La surroga dei mutui e il favoloso passaggio della cometa

Scritto il alle 08:30 da [email protected]

Come le più spendide comete, le surroghe passano e se ne vanno.. senza lasciare tracce nell’universo del mercato immobiliare

Come testimonia l’insipido minestrone mediatico dato in pasto all’opinione pubblica, in questi ultimi giorni, stiamo assistendo all’apoteotica ostinazione di mischiare qualsiasi fattore che possa avvalorare la martellante e onnipresente tesi della ripresa dei mutui e del finalmente ritrovato entusiasmo delle famiglie verso l’acquisto di una casa. A condire questa brodaglia mediatica dei giorni scorsi si è aggiunto un ingrediente mai sperimentato: la provvidenziale performance della “ripartenza” delle surroghe dei mutui ovvero l’aumento delle surroghe di questi ultimi mesi come prova che nel mercato “qualcosa si muove”. L’estasi mediatica ha decisamente raggiunto la sua apoteosi.

La prima constatazione da fare è che invece, purtroppo, non esiste ancora nessun minimo segnale di alleggerimento del costo dei mutui alle famiglie neanche a cercarlo col telescopio e lo dice anche bankitalia nell’ultimo bollettino sull’analisi del credito. Infatti, dopo un timido slancio iniziato nell’estate del 2013, il processo di ridimensionamento degli spread proposti sui prodotti mutuo in commercio sembra ormai paralizzato su livelli ancora troppo elevati che non consentono di riattivare l’entusiasmo della cientela che ambisce ad un credito “ragionevole”.

Però abbiamo un dato incontestabile che preme i più sensibili relatori dell’ottimismo notiziario: la conferma dell’aumento della domanda di mutui come Crif riporta già da diversi mesi consecutivi a questa parte; un dato su cui il Cresme riesce addirittura a ricamarci la strabiliante visione della imminente ripresa delle compravendite. Ma analizziamo questo aspetto senz’altro positivo con occhio critico (rispetto a chi invece lo utilizza per “interessati” scopi disinformativi).

A suddetto aumento delle richieste di mutui non è detto che di questi tempi possa corrispondere un equivalente aumento delle compravendite. Il dato di fatto è che con l’inasprimeno sempre presente e addirittura ultimamente aumentato dei criteri di concessione imposti sul credito (dato confermato da bankitalia), cresce sempre più quella fetta di mutui “rifiutati” che non incontrano il traguardo dell’effettiva concessione. Da considerare inoltre che una discreta fetta di richieste mutuo non sono ascrivibili a reali intenzioni di acquisto ma piuttosto a surroghe di mutui già esistenti o mutui richiesti per ristrutturazione alimentati da pioggie di sgravi fiscali governativi. Ecco che questi fattori, surroghe e ristrutturazioni, che comunque compaiono nei report di Crif come richieste di mutui che aumentano, possono tagliare gran parte delle effettive compravendite rispetto a quanto ipotizzato da coloro che si forzano a voler considerare la semplicistica errata equazione: + richieste = + mutui= + compravendite = ripresa del mercato.

La “ripartenza” delle surroghe,  come detto, è un fattore inutilizzabile per poter coltivare l’ottimismo di una ripresa del mercato, tantomeno quello dell’allentamento della contrazione del credito. La surroga non rappresenta affatto una effettiva necessità o desiderio di un acquisto ma la piuttosto la “rottamazione” gratuita di un mutuo preesistente. La domanda di surroga non si traduce mai in compravendita e non può essere quindi considerato un elemento apportatore di ripresa del mercato. E’ vero però che la  surroga, preda dell’oblio dei tempi che furono, sta timidamente ripendendo il suo spazio nel mercato dei mutui con un flebile ma non tascurabile aumento registrato proprio contemporaneamente al lieve aumento delle richieste di mutuo documentate da Crif. Ecco quindi spiegato come l’aumento delle richieste di mutuo potrebbe non tradursi affatto in una ripresa del mercato degli acquisti immobiliari; molti di quei mutui richiesti non sono per l’acquisto di una abitazione; oggi più che mai.

Analizzando il grafico che abbiamo elaborato per lo storico dei mutui di mercato a tasso fisso, riusciamo a renderci conto di cosa è successo e cosa sta tuttora succedendo. Una discreta fetta di mutuandi, favorita da tassi di mercato leggermente migliori di quelli stipulati nel 2012 ha appena messo a segno o sta ancora cercando di mettere a segno una surroga. Il grafico cerca di dimostrare l’arco temporale in cui si è sviluppato un maggior picco di surroghe registrato da Mutuisupermarket nella sua ultima Bussola Mutui che testimonia un ieve aumento di un 3% delle richieste negli ultimi tre trimestri del 2013.

 

Il grafico spiega come rispetto ai mutui di due anni fa stipulati con spread da capogiro (zona rossa) dove la clientela si vedeva obbligata a dover stipulare tassi che sfioravano e a volte superavano il 6% (superiori a quelli medi del grafico), da diversi mesi a questa parte (zona verde) le cose sono leggermente cambiate e per molti la surroga è tornata ad essere una possibilità perseguibile dopo diversi anni passati nel dimenticatoio. Complice una percettibile riduzione degli spread sui mutui in commercio che si è manifestata già dalla scorsa estate, come anche un Irs all’epoca ridotto dal mercato, i ridimensionati tassi offerti ultimamente dalle banche hanno potuto alimentare e rendere perseguibile la possibilità rottamare quei mutui troppo costosi a suo tempo contratti. In sintesi, chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso nel fatidico 2012, ultimamente, si è ritrovato nella favovevole condizione di mercato di poter richiedere una surroga per un mutuo a condizioni decisamente migliori con un tasso ridotto anche di un punto percentuale. In pratica, l’ipotetico Mario Rossi che ha stipulato un mutuo a tasso fisso al tasso del 6% nel febbraio del 2012 ha oggi l’opportunità di surrogare il suo mutuo ad un tasso molto più conveniente assicurandosi un notevole risparmio di interessi.

Oggi banche come Bnl, HelloBank offrono tassi fissi di surroga “finiti” del 5,15% e IWbank, ad esempio, offre uno spread del 2,55% che determina un tasso di surroga al fisso ventennale del 5,25% circa. Per i variabili in commercio le banche maggiormente convenienti risultano sempre quelle appena citate con spread inferiori al 3% e con l’aggiunta di IngDirect e Cariparma con spread rispettivamente del 3,05% e 3,15%.

Insomma, i tassi leggermente migliori di quelli offerti nello scorso “annus horribilis” 2012 spiegano i motivi della ripresa delle surroghe tanto osannata dai mass media in questi ultimi giorni e travisata a tal punto da far credere in “segnali incoraggianti per i mercato dei mutui e delle compravendite immobiliari”. Una grossa fetta di questa abbondanza di surroghe che si stanno portando avanti oggi, sono relative proprio a quei mutui di quei Mario Rossi che hanno stipulato in quel dannato periodo di tassi esorbitanti strettamente circoscritto ai primi quattro mesi del 2012. Al termine di questa ondata di rottamazioni degli esosi mutui contratti in quello specifico e ridotto spazio temporale, a meno di ulteriori ribassi di spread che per adesso non sembrano vedersi all’orizzonte, il livello delle surroghe ritroverà la sua calma piatta ridimensionandosi in una porzione di mercato anonima o quasi come sempre stata in questi ultimi circa 4 anni e personalmente credo che il fenomeno sia già arrivato al capolinea, purtroppo.

Peccato per la risalita degli Irs di mercato di questi ultimi dieci mesi perchè nel caso contrario avemmo certamente assistito ad un elevato dei volumi di surroghe superiori a quelle che si stanno effettivamente registrando e per uno spazio temporale più lungo di quello che effetivamente sarà. L’aumento delle surroghe è stato un flash, un lampo a ciel sereno, un fenomeno passeggero che come ogni cometa sfiora la galassia del sistema bancario, brilla nel cielo per un certo tempo, passa e se ne va per ritornare solo quando le condizioni idonee al suo ritorno vengono di nuovo a ricrearsi nella galassia del mercato dei mutui. Parlare di ulteriore aumento di surroghe e addirittura immaginare che esse possano riattivare il mercato dei mutui e influenzare le compravendite, è la solita ridicola disinformazione. L’interesse a voler ridestare il mercato dal suo torpore e rilanciarlo sui livelli di un tempo che fu, si esprime troppo spesso solo a parole attraverso la voce dei soliti sciamani dell’informazione che ad ogni minimo sobbalzo positivo di un qualsiasi dato di mercato si ostinano a vederci il fatidico “inizio della ripresa“. Speculare su un evento passeggero come l’aumento delle surroghe di questi ultimi mesi per inoculare il solito inutile ottimismo è quantomeno paradossale e per certi aspetti dannoso.

Massimo

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