Mutui Plafond casa CDP: il punto della situazione.

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Come molti di voi sapranno, l’articolo 6 del DL 102/2013 consente a Cassa depositi e prestiti di fornire liquidità per 5 miliardi a medio – lungo termine alle banche per l’erogazione di nuovi mutui alle famiglie, di questi 5 miliardi 2 sono messi a disposizione sotto forma di liquidità mentre gli altri 3 serviranno per acquistare covered bond emessi dalle banche che si impegnano ad usare la liquidità per l’erogazione di mutui per l’acquisto di abitazioni.

Le risorse del Plafond Casa sono destinate all’erogazione di mutui per acquistare abitazioni, preferibilmente di classe energetica A, B e C, e per interventi di ristrutturazione con miglioramento dell’efficienza energetica. I beneficiari prioritari dovrebbero essere le giovani coppie, anche conviventi non sposate, i nuclei familiari con almeno un soggetto disabile e le famiglie numerose (con almeno 3 figli), in realtà io credo che la priorità come al solito la avranno i clienti ritenuti più solvibili dalle banche.

I mutui potranno avere una durata fino a 7 anni per le operazioni di ristrutturazione e di 15 o 25 anni per l’acquisto dell’abitazione principale. per quanto riguarda l’importo del prestito, si potranno richiedere fino 100 mila euro per le operazioni di ristrutturazione, fino a 250mila euro per l’acquisto dell’abitazione e fino a 350mila euro per l’acquisto dell’abitazione con ristrutturazione ed efficientemento energetico, tali finanziamenti potranno essere sia a tasso variabile che fisso e potranno arrivare fino al 100% del valore dell’immobile.

Con Comunicazione del 18 dicembre 2013 lo scopo della provvista del Plafond Casa è stato esteso anche all’acquisto di immobili residenziali diversi dalla abitazione principale, il motivo di questo allargamento della platea di potenziali clienti penso sia strettamente legato a quanto dicevo poco sopra sulla scelta dei clienti da parte delle banche ma lo verificheremo più avanti quando le banche inizieranno realmente ad erogare.

E veniamo alla domanda più ricorrente in questo periodo: quando si potrà presentare la domanda ed a quali banche?

In un’intervista fatta nel corso della vita in diretta il ministro delle infrastrutture Maurizio Lupi diceva: “i cittadini dal primo gennaio potranno andare a chiedere un mutuo in banca. e le banche saranno obbligate a erogarli a tassi agevolati. in più c’è una garanzia fino al 50% del capitale del mutuo. Comunque la cdp controllerà e i cittadini potranno segnalare (eventuali mancate erogazioni) al ministero delle infrastrutture” . In realtà a tutt’oggi non esiste ancora l’elenco delle banche convenzionate, o meglio, esiste ma è vuoto. Dalle notizie reperibili in rete e direttamente sul sito ufficiale della Cdp si sa solo che le prime a partire dovrebbero essere le banche di credito cooperativo e le banche più piccole alle quali è stato riservato un 30% dell’intero plafond.

Quali saranno i tassi offerti con questi mutui ancora non si sa, si sa solo che per legge il minor costo di funding per le banche dovrà arrivare effettivamente alle famiglie, per essere sicuri di questo le banche nei contratti, sono tenute ad esplicitare il tasso a cui si sono finanziate presso la Cdp e lo sconto che verrà riconosciuto ai mutuatari rispetto alle condizioni standard.

I costi per le banche per accedere al Plafond sono direttamente proporzionali alla solidità delle banche stesse. Gli istituti di credito, infatti, sono stati suddivisi in tre fasce utilizzando come parametro per la divisione la classe principale(tier 1) del partimonio e si va da quelli più solidi (Tier 1>9%), che potranno usufruire di un costo del funding più basso, fino a quelli meno capitalizzati (Tier 1≤7%), che pagheranno di più la provvista. A questo proposito sappiamo che le banche dal 7/01/2014 potranno finanziarsi con questi spread:

Ora, se i prezzi ai quali si finanziano le banche sono quelli della tabella qui sopra, mi chiedo, visto che la banca dovrà comunque guadagnare qualcosa sui mutui che erogherà, quali saranno gli spread finali offerti alla clientela? Io spero di sbagliarmi ma sinceramente non vedo grossi margini per migliorare gli spread attualmente già presenti sul mercato.Inoltre, tornando sempre alla tabella, si capisce chiaramente perchè le prime a partire saranno le piccole banche si presume quelle con un tier 1 più basso, semplicemente perchè se partissero tutte insieme per loro sarebbe quasi impossibile piazzare un mutuo che costerebbe comunque uno 0,5 / 0,6% in più rispetto alle banche con un tier 1 migliore.

Sono anche curioso di vedere quali saranno le prossime offerte di mutui del gruppo UBI dal quale la CDP ha acquistato obbligazioni garantite per 200 milioni euro, soldi che, secondo l’accordo, le banche del gruppo dovrebbero utilizzare per erogare mutui a tassi agevolati.

 Non pensiate comunque che ottenere il mutuo sarà più facile, le banche come sempre avranno ampio potere decisionale, potranno scegliersi i clienti più affidabili e l’istruttoria avrà parere favorevole solo se rivestirete in toto i parametri del cliente modello, non sarà sufficente presentare la domanda per obbligare la banca ad erogare. Sul sito della Cdp infatti si legge:” Termini e condizioni dei Finanziamenti Beneficiario sono negoziati e determinati dalle Banche nella loro autonomia. I procedimenti istruttori e di delibera interni non sono in alcun modo influenzati o monitorati da CDP.” E poi: “Le Banche esaminano le richieste e decidono l’eventuale concessione del credito, assumendone il rischio.(…) La Banca esamina con priorità le domande di mutuo formulate dai Beneficiari Prioritari, individuati dalla normativa.

Dal mio punto di vista, per il momento, l’operazione Plafond casa più che uno stimolo alla ripresa sembra l’ennesima invenzione del governo per finanziare le banche a costi bassi…….staremo a vedere.

Roberto

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