Mutui a tasso fisso: attenzione al tasso effettivo di stipula

Scritto il alle 08:40 da tanduri@finanzaonline

Il mutuo a tasso fisso è da sempre considerato sinonimo di tranquillità ma a volte nasconde un’insidia per nulla trascurabile: l’incertezza dell’effettivo tasso di stipula.

In questo momento in cui gli IRS di riferimento per i mutui a tasso fisso sono in continuo e costante rialzo è bene sapere che molto probabilmente il tasso che la banca ci ha preventivato qualche mese fa non è più attendibile; il tasso che stipuleremo sarà sicuramente ben più alto di quello riportato nell’informativa precontrattuale.

Quando andiamo a chiedere informazioni per un mutuo a tasso fisso ad una banca, quello che maggiormente ci preoccupa e che vogliamo sapere è quasi unicamente l’ammontare del tasso proposto che condizionerà l’importo delle nostre rate. Spesso la banca soddisfa il nostro interesse fornendoci l’importo del “tasso complessivo” TAN senza rivelarci con quale IRS e SPREAD esso sia stato calcolato. Questo specifico tasso infatti è dato dalla sommatoria del parametro IRS rilevato al momento del preventivo e lo SPREAD che la banca ci offre per quel prodotto dove lo SPREAD è una percentuale fissa invariabile mentre l’IRS (o EURIRS) è una percentuale variabile (“parametro di indicizzazione del tasso”) che viene quotata giornalmente nel mercato interbancario subendo aumenti o diminuzioni a volte per nulla trascurabili.

Il grafico sottostante riporta, a titolo di esempio, le escursioni dell’IRS a 30 anni che viene utilizzato per determinare il tasso (TAN) di un mutuo a tasso fisso della durata appunto di 30anni. Come si vede dal grafico, l’andamento delle quotazioni dell’l’IRS 30Y, in questi ultimi quattro mesi si è contraddistinto per un profilo di continuo aumento che ha registrato complessivamente un rialzo di ben 70 punti percentuali da fine aprile (2,12%) ad oggi (2,83%). Stessa simile evoluzione al rialzo per tutti gli altri IRS di diversa durata.

Il dilemma di coloro che sono in procinto di stipulare un mutuo a tasso fisso a breve è appunto quello di potersi ritrovare a dover sottoscrivere un contratto di mutuo con un tasso molto più alto di quello del preventivo concepito dalla banca diversi mesi prima; preventivo il cui tasso è stato a suo tempo determinato con un IRS molto più basso di quello che sarà effettivamente rilevato più avanti, dalla banca, al momento della stipula.

Due cose importanti bisognerebbe sempre domandare quando si chiedono informazioni alla banca per un mutuo a tasso fisso: “quale” IRS di quale specifico giorno di quotazione sarà “utilizzato” per la determinazione del tasso di stipula e quale è lo SPREAD proposto. In questo modo potremmo determinarci noi stessi il tasso che stipuleremo secondo la formula TAN = IRS + SPREAD. Facendo questa semplice addizione ci calcoleremo il nostro tasso TAN di stipula evitando di doverci basare passivamente su quello obsoleto elargito al momento del preventivo ed evitandoci brutte sorprese al momento del rogito.

La complicanza nasce dal fatto che non tutte le banche utilizzano lo stesso giorno di quotazione degli IRS per la determinazione del tasso contrattuale TAN di stipula. Nella tabella qui a lato sono riportati tre diversi esempi di come ogni banca, ognuna col suo criterio, determina il tasso dei propri mutui a tasso fisso. Nello specifico, Cariparma determina il tasso contrattuale utilizzando la quotazione dell’IRS dello ultimo giorno lavorativo del mese precedente a quello di stipula; per esempio se si stipula a settembre, l’IRS utilizzato sarà 2,73% ovvero quello del 30 agosto. Diversamente, WeBank utilizza quello del giorno 20 del mese antecedenteBanco Popolare invece utilizza l’IRS rilevato il 2° giorno lavorativo antecedente la stipula. Per scoprire l’entità degli IRS di stipula bisognerà quindi controllare le effettive quotazioni tenendo in debita considerazione il criterio di rilevazione della specifica banca con cui si stipulerà il mutuo. I relativi Fogli Informativi dei prodotti sapranno rivelarci il metodo di rilevazione che la banca persegue. Se non vi sentite in grado di farlo chiedete il nostro supporto commentando l’articolo o inviandoci una mail.

Per capire a fondo la problematica del tasso effettivo di stipula per un mutuo a tasso fisso facciamo un esempio pratico. Mario Rossi ha chiesto un preventivo per un mutuo a tasso fisso a Cariparma nel mese di maggio per una stipula prevista a settembre. La banca, a suo tempo, gli ha proposto un tasso ad esempio del 5,42% che tiene conto di un IRS di fine aprile pari al 2,12% (vedi grafico) ed uno spread del 3,30%.

TAN di preventivo = 2,12 (IRS di preventivo) + 3,30 = 5,42%

Il tempo passa e Mario riesce ad organizzarsi con la banca per una stipula non prima di fine settembre. Il giorno della stipula, con enorme sorpresa di Mario, il contratto di mutuo riporta un tasso del 6,03%. Come è mai potuto succedere?.. Eppure la banca a maggio gli aveva promesso un tasso del 5,42% (???).

TAN di stipula  = 2,73 (IRS del 30 agosto) + 3,30 = 6,03%

La figura sotto è un estratto dell’art.3 di un contratto di mutuo a tasso fisso dove viene riportato il metodo con il quale viene determinato il tasso annuale applicato al contratto. Nel caso specifico la banca si rifà all’IRS pubblicato sul quotidiano economico del Sole24Ore al quale aggiunge lo spread del 3,00% definito come “maggiorazione”.

La questione su cui riflettere ed informarsi quindi è che il tasso che effettivamente si stipula è determinato appunto al momento della stipula con un IRS diverso da quello di preventivo. In conseguenza dei rialzi degli IRS di questi ultimi mesi, nel caso di Mario come quello di tutti coloro che stipulano prossimamente, il tasso contrattuale sarà quindi un tasso molto più alto di quello preventivato e determinerà delle rate anch’esse molto più alte di quelle per le quali si era tarata l’affrontabilità stessa del mutuo. In particolare, per un mutuo di 150mila euro in 30 anni, quell’extra tasso dell’esempio farà corrispondere a Mario rate più salate di ben 60 euro al mese, con un extra totale interessi pari a circa 21mila euro.

Il tasso che ci viene riferito al momento del preventivo è quindi solo un’idea di massima che assume un aspetto di pura approssimazione soprattutto in un momento come quello attuale in cui le quotazioni degli IRS subiscono forti escursioni nell’arco di poco tempo.

Il consiglio per evitare brutte sorprese è semplice: fatevi aggiornare i preventivi dalle vostre banche o in alternativa fatevi dire qual’è lo SPREAD e quale IRS determinerà il vostro tasso effettivo di stipula. In questo momento di rialzi degli IRS il vostro preventivo è completamente sballato.

Alla luce di quanto detto, valutate bene l’effettiva convenienza della proposta di mutuo e l’affrontabilità delle rate maggiormente onerose di quelle del preventivo. Fate le vostre valutazione ed eventualmente non fatevi scrupolo nel chiedete uno “sconto” sullo spread proposto allo scopo di poter attenuare il “colpo” del rincaro dei colpevoli IRS di questi ultimi mesi che stanno silenziosamente inasprendo i mutui a tasso fisso di prossima stipula. Ottenendo una riduzione dello spread contrattuale potrete almeno parzialmente ridurre il tasso di stipula; chiedere non costa nulla e.. tentar non nuoce.

Massimo

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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1 commento Commenta
pacu83
Scritto il 14 settembre 2013 at 19:31

Che peccato non aver potuto approfittare dei tassi bassi a causa dello spread.

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