Mutui variabile con CAP: attenzione al calcolo della rata massima

Scritto il alle 10:33 da tanduri@finanzaonline

Siete certi di conoscere quale sarà la vostra rata nel caso il tasso raggiunga il Cap?.. Siete certi che la banca non vi abbia mentito?

Chi sceglie un prodotto a tasso variabile con Cap lo sceglie certamente per la peculiare e rassicurante protezione del tasso massimo applicabile che farà corrispondere una certa rata massima ammissibile; una protezione sulle escursioni degli euribor di mercato che oggigiorno si paga con spread leggermente più alti di quelli offerti per i prodotti variabile senza protezione. La questione rata massima rassicura il cliente sulla solvibilità delle rate, non c’è dubbio, ma siamo sicuri di quale sia effettivamente l’importo della rata massima che le banche vi calcolano e che vi garantiscono al momento della richiesta del mutuo?

L’importo “in soldoni” della rata massima non è riportato in nessun documento che vi verrà rilasciato e la banca non ve lo metterà mai nero su bianco; il funzionario della filiale ve lo riferirà a voce o al massimo ve lo scriverà a penna su qualche foglietto. Ebbene, attenzione a quel calcolo che vi fanno in banca!.. è sbagliato! 

La RATA MASSIMA: E’ un elemento trattato con molta confusione dagli stessi funzionari di filale e contribuisce ad alimentare una disinformazione pericolosa per la clientela che disconosce il futuro reale rischio di aver stipulato un mutuo con Cap. L’importo della rata fornito dal funzionario o che, senza le dovute considerazioni, potremmo calcolarci tramite una calcolatrice ammortamento mutuo on-line è spesso sbagliato in.. difetto.

Andiamo a vedere di cosa si tratta con un esempio pratico.

Il solito Mario Rossi va in filiale a chiedere informazioni per un mutuo di 100 mila euro a 20 anni. Il funzionario propone un prodotto con Cap pari al 6,5% e tasso iniziale (euribor+spread) del 3,5%. Alla richiesta di Mario dell’ammontare della possibile rata massima il funzionario, in molti casi, inserisce i dati in una calcolatrice standard tipo questa che potete trovare in rete.

Sembrerebbe proprio che Inserendo quel 6,5 di tasso nella calcolatrice ci si possa facilmente calcolare la rata massima del mutuo; ma non è così. Quei 745 euro non rappresentano affatto l’importo della rata massima che in tutti i casi è sicuramente maggiore. Andiamo a vedere il perchè e di quanto.

La realtà vuole che tutti i prodotti Cap godano della particolarità di avere dei piani di ammortamento a quote capitale prefissate alla stipula; il che significa che ad ogni variazione futura del tasso, la sola parte della rata che subirà un ricalcolo è la quota interessi e non la quota capitale. Ecco quindi che, diversamente da altri prodotti a tasso variabile, nei prodotti Cap, l’aumento del tasso non scalfisce minimamente l’importo delle quote capitale che rimangono le stesse stipulate e descritte nel piano di ammortamento allegato all’atto di mutuo. Il tutto significa che per calcolarci esattamene la rata massima dobbiamo fare un calcolo matematico diverso da quello che effettua la calcolatrice dove bisognerà prendere la quota capitale stipulata a cui sommare la quota interessi calcolata al tasso Cap contrattuale.

Andiamo a vedere il piano di ammortamento che Mario dovrebbe stipulare e che viene allegato all’atto di mutuo. Come per ogni variabile, esso è stato determinato al tasso di ingresso contrattuale del 3,5% e la distribuzione delle quote capitale è quella visibile in figura sotto.

Abbiamo detto che, essendo un prodotto Cap, sicuramente dette quote capitale non subiranno nessun tipo di ricalcolo a seguito di aumento o diminuzione del tasso applicato, quindi, per calcolare l’importo di una qualsiasi rata di un qualsiasi mese ad un qualsiasi tasso dobbiamo considerare invariato l’importo della quota capitale della relativa rata. Per il calcolo dell’importo di una rata quindi, dobbiamo calcolare la quota interessi al nuovo tasso applicato a cui sommarci la quota capitale stipulata.

Riprendiamo il nostro esempio: Mario vuole sapere l’mporto della rata al tasso Cap pari al 6,5%. La prima domanda da porsi è su “quale” rata si vorrà considerare tale tasso massimo proprio perchè bisognerà dover considerare la specifica quota capitale stipulata e prevista da corrispondere. Ammettiamo che si voglia determinare la rata massima ammissibile dopo un anno di ammortamento, sulla rata12.

Andiamo a calcolarci la quota interessi considerando il debito residuo presente sulla rata11 a cui applichiamo un tasso del 6,5%. L’operazione che faremo è estremamente semplice: è sufficiente infatti effettuare un calcolo di percentuale applicando al debito di 96.782 euro la percentuale dello 0,54 data dal tasso applicato del 6,5 diviso 12. La quota capitale della rata12 la prendiamo dal piano di ammortamento stipulato all’epoca del rogito come in figura: 297 euro.

0,54% di 96.484 = 523 euro = quota interessi rata12

RATA MASSIMA (su rata12) = 297 + 523 = 820 euro

Andiamo a rivedere il calcolo fatto in filiale o quello effettuato da una comune calcolatrice come in figura sopra.  Ebbene quel calcolo era sbagliato; la rata massima (su rata12) è 820 euro e non 745. Inoltre se ci facessimo i calcoli su rate più aventi nell’ammortamento scopriremmo che gli importi delle rate massime diminuiscono nel tempo; come abbiamo visto, la rata12 ammette una rata massima di 820 mentre, ad esempio, la rata120.. solo 727.

A differenza di quanto si sarebbe portati a pensare quindi, il principale responsabile da tenere sott’occhio per determinarsi l’importo della massima rata ammissibile,  non è essenzialmente il tasso di interesse massimo del Cap, ma anche e per certi versi soprattutto, il tasso di interesse “di ingresso” del mutuo, ovvero quello determinato al momento della stipula del contratto che a sua volta determina il piano di ammortamento e le quote capitale da corrispondere.

Allora perchè la comune calcolatrice sbaglia il calcolo? Perchè la calcolatrice varia gli importi delle quote capitale ogni volta che immetto un tasso differente da quello di stipula ed in particolare, se come nel nostro caso il tasso applicato aumentasse, la quota capitale viene ricalcolata al ribasso riducendo erroneamente l’importo della rata. Si noti infatti, dalla figura sopra, il trend delle quote capitale calcolate al tasso del 6,5%; sono molto più basse.

E’ importante sapere quindi (ed è il messaggio di questo articolo), che le calcolatrici on-line o quelle che spesso utilizzano anche i funzionari di banca non danno il risultato corretto. In particolare, gli importi delle rate in caso di aumento del tasso vengono sottostimate da quel tipo di calcoli proprio perchè è evidente che in futuro i tassi non potranno che salire; una particolarità di questi mutui tutt’altro che trascurabile visto che condiziona fortemente i calcoli relativi alla sostenibilità o meno del mutuo.

L’excel per il calcolo corretto delle rate massime è a disposizione, scriveteci.

aiutomutuo.finanza@gmail.com

Massimo

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