Mutui Valore Italia Unicredit, ottimo spread per pochi eletti.

Scritto il alle 08:30 da [email protected]

Da qualche giorno Unicredit ha iniziato la campagna promozionale dei suoi mutui Valore Italia ed in particolare stà pubblicizzando il mutuo a tasso variabile con indice di riferimento euribor 3 mesi e con spread allo 2,5%.

In questo periodo direi che sarebbe uno spread ottimo, se non fosse che, come al solito, approfondendo meglio si scopre che…… per ottenere questo “fantastico” spread devi:

1) essere residente in Italia da almeno 12 anni, con un anzianità lavorativa di almeno 10 anni;

2) il tuo debito totale – comprensivo del mutuo richiesto- non deve superare più di tre volte il tuo reddito annuo lordo

3) l’importo del mutuo richiesto non sia superiore al 60% del valore dell’immobile da acquistare.

 

In poche parole se voglio acquistare una casa del valore di 200.000 euro devo averne in tasca 80.000 più tutti quelli che mi servono per pagare tutte le spese di perizia, notaio agenzia ecc.ecc., in modo da poter stipulare un mutuo che non superi i 120.000 € (60% di 200.000) e devo avere un reddito complessivo lordo di almeno 40.000 euro annui ammesso di non avere altri debiti in corso. Ma non basta, nel caso che il mutuo sia cointestato entrambi i cointestatari devono possedere i requisiti richiesti.

Questo dimostra ancora una volta che le banche in questo periodo scelgono con molta cura a chi dare soldi.

Quante persone che attualmente stanno cercando un mutuo possono ricorire tutti 3 i requisiti richiesti?

 

Se non si riescono a soddisfare i requisiti richiesti il mutuo viene offerto con uno spread del 3.50% su euribor 3 mesi, mentre la vesione a tasso fisso viene offerta con uno spread pari al 4,50% più IRS di durata pari alla durata del mutuo.

Il pacchetto Mutui Valore Italia comprende anche altri tipi di mutuo ed in questo caso devo dire che l’Unicredit ha puntato molto più sulla flessibilità che sulla convenienza.

 

I mutui Valore Italia Più, sono mutui a tasso variabile o fisso offerti con spread del 4,50% entrambi ma con la possibilità dopo il ventiquattresimo mese di di attivare, a semplice richiesta una delle seguenti opzioni:

Riduci Rata – offre al Cliente la possibilità di ridurre in modo permanente l’importo della rata originariamente stabilita, tramite un allungamento del piano sino a 48 mesi rispetto alla scadenza originaria (anche per frazioni di 12 mesi). L’opzione non è esercitabile nel corso dell’ultimo anno di vita residua del mutuo.

Taglia Rata – Il Taglia Rata consente di ridurre fino ad un massimo del 100% la quota capitale delle rate per un periodo massimo di 12 mesi. Può essere utilizzato una sola volta nel corso della vita del mutuo e non è esercitabile nel corso dell’ultimo anno di vita residua del mutuo.

Sposta Rata – Lo “Sposta Rata” consente al cliente di posticipare fino ad un massimo di tre rate che vengono pagate ciascuna alla scadenza immediatamente successiva allungando così il piano di ammortamento del mutuo fino ad un massimo di tre mesi rispetto al piano originariamente previsto.

 

Le opzione riduci rata e sposta rata non hanno bisogno di ulteriori spiagazioni, ma l’opzione taglia rata si, ad una prima lettura superficiale potrebbe sembrare una cosa interessante ma vediamo quali sorprese riserva, riporto testualmente dal foglio informativo:

“In fase di attivazione, l’importo del “Taglia Rata” viene definito nella percentuale richiesta dal cliente (fino ad un massimo del 100% della quota capitale dell’ultima rata pagata) e tale importo resta fisso per tutto il periodo stabilito.

Le quote capitale “tagliate” vengono accantonate in un “conto finanziamento accessorio capitale”, sul quale maturano interessi (pari allo stesso tasso e divisore del mutuo) durante il periodo in cui resta attivo il “Taglia Rata”e fino alla completa estinzione di detto conto di finanziamento accessorio.

Il rimborso delle quote capitale “tagliate” può avvenire, secondo la scelta effettuata dal cliente al momento dell’adesione al “Taglia Rata”, tramite:

1. pagamento in unica soluzione alla fine del periodo di “Taglia Rata” (e quindi alla ripresa del pagamento delle rate come da piano di ammortamento originario)

2. accodamento alla fine del piano di ammortamento con pagamento tramite un numero di rate pari a quelle sulle quali è stato attivato il “Taglia Rata” (massimo 12 rate)

Gli interessi sul “conto di finanziamento accessorio capitale” vengono calcolati ed accantonati in un apposito “conto finanziamento accessorio interessi” al 31 dicembre di ogni anno.

Il rimborso del “conto finanziamento accessorio interessi”, per tutto il tempo in cui il “conto finanziamento accessorio capitale”, resta in essere (fino alla fine del piano di ammortamento in caso di accodamento), avviene entro il mese di febbraio di ogni anno tramite un addebito automatico sul conto di regolamento.

Nel caso in cui tale addebito non andasse a buon fine, l’importo degli interessi rimarrà sul “conto di finanziamento accessorio interessi” e ripresentato per l’addebito in c/c l’anno successivo con le stesse modalità. Il “conto di finanziamento accessorio interessi” non rimborsato anno per anno, viene accodato a fine piano di ammortamento secondo le stesse regole di accodamento del “conto di finanziamento accessorio capitale”.”

 

In poche parole i soldi che decurtati dalle rate o li pagate subito alla fine del periodo stabilito, preferibilmente in un’unica soluzione, oppure ve li ritrovate da pagare con tutti gli interessi accumulati anno dopo anno alla fine del mutuo.

Facciamo un’esempio pratico, un mutuo di 120.000 euro fisso per 20 anni, il tasso in questo caso sarebbe 4,50% di spread più irs 20 anni 2,55 % ca. per un tasso finito di 7,05%, alla fine della ventiquattresima rata decidiamo di tagliarla del 100% della quota capitale (il massimo possibile) essendo all’inizio dell’ammortamento la quota capitale piuttosto bassa, la decurtazione della rata sarà di soli 263,53 € si passerà quindi dai 933,96 iniziali ai 670,43€ per 12 mesi. Alla fine dei 12 mesi del “taglia rata” avremo accumulato un debito di 3162,36 euro di capitale più 122,06 euro di interessi per un totale di 3284,42 €. A questo punto possiamo decidere di estinguere il debito in un’unica soluzione evitando così che il debito aumenti, oppure di spostarlo a fine mutuo rateizzandolo al massimo per 12 mesi, lo spostamento comporta però il pagamento degli interessi sulle quote capitale non pagate, interessi che possono essere pagati annualmente (ca. 223€), oppure possiamo decidere di pagare tutto a fine mutuo, operazione che fa lievitare il debito di ulteriori 4013€. A fine del piano di ammortamento originario del mutuo in questo caso ci troveremo con ancora 7.297 euro da pagare.

 

Oltre alle opzioni appena trattate, è previsto anche un “Bonus Interessi” per i clienti che non abbiano mai usufruito durante la vita del finanziamento dello “Sposta Rata”, ai quali verrà azzerata la quota interessi sulle ultime rate in maniera proporzionale alla lunghezza del piano:

• se il piano di ammortamento ha una durata fino a 10 anni il bonus interessi è relativo alle ultime 3 rate

• se il piano di ammortamento ha una durata maggiore di 10 anni e fino a 20 anni il bonus interessi è relativo alle ultime 6 rate

• se il piano di ammortamento ha una durata superiore a 20 anni il bonus interessi è relativo alle ultime 9 rate.

Mi sembra doveroso ricordarvi che le quote interessi delle ultime rate sono di pochi euro, nel caso del nostro esempio di prima il “Bonus Interessi” ammonterebbe a ben 113,45 euro che dopo aver pagato un tasso del 7,05% per 234 rate per un totale di 104.037€ di interessi su un capitale richiesto di 120.000€ sembra quasi una presa in giro.

 

Sempre nel pacchetto Mutui Valore Italia, troviamo il Mutuo Valore Italia Super e Valore Italia Top, in entrambi i mutui nel caso di scelta di partenza con il variabile euribor, viene applicata una copertura CAP al 6,10% per i primi 10 anni di vita del mutuo, lo spread è sempre del 4,50% su euribor 3 mesi, l’unica differenza tra i due è che nel secondo è possibile, dopo il ventiquattresimo mese attivare una delle opzioni delle quali abbiamo parlato prima, compreso il famoso “Bonus Interessi”.

In questo prodotto è anche possibile richiedere, dopo i primi 24 mesi dalla data di erogazione, lo “switch” che si configura come la variazione del tasso del mutuo tramite l’esercizio di una delle seguenti scelte:

Passaggio a tasso fisso per i successivi 5 anni, corrispondente all’EuroIRS a cinque anni

Passaggio a tasso fisso per i successivi 2 anni corrispondente all’ EuroIRS a due anni

Il tasso fisso scelto dal cliente si applica al mutuo per il biennio o il quinquennio successivi alla scelta stessa.

 

Le spese di istruttoria valide per tutti i prodotti Mutui Valore Italia ammontano all’1,00% dell’importo del mutuo con il minimo di Euro 750,00 e il massimo di Euro 1.300,00.

Le spese di perizia ammontano a 230€ .

L’incasso rata è gratuito se appoggiato ad un c/c Unicredit, così come l’invio comunicazioni attivando l’opzione online.

 

Ultima chicca opzionale ma presumo caldamente consigliata, l’assicurazione Creditor Protection che se pagata a premio unico costa lo 0,025 % del capitale iniziale finanziato per il numero dei mesi di durata (nel caso del nostro esempio 7.200€), se pagata a premio mensile costa lo 0,045% del capitale iniziale finanziato (nel nostro caso 54€ al mese per un totale a fine mutuo di 12.960€).

 

La mia opinione è che questo mutuo offra veramente molte opzioni più o meno utili, ma ad un prezzo quasi fuori mercato, se non c’è la reale necessità di avere tutta questa flessibilià, che a mio parere in caso di bisogno si potrebbe ottenere ugualmente, sarebbe meglio orientarsi verso altri prodotti più convenienti.

 Roberto

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1 commento Commenta
tanduri
Scritto il 16 luglio 2013 at 11:01

infatti Roberto..
in riferimento a quell’ultima tua frase concordo e quoto.

il giorno che ti trovi effettivamente in forte difficoltà nel pagare le rate, la banca sicuramente ti dovrà venire incontro concedendoti ogni possibilità di allegerirti le rate. Tutti quelle opzioni e soluzioni contrattuali saranno comunque percorribili a prescindere se previste o no dal contratto e diciamo.. gratuitamente.

sappiamo però come queste opzioni tranquillizzanti contrattualizzate in molti prodotti mutuo di oggi inducano a pensare di avere protezioni brillanti e di lusso. In realtà sono solo abbellimenti e lucidature.

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