2014: in arrivo le nuove tassazioni sugli atti immobiliari!

Scritto il alle 08:30 da [email protected]

 Il 2014 è alle porte e con il nuovo anno sono in arrivo anche diverse novità nella tassazione degli atti immobiliari.

Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate, l’obiettivo è di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.

 

COSA CAMBIA.

Come prima cosa per le compravendite immobiliari ci sarà l’esenzione completa dall’imposta di bollo con un risparmio immediato di ca. 230 euro

Un’altra modifica riguarda la definizione di “prima casa”, mentre fino ad oggi per poter usufruire delle agevolazioni previste era sufficiente dichiarare in atto che la casa di abitazione presentava i requisiti “non di lusso” prescritti dal D.M. 2 agosto 1969, dal 1° gennaio 2014 le unità immobiliari non dovranno rientrare nelle categorie catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e palazzi).

Come in precedenza le imposte varieranno a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore, vediamo quali saranno le imposte da versare:

se l’oggetto dell’acquisto è la prima casa ed il venditore è un privato:

– imposta di registro 2% con un minimo di 1000 euro (attualmente è al 3% )
– imposta ipotecaria fissa 50 euro (attualmente è 168 euro)
– imposta catastale fissa 50 euro (attualmente è 168 euro)

se l’immobile non fosse classificabile come “prima casa” :

– imposta di registro 9% con un minimo di 1000 euro (attualmente è al 7% )
– imposta ipotecaria fissa 50 euro (attualmente è 2%)
– imposta catastale fissa 50 euro (attualmente è 1%)

Possiamo notare come nonostante l’aumento dell’imposta di registro dal 7% al 9% grazie all’imposizione fissa di 50 euro ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale anzichè rispettivamente 2% ed 1% anche in questo caso la tassazione totale risulterà inferiore rispetto a quella attuale.

 

La tassazione aumenta leggermente rispetto a quella attuale se il soggetto venditore è l’impresa costruttrice vediamo i diversi casi:

Acquisto “prima casa” da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori:

– IVA del 4%
– imposta di registro fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)
– imposta catastale fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)

Acquisto “prima casa” da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori o da impresa non costruttrice:

– IVA esente
– imposta di registro 2% con un minimo di 1000 euro (attualmente è al 3% )
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)
– imposta catastale fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)

Acquisto immobile non “prima casa” da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori:

– IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
– imposta di registro fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)
– imposta catastale fissa di 200 euro (attualmente è 168 euro)

Acquisto immobile non “prima casa” da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori o da impresa non costruttrice:

– imposta di registro 9% con un minimo di 1000 euro (attualmente è al 7% )
– imposta ipotecaria fissa 50 euro (attualmente è 2%)
– imposta catastale fissa 50 euro (attualmente è 1%)

Quest’ultimo è l’unico caso in cui l’impresa venditrice non viene penalizzata rispetto al venditore privato.

Le nuove tassazioni verranno applicate a tutti gli atti stipulati dal 1° gennaio 2014, per gli atti stipulati nel 2013 e registrati nel 2014 verrano comunque applicate le tassazioni previste nel 2013 perchè si farà riferimento alla data di stipula, il principio generale è quello per il quale la tassazione va fondata sulla data di formazione dell’atto soggetto a registrazione, se certa e opponibile all’amministrazione finanziaria.

 

In conclusione vorrei ricordare che per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato con un probabile risparmio sulla tassazione, per essere sicuri di fruire di questa particolare tassazione è utile farne specifica richiesta al notaio prima della stipula.  E’ evidente come questa sia una macroscopica disparità di trattamento tra chi decide di acquistare un’immobile soggetto ad iva, dove l’imponibile è evidentemente rappresentato dal prezzo di acquisto e chi invece acquista un’immobile soggetto ad imposta di registro.

Ricordo inoltre che se l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

Roberto

 

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