La mia personale opinione sui prezzi degli immobili.

Scritto il alle 08:29 da [email protected]

Oggi vorrei dare la mia opinione sui prezzi degli immobili e sul più volte ventilato crollo degli stessi.

Io ritengo che si debba fare necessariamente una distinzione, il crollo probabilmente ci sarà, ma più che un crollo lo definirei un riallineamento al giusto prezzo di mercato, ritengo infatti che il crollo dei prezzi interesserà soprattutto gli immobili usati, sugli immobili nuovi costruiti con il rispetto delle normative vigenti comprese quelle sul risparmio energetico ritengo che non ci sarà un crollo dei prezzi ma al massimo una stabilizzazione.

Le nuove costruzioni infatti devono rispettare diverse normative di recente applicazione (parliamo dell’ultimo triennio) che impongono di rispettare determinati parametri sia per quanto riguarda l’acustica passiva, sia il risparmio energetico.

Per quanto riguarda la normativa sui requisiti acustici passivi, la nuova legge richiede “la corretta esecuzione dei lavori a regola d’arte asseverata da un tecnico abilitato” e ciò, pur non essendo esplicito nei termini, fa presagire comunque a controlli in fase di progetto e a verifiche (collaudi) a opere finite come descritto nella nuova norma UNI sulla classificazione acustica degli edifici da poco ufficializzata. I comuni devono sempre e comunque richiedere il rispetto del DPCM in questione e di fatto i compratori di case costruite male potranno comunque riavvalersi sui comuni e questi sulle imprese, conosco personalmente dei casi in cui i compratori sono riusciti a farsi rimborasare oltre il 30% del prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile per il mancato rispetto della norma.

Inoltre come saprete dal 29 marzo 2011, col Dlgs n. 28/2011 è obbligatorio allegare sia all’atto di compravendita che a quello di locazione l’Attestato di Certificazione Energetica pena la nullità dell’atto.

Questo attestato da un’indicazione di quali potrebbero essere i costi energetici futuri per il riscaldamento o raffreddamento dell’abitazione che stiamo acquistando, perciò appare chiaro che sarebbe meglio acquistare una casa in classe A, B, o C, piuttosto che acquistarne una di una classe inferiore dove i costi futuri sarebbero sicuramente più alti.

Dal 1° gennaio 2009 anche il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla certificazione energetica dell’edificio che deve obbligatoriamente rispettare dei parametri ben precisi a seconda dell’ubicazione dello stesso,( l’Italia infatti è stata suddivisa in sei zone climatiche con differenti parametri) nonché alle caratteristiche strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque, inoltre alcuni comuni soprattutto del Nord hanno reso queste norme ancor più restrittive costringendo le imprese costruttrici a dover utilizzare tecniche costruttive e materiali decisamente più costosi.

A tutto questo dobbiamo aggiungere anche che i prezzi delle materie prime sono in continuo aumento, quindi ritengo che una diminuzione sostanziale del prezzo degli immobili di nuova costruzione sia praticamente impossibile, salvo che il costruttore non sia in grosse difficoltà economiche e decida di svendere per incassare prima possibile.

Di conseguenza appare evidente che acquistare un’immobile nuovo di classe energetica elevata comporta minori costi di gestione rispetto ad un immobile datato e questo dovrebbe contribuire al deprezzamento degli immobili più datati e con classe energetica di classe inferiore.

In conclusione se dovete acquistare fate bene le vostre valutazioni, se l’immobile è nuovo fate attenzione che sia in possesso di tutti i requisiti necessari, se acquistate un’immobile usato fate attenzione al prezzo richiesto perchè in un prossimo futuro potreste ritrovarvi con un’immobile che vale molto meno del prezzo d’acquisto.

Roberto

[email protected]

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14 commenti Commenta
eves65
Scritto il 23 novembre 2012 at 09:01

non è che il prezzo degli immobili abbia avuto, con la moneta unica, un raddoppio secco applicando nella realtà un cambio di 1.000 lire 1 €.
per quel che ricordo prima dell’euro un bilocale da 60 mq era venduto a 100/135 milioni con l’euro 100/135 mila,(nella zona dove risiedo) quindi mi pare logica una crisi in questo settore con conseguente calo dei prezzi perchè un vero crollo, e riportare il prezzo al costo reale, non ci sarà mai.

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wile e. coyote
Scritto il 23 novembre 2012 at 09:32

Per le case di nuova costruzione un calo comunque dei prezzi e’ ugualmente plausibile.
Nonostante il costo delle materie prime sia in aumento (ma anche qui, la scarsita’ di domanda abbassa le dinamiche di aumento, che e’ stato spropositato, il solito raddoppio, all’ingresso dell’euro) e le esigenze normative aggiungano un costo alla progettazione e certificazione, il grosso scoglio sono stati (e sono) i costi dei terreni edificabili, che arrivano in alcuni casi a costituire quasi il 50% del costo (per case unifamiliari o bifamiliari specialmente).
La crisi dovrebbe quindi abbattersi sui terreni edificabili (gia’ ho sentito di sconti del 50% per lotti di nuova costituzione su aree urbanizzate periferiche).
Un riallineamento dei prezzi anche per il nuovo e’ IMHO possibile. Ma sara’ piu’ probabile una volta esauriti i lotto acquisiti tempo fa a prezzi alti dai costruttori. Per costruire un complesso immobiliare con diverse unita’ servono in media 4-5 anni, anche piu’ i lotti saranno stati quindi acquistati tra il 2006 e il 2008.

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tanduri
Scritto il 23 novembre 2012 at 10:41

buona questa del plausibile ribasso dei prezzi dei terreni edificabili Wile..
qualcuno sa se esiste un qualche “monitor” affidabile della situazione?
grafici, tabelle di trends?

Eves..
quindi stai facendo un ragionamento di distinzione tra plausibile “crisi” e impossibile “crollo”; qual’è la differenza, le percentuali di svalutazione al ribasso in gioco?..
tipo che prevedi un modesto 10% e non un 40 ad esempio?

tnks.. :wink:

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slow
Scritto il 23 novembre 2012 at 10:45

buongiorno freeybor…
in merito all’affermazione
“Inoltre come saprete dal 29 marzo 2011, col Dlgs n. 28/2011 è obbligatorio allegare sia all’atto di compravendita che a quello di locazione l’Attestato di Certificazione Energetica pena la nullità dell’atto.” consentimi di segnalare un’attenta analisi che smentisce parzialmente i timori sull’eventuale “nullita’ dell’atto”.

http://www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com/professioni24/ediliziaambiente/ediliziaimmobili/news/risparmio_energetico-compravenditeelocazioninuoveregoleperlacert.html#continue

esiste, in mancanza di una normativa regionale di riferimento, tutta una serie di scappatoie per ovviare alla presentazione della certificazione energetica (de facto non obbligatoria nonostante tale la citazione nella legge riportata) in fase di trasferimento a titolo oneroso di immobili preesistenti, dall’auto certificazione scritta o verbale in fase di rogito, ad un silenzio in merito che declassa automaticamente l’immobile in classe G, etc.

purtroppo il tema e’ spinoso e spesso, in mancanze di leggi specifiche, si ricorre alla solita modalita’ italica piena di automatismi e autocerficazioni.
in pratica all’occorrenza siamo automaticamente i certificatori di noi stessi…
pena la nullita’ della famigerata autostima italica.
:)

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freeybor
Scritto il 23 novembre 2012 at 15:08

Giusto Slow, ma se il venditore opta per l’autocertificazione e declassa automaticamente l’immobile in classe “G” l’acquirente potrebbe tranquillamente chiedere una riduzione del prezzo, in quanto acquista un’immobile di scadente qualità energetica ed in caso dovesse affittarla a terzi potrebbero sorgere ulteriori problemi.

Wile il prezzo dei terreni edificabili come dici giustamente incide parecchio negli immobili unifamiliari e bifamiliari, nei casi dei condomini l’incidenza è relativa, le imprese difficilmente acquistano il terreno per costruire una villa singola, solitamente cercano terreni dove si possano costruire piu unità in modo da ammortizzare meglio il costo del terreno.

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Scritto il 23 novembre 2012 at 16:39

Condivido i distinguo di freeybor ed apprezzo le sue raccomandazioni.

I calo dei prezzi probabilmente sarà diverso nell’entità e nella durata a seconda delle zone, della tipologia, delle caratteristiche e della vetustà.

Nutro qualche perplessità sulla possibilità di “scaricare” i costi delle nuove costruzioni di un certo livello sui prossimi acquirenti, siano essi dovuti al terreno, e/o agli oneri di urbanizazione e/o ai materiali ed alla tecnologia applicata. In fin dei conti in questi anni di crisi il prezzo di vendita proposto non può non tener conto del diminuito potere di acquisto delle fasce giovani di compratori, quell’entry level che fa da supporto per i successivi gradini di scambio/acquisto e che è clamoorosamente venuto a mancare in questi anni di contratti precari, cassa integrazione e disoccupazione crescenti.

Legittimo cercare acquirenti in grado di soddisfare una offerta di alto livello, prudente organizzare un “piano B” nel caso in cui non si riuscisse ad incontrare la domanda in tempi congrui. Non è possibile vendere a prezzi alti per decreto legge.

Faccio inoltre notare che certi requisiti di alta tecnologia a risparmio energetico sono sicuramente apprezzati nelle zone con alte escursioni termiche e/o a clima prevalentemente freddo; in definitiva in Italia non sono moltissime le zone bisognose di questo grado e tipo di efficienza, nella stragrande maggioranza dei casi per semplici questioni geografiche una buona efficienza termica è solo un dettaglio nel complesso della costruzione.

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Scritto il 23 novembre 2012 at 16:58

… se il venditore opta per l’autocertificazione e declassa automaticamente l’immobile in classe “G” l’acquirente potrebbe tranquillamente chiedere una riduzione del prezzo, in quanto acquista un’immobile di scadente qualità energetica ed in caso dovesse affittarla a terzi potrebbero sorgere ulteriori problemi.

Potresti spiegare meglio a quali possibili problemi fai riferimento?

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freeybor
Scritto il 23 novembre 2012 at 23:10

Sylvestro non è che “Non è possibile vendere a prezzi alti per decreto legge”, se il comune per rilasciare il permesso di costruire ti obbliga a rispettare determinati parametri o fai come ti dice il comune con i relativi costi o non costruisci, qui a Udine ad esempio se ti vuoi costruire la villa o la fai rispettando i parametri imposti dall’ agenzia “Casa Clima” che sono ben più restrittivi di quelli imposti dalla normativa nazionale sul risparmio energetico (e ti assicuro che i costi da sostenere sono parecchio elevati), oppure cambi comune.

Per quanto riguarda l’affitto i problemi ai quali mi riferisco sono:
1)Dal 1° gennaio 2012 è entrato in vigore l’obbligo dei indicare la classe energetica in tutti gli annunci immobiliari, in tutt’Italia. Questo anche in caso di annunci di affitti.
Quindi io che cerco un’immobile in affitto prediligerò un’immobile di classe “A” “B” o “C” che comporta minori costi di gestione piuttosto che andare ad abitare in uno in classe “G” che è l’ultimo della lista.
2) In alcune regioni è obbligatorio avere la certificazione energetica in caso di contratti d’affitto, e queste regioni sono:
-Lombardia
-Piemonte
-Liguria
-Emilia Romagna
-Toscana
-Sicilia
-Provincia autonoma di Bolzano
nelle altre diventerà obbligatorio tra non molto visto che la legge anche in questo caso è una legge nazionale.

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farge
Scritto il 24 novembre 2012 at 01:39

Quindi io che cerco un’immobile in affitto prediligerò un’immobile di classe “A” “B” o “C” che comporta minori costi di gestione piuttosto che andare ad abitare in uno in classe “G” che è l’ultimo della lista

Vero, però se in classe “A” mi chiedono 500€ ed a parità di mq in classe G me ne chiedono 200, io corro dalla G … :P
Guardiamo in faccia alla realtà… Come ha già scritto qualcuno, salvo tu sia sperduto in qualche vallata fredda ed ombrosa, la vera differenza sui consumi (lasciamo perdere il discorso di insonorizzazione) la fanno i mesi da metà Dicembre ai primi di Febbraio (qui al nord, al sud penso anche qualche giorno meno :P ) e se proprio per il discorso di condizionamento nel mese di luglio/agosto se risiedi in una località afosa e povera di ricircolo dell’aria.
Ad accorciare le differenze poi c’è l’eventualità di un appartamento centrale riscaldato sotto e soppra da quelli aderenti…e qui le differenze sono ancora più irrisorie…

Quindi si, va valutato tutto, in funzione della località e della spesa per affitto richiesta.
Certo guardare “alla tecnologia” va bene, ma spesso e volentieri il guadagno è più uno specchietto che altro… ;)

Vi ricordo che fra 10-15 anni (e anche meno) inizieranno tutte le opere di manutenzione di tutti sti pannelli solari… Smaltimento? comprarne di nuovi? spese che arriveranno…
Avremo guadagnato abbastanza (in consumi) prima di tali interventi ?
:P

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Scritto il 24 novembre 2012 at 08:47

Sylvestro non è che “Non è possibile vendere a prezzi alti per decreto legge”, se il comune per rilasciare il permesso di costruire ti obbliga a rispettare determinati parametri o fai come ti dice il comune con i relativi costi o non costruisci, qui a Udine ad esempio se ti vuoi costruire la villa o la fai rispettando i parametri imposti dall’ agenzia “Casa Clima” che sono ben più restrittivi di quelli imposti dalla normativa nazionale sul risparmio energetico (e ti assicuro che i costi da sostenere sono parecchio elevati), oppure cambi comune.

Premetto che sono favorevole alla adozione delle nuove tecnologie e naturalmente al rispetto delle regole; il tutto, però, non può non tener conto della sostenibilità economica del progetto. Ovviamente non dico a te, mi rivolgo a coloro che stabiliscono queste regole, magari in buona fede, nel tentativo di migliorare o differenziare l’offerta, ed a coloro che ci devono fare i conti per fare impresa: al compratore interessa innanzitutto il rapporto qualità/prezzo, spendere oggi un 15% in più per presunti risparmi futuri non mi sembra una scelta vincente. Lo sarebbe SE (SE) fosse possibile acquistare immobili dotati di nuove tecnologie allo stesso prezzo di altri che ne sono privi.

Comunque sarà il mercato a sancire cosa è sostenibile e cosa no. Temo che avremo altre “case senza gente e gente senza casa” (cit.)

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Scritto il 24 novembre 2012 at 08:57


Per quanto riguarda l’affitto i problemi ai quali mi riferisco sono:
1)Dal 1° gennaio 2012 è entrato in vigore l’obbligo dei indicare la classe energetica in tutti gli annunci immobiliari, in tutt’Italia. Questo anche in caso di annunci di affitti.
Quindi io che cerco un’immobile in affitto prediligerò un’immobile di classe “A” “B” o “C” che comporta minori costi di gestione piuttosto che andare ad abitare in uno in classe “G” che è l’ultimo della lista.

La questione dei costi di esercizio è una vecchia faccenda che giustamente impegna l’attenzione dell’inquilino accorto (e non solo); di solito è sufficiente farsi dare copia delle ultime bollette per farsi un’idea. Sul nuovo bisogna andare in fiducia ma di solito hanno una buona efficienza. La sensibilità nei confronti della classe energetica è legata alla zona di riferimento, alla grandezza dell’immobile, alla presenza di anziani e bambini. La fortuna di chi è in affitto è la possibilità di cambiare con poco sforzo nel caso di amare sorprese. L’offerta è sempre più ampia, la qualita via via maggiore ed i prezzi sempre più bassi.

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wile e. coyote
Scritto il 24 novembre 2012 at 09:20

@Tanduri

Nessun trend, grafico o altro. Semplicemente i costruttori che conosco se gli parli di acquistare un terreno ti ridono in faccia, prima ti telefonavano a casa per sapere se vendevi.
E a detta di alcuni hanno acquisito terreni da privati, ma offrendo loro la meta’ e a volte anche meno di quello che avevano pagato nel 2006, se questi li volevano proprio vendere.
Oggi comprano solo se hanno gia’ in mano un compromesso per farci sopra una casa. Di palazzi e condomini non se ne parla neppure, ne hanno di INTERI invenduti, inutile costruirne altri sfruttando al 100% la cubatura. Il target ora e’ fare casette singole in lotti da multifamiliari, ma tentare di conservare (o far pagare) la cubatura eccedente. L’epoca degli “alveari” e’ finita, chi ha la necessita’ di un piccolo appartamentino economico in condo ha una offerta spropositata tra nuovo ed usato.
L’unica alternativa di mercato oggi per i costruttori e’ la fascia medio-alta (quella colpita duramente da Monti), di villette mono-bi-tri familiari semindipendenti. Per i pochi che hanno ancora la capacita’ di investire per la famiglia che si allarga (o abbandonare 2 appartamenti in centro per abitare in una bifamiliare in periferia) o sono stanchi del condominio. E per fare cio’ c’e’ bisogno di bassa densita’ abitativa, non 16 unita’ in 500mq di terreno…

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Scritto il 24 novembre 2012 at 10:00

Quoto Farge e Wile E. Coyote

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tanduri
Scritto il 24 novembre 2012 at 14:40

@Tanduri

Nessun trend, grafico o altro. Semplicemente i costruttori che conosco se gli parli di acquistare un terreno ti ridono in faccia, prima ti telefonavano a casa per sapere se vendevi….

ok tnks.. :wink:

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