto il prezzo speculativo del terreno.

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Scritto il 17 novembre 2012 at 14:10

gli immobili oltre un certo limite non possono scendere, non sono carta (azioni, obbligazioni etc), hanno un valore intrinseco costituito dal costo del terreno, dal costo della manodopera, dal costo dei materiali, dal costo del progetto, dal costo della licenza edilizia, dagli oneri di urbanizzazione.

Quello che dici potrebbe essere valido per gli immobili appena costruiti ma non c’entra nulla con quelli usati, anzi i prezzi hanno corso talmente tanto che anche vendendo con forti sconti si va comunque in guadagno. Per il nuovo varrà la legge del mercato, in assenza di acquirenti e credito potrà essere possibile vendere anche in perdita, non dico che diventerà la regola ma occhio a tirare troppo la corda in un mercato decrescente.

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Scritto il 17 novembre 2012 at 14:13

Il problema è che il mercato è saturo, si costruisce sempre meno e certi costi scenderanno soprattutto il prezzo speculativo del terreno.

Ho letto che anche i prezzi dei terreni sono scesi e col bisogno di far cassa dei comuni è probabile che scenderanno ancora. Chi costruirà nei prossimi anni avrà il vantaggio di usare metodologie e materiali più moderni con costi più competitivi di conseguenza l’ex-nuovo subirà la forte concorrenza e non potrà non abbassare le pretese.

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nervifrank
Scritto il 17 novembre 2012 at 19:03

Gli aumenti dei prezzi degli immobili fino al 2007 sono principalmente finanziarizzati, dovuti all’esplosione dei mutui. Non c’entrano con i motivi tecnici elencati da Ferrari.

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Scritto il 17 novembre 2012 at 20:31

Gli aumenti dei prezzi degli immobili fino al 2007 sono principalmente finanziarizzati, dovuti all’esplosione dei mutui. Non c’entrano con i motivi tecnici elencati da Ferrari.

Sono d’accordo, il credito facile e tassi bassi hanno avuto un ruolo importante nella crescita delle quotazioni, non a caso sono aumentate la quota mutuabile, gli importi richiesti, le durate e la percentuale del reddito utilizzabile mentre nel contempo erano scese fin quasi a svanire le garanzie.

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tanduri
Scritto il 18 novembre 2012 at 14:41

io sono per un più o meno scenario Reddis..
che come picchi è molto ottimistico secondo me.

una domanda Sylvestro..
qual’è la differenza tra le linee di previsione rossa, trastteggiata blu e tratteggiata grigio?

ciao.. :wink:

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emanuele28165
Scritto il 18 novembre 2012 at 16:17

Il livello dei prezzi si mantiene alto perché nessun soggetto ha realmente necessità di vendere, dietro c’è una abbondante e diffusa ricchezza accumulata in altre forme. Solo l’erosione di questa potrà spingere a vendere.

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Scritto il 18 novembre 2012 at 20:15

io sono per un più o meno scenario Reddis..
che come picchi è molto ottimistico secondo me.

una domanda Sylvestro..
qual’è la differenza tra le linee di previsione rossa, trastteggiata blu e tratteggiata grigio?

ciao.. :wink:

Purtroppo non sono in possesso dello studio originale; quell’immagine è tratta dal documento pdf”

“Le criticità del mercato immobiliare oggi e la figura dell’esperto valutatore indipendente”

del 4 luglio 2012

del dott. ing. arch. Alberto M. Lunghini FRICS

La congiuntura del mercato immobiliare italiano (2012)”

che ho trovato in rete ed è disponibile anche sul forum. Se hai osservazioni o dubbi parliamone ;)

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Scritto il 18 novembre 2012 at 20:16

Il livello dei prezzi si mantiene alto perché nessun soggetto ha realmente necessità di vendere,dietro c’è una abbondante e diffusa ricchezza accumulata in altre forme. Solo l’erosione di questa potrà spingere a vendere.

Quindi, come me, propendi per uno scenario “giapponese” ;)

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