Rate del mutuo non pagate, le conseguenze: pignoramento immobiliare e vendita all’asta.

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Il periodo non è certo dei migliori e le ultime statatistiche ce lo confemano, secondo il rapporto Italia 2012 presentato dall’eurispes un quarto degli intervistati ha dichiarato di avere difficoltà a pagare la rata del mutuo.

Cosa succede se non si pagano le rate del mutuo? Partiamo dal presupposto che adesso come non mai arrivare al pignoramento della casa non conviene ne al creditore ne al debitore, perciò nel caso si intraveda la necessità di dover interrompere il pagamento delle rate del mutuo è altamente consigliato recarsi in banca possibilmente prima di iniziare a non pagare le rate, e se si rientra nei parametri richiedere la sospensione prevista dal Piano Famiglie dell’ABI che è stato prorogato fino al 31 marzo.

Nel caso non si rientrasse nei parametri previsti è comunque consigliabile recarsi in banca per cercare una soluzione alternativa. Per la banca arrivare al pignoramento ed alla messa all’asta dell’immobile non è sicuramente conveniente soprattutto in questo periodo, rischierebbero di dover vendere ad un prezzo molto inferiore al debito residuo, specialmente per i mutui accesi da poco e magari concessi per valori superiori al valore reale dell’immobile grazie a perizie sopravalutate come si usava fino ad un paio di anni fa.

E’ molto importante dimostrare alla banca la volontà di risolvere la situazione ed arrivare con già con alcune idee da proporre per la soluzione del problema potrebbe essere d’aiuto. Le proposte che si possono fare sono varie e dipendono dalla capacità di reddito, si potrebbe proporre una sospensione temporanea del pagamento delle rate, oppure la sospensione del pagamento delle quote capitale, continuando a versare solamente le quote interessi in modo da non ritrovarsi con aumenti insostenibili delle rate al momento della ripresa del pagamento regolare delle rate, oppure ancora l’allungamento della durata del mutuo che porterebbe ad una riduzione dell’importo delle rate.

Tornando alle tempistiche della procedura di pignoramento, come prima cosa dobbiamo precisare che secondo l’art. 40 del TUB (testo unico bancario) fino a 180 giorni dal mancato pagamento della rata, la banca può solo richiederne il pagamento con gli interessi di mora, scaduti i 180 giorni la banca può chiedere la decadenza del beneficio del termine (cioè la perdita da parte del debitore del diritto alla rateizzazione del debito) e la banca può intimare l’immediato versamento di tutto l’importo dovuto entro tot. giorni. Per importo dovuto si intende l’intero capitale residuo del mutuo più gli interessi maturati più gli interessi di mora e spese.

Dopodichè la banca procede con il decreto ingiuntivo che le serve per poter poi procedere con il pignoramento, in genere vale 10 anni e ci sono 40 giorni di tempo per potersi opporre, trascorsi i quali il titolo esecutivo è inapellabile, a questo punto procederà con la notifica dell’ atto di precetto che da al debitore gli ultimi 10 giorni di tempo per saldare il debito, allo scadere del decimo giorno il giudice è autorizzato a pignorare.

L’atto di precetto vale 90 giorni ed entro questo lasso di tempo deve essere eseguito il pignoramento altrimenti va rinotificato l’atto.

E’ bene ricordare che con il pignoramento non si perde la proprietà dell’immobile e solitamente nemmeno il possesso, ma se ne perde la disponibilità in pratica non sarà possibile fare nessun atto che possa sottrarre i beni alla garanzia del credito, sarà ancora possibile però abitare e cercare di vendere l’immobile cercando magari un’accordo con la banca per un saldo e stralcio complessivo dei debiti prima che l’immobile vada all’asta.

Dopo il pignoramento c’è ancora un po’ di tempo prima che l’immobile vada all’asta, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare l’istanza di vendita, entro 120 giorni prorogabili di altri 120 deve essere depositata tutta le certificazione ipocatastale.

Dopo che il tribunale ha ricevuto tutta la documentazione il giudice ha 30 giorni di tempo per nominare il perito che farà la valutazione dell’immobile per stabilirne la base d’asta.

Prima che il giudice pronunci l’istanza con la quale viene stabilita la data ed il prezzo di vendita dell’immobile, è possibile richiedere la conversione del pignoramento cioè l’ultima possibilità per il debitore di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro che copra il debito e tutte le spese sostenute fino a quel momento, per il versamento della somma può anche essere chiesta la rateizzazione per un massimo di 18 mensilità.

Nel caso non venga chiesta la conversione del pignoramento il giudice procede con l’ordinanza di vendita stabilendo prezzo e data dell’asta che visti i tempi burocratici avverrà dopo ca. 2 anni dal pignoramento. Qualora la prima asta vada deserta si continueranno a fissare date ribassando ogni volta la base d’asta finchè non verrà venduto l’immobile.

Il consiglio è di cercare in tutti i modi di evitare che l’immobile vada all’asta, il rischio è che con il ricavo della vendita non si riesca a coprire tutto il debito residuo gli interessi legali, di mora e tutte le spese per la procedura di pignoramento e vendita all’asta e di rimanere comunque debitori nei confronti della banca, che per rientrare completamente con il credito potrebbe procedere con ulteriori pigoramenti, per lo stesso motivo la banca potrebbe essere invogliata ad accettare una vostra proposta di rinegoziazione del mutuo prima che questo vada in sofferenza. Nel caso non si trovi un’accordo con la banca oppure si sia impossibilitati a continuare a pagare il mutuo anche con rate ridotte, è preferibile proporre alla banca una sospensione delle rate dimostrando di aver messo in vendita l’immobile, e cercare di venderlo anche ad un prezzo inferiore a quello di mercato proponendo alla banca un saldo e stralcio evitando così di dover pagare anche tutti gli oneri per la procedura di pignoramento e vendita all’asta.

Un’ulteriore consiglio, forse superfluo, è di cercare di allungare il più possibile i tempi ad esempio facendo opposizione al decreto, ma per questo bisogna rivolgersi ad un bravo avvocato che riesca a trovare qualche cavillo, procedurale o di forma, ma questo permetterebbe di guadagnare qualche mese che potrebbe rivelarsi fondamentale per cercare di salvare la casa o comunque di chiudere la questione con i minori danni possibili.

Roberto.

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