Mercato immobiliare: il resoconto delle agenzie non lascia dubbi

Scritto il alle 12:05 da [email protected]

Bankitalia ha recentemente pubblicato i dati di un sondaggio trimestrale che ha intervistato una certa percentuale di agenzie immobiliari operanti in territorio nazionale. Lo scopo è stato quello di analizzare la particolare congiuntura del mercato delle abitazioni in Italia, nonchè quello di ottenere delle opinioni e considerazioni sulle prospettive future delle compravendite immobiliari direttamente dagli agenti che operano in prima linea nella contrattazione e a stretto contatto con la clientela.

L’indagine, che è stata effettuata in collaborazione con Tecnoborsa ed Agenzia del Territorio, risulta essere un documento interessante soprattutto perchè è in grado di poter rendere fruibili dati estremamente recenti; il questionario diffuso il 26 febbraio riporta infatti i dati e previsioni rilasciate del terzo trimestre ott-dic del 2012.

Le stime e le valutazioni contenute nel sondaggio tuttavia conservano ovviamente un grado di approssimazione essendo un resoconto tecnico concepito essenzialmente con un vero e proprio questionario cartaceo a cui hanno partecipato poco più di 1.500 agenzie immobiliari che risultano essere solo il 4,7% delle circa 32.000 presenti sul mercato ed effettivamente registrate negli archivi Istat-Asia (2009).

L’esplorazione relativa all’ultimo trimestre del 2012 conferma la debolezza del mercato immobiliare. Secondo la maggior parte degli agenti intervistati, è proseguita la flessione dei prezzi delle abitazioni; il 79,3% delle agenzie hanno dichiarato una flessione dei prezzi, mentre il 20,3% ha riportato prezzi stabili, mentre è ormai da anni trascurabile il dato delle agenzie che si esprimono nella constatazione di aumento dei prezzi.

Analizzando le testimonianze contenute nelle precedenti edizioni del sondaggio si può sicuramente avere una idea ancor più completa del mercato immobiliare così come riportato direttamente dal campo di battaglia delle agenzie immobiliari. A tale scopo ho raccolto in un unico grafico tutti i dati relativi alla tabella2 dei giudizi dati sui “Prezzi di vendita” dei trimestri precedenti fino al dato di fine 2008 analizzando le precedenti pubblicazioni.

Il grafico ci permette di fare alcune valutazioni sul trend effettivamente trascorso del mercato delle compravendite delle abitazioni negli ultimi 4 anni così come descritto, interpretato e riportato direttamente secondo il prezioso punto di vista delle agenzie.

Come si vede dal grafico, negli ultimi trimestri analizzati, risulta sempre maggiore il numero di agenzie immobiliari che rispondono al questionario dichiarando di assistere ad una diminuzione dei prezzi e sempre meno sono le agenzie che riportano invece prezzi stabili, come anche risulta trascurabile la percentuale di agenzie che riportano aumento dei prezzi.

A mio avviso risulta a dir poco curioso notare come sin dal I° trimestre 2009 gli intervistati dichiaravano di assistere ad una sempre più forte stabilizzazione del mercato con un sia pur trascurabile dato di aumento dei prezzi anch’esso in progressione al rialzo. Una visione definitivamente crollata e sfumata solo nel III° trimestre 2010 dove i riporti e le considerazioni delle agenzie hanno finalmente incominciato a maturare un definitivo e progressivo cambio di rotta.

Sembrerebbe infatti che solo successivamente al III° trimestre 2010, i prezzi delle abitazioni rilevate dalle agenzie siano definitivamente e progressivamente incominciate a crollare sotto il peso della crisi economica; probabilmente indipendentemente dall’inasprimento della tassazione sulle case all’epoca ancora neanche minimamente ventilata e da fattori politici più recenti indicizzati all’austerità economica imposta solo in un secondo tempo col Governo Monti nato solo nel novembre 2011.

La crisi economica effettiva delle famiglie ha giocato sicuramente un ruolo determinante, altro che IMU o austerità o quant’altro; le famiglie non comprano perchè sono in crisi nera e dominate dall’incertezza economica e lavorativa. Ovviamente ognuno può trarre le più disparate conclusioni; io mi limito a queste.

Pubblicheremo le prospettive e le previsioni espresse dalle agenzie che sono contenute nel sondaggio con un prossimo articolo.

stay tuned!

Massimo

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