Legge di stabilità nuove garanzie per gli acquirenti di immobili.

Scritto il alle 08:30 da freeybor@finanzaonline

Dopo l’approvazione della legge di stabilità 2014, nei vari siti web che in un modo o nell’altro si occupano diel mercato immobiliare si fa un gran parlare di un fantomatico articolo 35 che complicherebbe non poco le compravendite in questo settore. Ho detto fantomatico perchè in realtà la legge di stabilità è fatta di un unico articolo con ben 531 commi, quelli che dettano le nuove regole per le compravendite immobiliari sono i commi che vanno dal 35 al 39 questo a beneficio di chi volesse leggersi il testo integrale della legge.

Cosa dice la legge.

Il comma trentacinque impone ai notai (o altri pubblici ufficiali) per tutti gli atti stipulati, di versare su un conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Il comma 36 dice che:

la disposizione di cui al comma 35 non si applica agli importi inferiori ad euro 100.000 e per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

Il comma 37 specifica che le somme depositate presso il conto corrente di cui al comma 35 costituiscono patrimonio separato, quindi non sono nè del notaio nè del venditore e sono impignorabili a richiesta di chiunque.

Nel comma 38 si specifica che tali somme restano vincolate fino alla registrazione e pubblicità dell’atto ed alla verifica dell’assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

Il comma 39 da120 giorni di tempo per definire i termini, le condizioni e le modalità di attuazione dei commi da 35 a 38.

Perchè questa legge.

Lo scopo di questa legge è di garantire all’acquirente che gli importi versati per l’acquisto dell’immobile vengano consegnati agli aventi diritto solamente dopo che il trasferimento della proprietà è regolarmente avvenuto o comunque dopo che il venditore ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Potrebbe accadere infatti che un venditore disonesto, nel periodo che va dalla stipula alla trascrizione dell’atto (il termine massimo è di 30 giorni), riesca a vendere lo stesso immobile più volte ad acquirenti diversi che si troverebbero in seguito a dover recuperare le somme versate con non poche difficoltà.

Infatti l’articolo 2644 del codice civile stabilisce che “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”. In pratica l’unico acquirente che acquisisce realmente la proprietà dell’immobile è colui che registra per primo l’atto di acquisto, tutti gli altri atti anche se stipulati in precedenza ma non ancora registrati sono nulli.

Considerazioni personali.

Io sinceramente non trovo questo provvedimento così scandaloso come ho letto in vari siti nel web e come dice lo stesso Angeletti Presidente di Fimaa Italia, innanzitutto questo provvedimento aumenta le garanzie a favore degli acquirenti e non mi sembra una cosa da sottovalutare, non dimentichiamoci poi che comunque attualmente molte banche prima di erogare il mutuo aspettano la trascrizione dell’atto di acquisto quindi in questi casi per il venditore non cambia niente, inoltre i tempi per la trascrizione dell’atto è vero che possono essere di trenta giorni, ma questo è il termine massimo entro il quale il notaio la deve effettuare, in realtà è possibile effettuare la trascrizione anche il giorno dopo la stipula (chiaramente non se questa è avvenuta il tardo pomeriggio) ed alcuni notai effettivamente fanno così, starà quindi all’acquirente cercare un notaio che comunque la effettui in tempi brevi visto che è comunque è anche suo interesse diventare prorpietario prima possibile.

Rimane da appurare se questa nuova legge porterà ad un aumento dei costi notarili ma questo lo potremmo valutare solo quando verrà pubblicato il decreto che stabilisce le modalità di attuazione della legge che come dice il comma 39 sarà entro il 26 aprile 2014, anche se mi sembra che il comma 38 parli chiaro quando dice che “gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, quindi direi di non trarre conclusioni affrettate ma di aspettare la pubblicazione del decreto.

A parte il fatto che in un modo o nell’altro il governo in quasi ogni legge che promulga riesce sempre ad agevolare le banche, Il dubbio che mi rimane è che non so quanti soldi pensa di ricavare da questa legge per rifinanziare i fondi di credito agevolato alle PMI, secondo me non saranno molti perchè se calcoliamo che probabilmente le somme depositate per quanto ingenti rimarranno sul conto per pochi giorni e che con gli interessi si dovranno coprire anche le spese di gestione del servizio…..lascio a voi trarre le conclusioni.

Buon 2014 a tutti.

 

Roberto

 

Aiutomutuo.finanza@gmail.com

 

 

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