Mercato Immobiliare: l’incidenza del Fattore Kappa

Scritto il alle 12:33 da sylvestro

L’ancestrale battaglia per la sopravvivenza ha costretto le specie viventi di questo piccolo pianeta ad adottare strategie di competizione via via più evolute ed aggressive nei confronti degli altri antagonisti e dell’ambiente.

La razza umana è risultata vincente in questa aspra contesa contro le forze della natura e ne è uscita dominante nei confronti dei competitori e padrona in relazione alla trasformazione del territorio.

Una della mosse vincenti è stata senza dubbio l’adozione di una strategia biologica di tipo “K”, cioè di uno sviluppo basato sulla ricerca di equilibrio tra la qualità dell’impegno genitoriale e la trasformazione omogenea dell’ambiente alle proprie esigenze. Il Fattore K però, come ogni strategia, implica delle scelte che presentano anche dei limiti o addirittura delle controindicazioni. Se da un lato viene garantita una crescita stabile nel lungo periodo dall’altro viene anche strutturalmente impedita una esplosione demografica, anzi, a fronte di micro-fasi di espansione spesso fanno seguito lunghe pause di riassestamento “asintotico” verso un livello di equillibrio.

Le recenti indagini demografiche sull’Italia e, soprattutto, la proiezione della tendenza storica nei prossimi decenni ci offrono un esempio chiaro e valido delle conseguenze pratiche dei limiti del nostro naturale comportamento e ci consentono di formulare qualche ipotesi sull’effetto che ne scaturisce sul mercato immobiliare durante le fasi di assestamento.

Il compratore medio, com’è noto e come ben sanno gli operatori del settore, si colloca principalmente in una fascia di età compresa tra i 25 ed i 45 anni. Negli anni precedenti difficilmente si è portati a comprare per mancanza di esigenza di vita autonoma e/o di possibilità economica; negli anni successivi si tende a farsi bastare il frutto del proprio lavoro o al limite si aiutano i figli a comprare (e quindi si ricade nel caso medio classico).

E’ interessante notare come la tendenza demografica media dell’Italia abbia già espresso un picco nella età “del compratore” intorno all’anno 2002 (strana la coincidenza con l’ingresso nell’euro) e da allora è in atto un lungo e lento processo di riposizionamento verso il basso. Il grafico che segue rende facilmente l’idea del trend in atto.

Sommando le cifre contenute nelle caselle corrispondenti alle età dai 25 ai 45 anni sull’ultima colonna 2011 (la più recente disponibile) si passa dai 19.094.226 di cittadini del 2002 agli attuali 16.194.367; una perdita secca di tre milioni di potenziali compratori cui si aggiungeranno ulteriori due milioni e mezzo di perdite da qui al 2020 (13.696.944) ed altri due milioni al 2034 (dove raggiungeremmo la soglia minima 11.844.429). In parole povere, in un regime di stabilità demografica con progressivo invecchiamento relativo, il parco potenziale dei compratori si sta dimezzando passando da un terzo ad un sesto della popolazione italiana. Per il dettaglio si può consultare la base dati Istat a questo link.

Come avrà già notato il lettore accorto, tutti questi ragionamenti sono stati fatti in assenza dei necessari fattori correttivi tipici di una seria analisi statistica ma i numeri rendono bene l’idea di quale sia l’evoluzione in atto al netto di eventuali stravolgimenti socio-economici. Chi non è convinto può aiutarsi con questa ottima animazione prodotta dall’Istat che mostra dinamicamente il movimento in atto: La piramide della vita.

Un altro aspetto importante ai fini degli effetti demografici sul mercato immobiliare è dato dalla evoluzione dell’indice di vecchiaia. Pur in presenza di un generale trend di incremento della vita media siamo ormai corrispondentemente in presenza di un incremento dell’indice di mortalità.

Ne consegue che si assiste inevitabilmente ad un incremento, sia relativo che in valore assoluto, delle pratiche di successione degli immobili, cioè siamo entrati in una fase in cui una parte sempre più grossa di popolazione diventerà proprietaria per eredità.

Se, oltretutto, confrontiamo questi dati con l’incremento medio di nuove abitazioni (un milione di nuove case ogni 5 anni circa, fonte Cresme), ci rendiamo conto di come tenda ad aumentare lo squilibrio tra eccesso di offerta di immobili e la carenza progressiva di domanda.

Da questo breve escursus demografico emerge prepotente la consapevolezza che la debolezza del mercato immobiliare residenziale italiano, conclamata nelle indiscutibili cifre degli ultimi sette anni, presenta degli importanti fattori di strutturalità che la rendono intrisecamente perdurante nei decenni a venire. Al di là delle spiegazioni semplicistiche di taluni osservatori e degli beceri slogan di qualche opinionista interessato, è evidente che i fattori di sofferenza che intervengono in questo settore sono ben lungi dal poter essere guariti da interventi di natura fiscale o finanziamenti a pioggia o mutui facili: siamo in presenza di un passaggio epocale che, insieme alle difficoltà conseguenti la crisi e la nuova tassazione, sposta il centro di gravità del mattone da agognato bene rifugio ad abbandonato bene rifuggito.

Chi può eviti di impegnare i propri soldi nel mattone; chi non ne può fare a meno si dia da fare per limitare i danni. Difficile assistere ad irresistibili boom del settore come accaduto nel recente passato.

 

sylvestro

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P.S. Un particolare ringraziamento va all’amico enrick71 che ha ispirato l’articolo.

 

 

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1 commento Commenta
tanduri
Scritto il 12 gennaio 2014 at 22:23

applauso.. :!:

.. :wink:

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