Compravendite immobiliari: come perdere metà del mercato in soli 6 anni

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Confermata la contrazione delle compravendite anche per il primo trimestre 2013 con un volume degli scambi più che dimezzato rispetto al 2007. Le province di Roma e Milano registrano il maggior calo su base nazionale

Nel I trimestre 2013 non si interrompe la sequenza del trend negativo nel mercato immobiliare. L’ultima Nota Trimestrale dell’Osservatorio OMI di giugno riporta un totale di 212.215 unità immobiliari compravendute (NTN) nel I trimestre 2013 che rappresenta una diminuzione degli scambi del 13,8% rispetto allo stesso trimestre del 2012.  Il settore delle abitazioni con 94.503 compravendite registra un calo è del 14,2%, contro le 110.116 dello stesso trimestre 2012. Continua la contrazione degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del terziario che registra la peggiore flessione del comparto (-9,2%), seguito dal commerciale (-8,7%) e infine dal settore produttivo (-5,9%).

Le città – Le otto maggiori città italiane per popolazione registrano complessivamente, nel I trimestre 2013, un tasso tendenziale negativo pari al -7,2% meno grave rispetto al dato nazionale. Tra le città, rispetto all’omologo trimestre del 2012, il maggior calo nel I trimestre del 2013 si registra a Bologna -12,4%, seguita da Roma e Genova, che scendono del -11% circa ciascuna. Torino e Palermo mostrano una variazione negativa intorno al -10%, mentre Milano e Firenze contengono la discesa con tassi tra il -4% e il -5%Napoli costituisce un’eccezione;  il dato sui volumi di compravendita delle abitazioni in questa città mostra nuovamente un tasso tendenziale positivo ma che, come già osservato nei trimestri scorsi, va senz’altro messo in relazione con la consistente dismissione del patrimonio immobiliare pubblico del Comune.

Le provincie – La frenata del mercato è più marcata nei comuni della provincia delle principali città dove il mercato delle abitazioni presenta complessivamente nel I trimestre del 2013 una discesa del -18,2%. Spiccano il tasso negativo dei comuni della provincia di Roma, che perdono il 22,2% degli scambi, e le flessioni registrate nei comuni minori delle provincie di Milano -21,5%.

Il trend Q1 – Il grafico che abbiamo elaborato su dati OMI, riporta il numero indice dei trimestri Q1 delle unità immobiliari compravendute in termini di NTN a partire dal 2004, anno di riferimento stabilito con base NTN =100. La serie storica evidenzia le forti contrazioni del mercato in atto sin dal 2007, con l’indice del I trimestre 2013 più che dimezzato rispetto allo stesso trimestre di 6 anni fa (indice 109 contro 55). E’ evidente come già dal 2006 sia in atto un trend mediamente negativo delle compravendite interrotto solo momentaneamente da un segnale timidamente positivo registrato nel 2010.

Il trend negativo evidenziato marca la sua fase iniziale sin dal 2006-2007, anni in cui la famigerata “crisi economica” non si era ancora materializzata contaminando solo in seguito con i suoi mille risvolti economi e sociali il mercato immobiliare. La crisi ha infatti avuto avvio in seguito ad una crollo finanziario originatosi negli Stati Uniti nel secondo trimestre del 2008 con la crisi del subprime a cui è seguito al fallimento di Lehman Brothers il 15 settembre che tutti ricordiamo. Eppure, perchè il trend negativo delle compravendite inizia ancorprima?.. Da dove ha origine questa “veggenza” per la quale gli italiani hanno voluto dar vita ad un atteggiamento rinunciatario all’acquisto di una casa?.. Cosa ha condizionato, in quella fase, la volontà dell’acquisto di un immobile?

Provate a sovrapporre l’arco temporale dei due grafici sfalsandolo di 6 mesi ed effettuate un confronto tra NTN e tasso euribor 3 mesi. Sembrerebbe proprio che l’inasprimento dei tassi di interesse siano stati la causa principale (ovviamente non l’unica) della rinuncia agli acquisti. Dal confronto emerge come negli anni precedenti al 2006 i tassi ancora convenienti abbiano incentivato le compravendite che hanno iniziato a rallentare già dal 2006-2007, anni in cui la “crisi” non era ancora materializzata ma l’aumento repentino dei tassi aveva avuto il suo start-up con i suoi indimenticabili e raggelanti rialzi (in soli 2 anni l’eur3M è aumentato di circa 3 punti percentuali).

Stipulare un mutuo medio di 150mila euro con durata 20anni nel 2008 significava accettare di dover corrispondere una rata maggiorata di circa 250 euro (+30%) ed un totale di circa 60mila euro in più (+100%) rispetto ad un mutuo pre-2006; un costo mutuo praticamente raddoppiato sulla carta con il quale si era costretti a dover pianificare un acquisto. Ecco quindi come le compravendite degli anni 2007-2009 siano state falcidiate dalle remore di un caro-acquisto collegato ad un caro-mutuo.

La ripresa delle compraventite si è potuta registrare di nuovo dal 2009-2010, anni in cui il forte crollo poi consolidato dei tassi ha rianimato gli acquisti che però non sono tornati ai livelli del 2006 proprio a causa di una vera e propria e definitiva presa di coscienza di una crisi economica tutt’altro che “passeggera”. Successivamente, dal 2012, la “mazzata” degli alti spread applicati dalle banche ai mutui (triplicati in soli 6 mesi tra fine 2011 e inizio 2012) nonostante i tassi addirittura in minima ulteriore diminuzione, e la diffidenza bancaria sfociata nella crisi del credito, hanno definitivamente collassato un mercato immobiliare tornato indietro di 30 anni (NTN 2013 pari a circa le NTN del 1985).  Troppe variabili negative pesano sulla tanto auspicata ripresa di un mercato che probabilmente neanche l’ossigeno governativo bond o no bond e posticipo o cancellazione dell’IMU sulla prima casa riusciranno a rianimare; secondo me.

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3 commenti Commenta
massimo84
Scritto il 8 giugno 2013 at 10:30

i record si susseguiranno di trimestre in trimestre
l’immobiliare è salito 40 anni
deve scendere e di molto

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elizadb
Scritto il 10 giugno 2013 at 07:39

Gli italiani non sono dei veggenti.
Semplicemente, nel periodo in questione, ha iniziato ad arrivare la CIG anche in aree del Paese in cui non si sapeva cos’era con conseguente forte riduzione del potere d’acquisto.

Se sovrapponiamo al grafico quello dell’inflazione si fa presto a trarre le conclusioni.
Se ci mettiamo sopra pure quello della disoccupazione possiamo fare anche qualche nefasta previsione x il futuro…
(poveri noi)

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tanduri
Scritto il 10 giugno 2013 at 23:52

condivisilbili commenti ragazzi..
tnks.

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