Osservatorio Mutui: una primavera che tarda ad arrivare

Scritto il alle 14:04 da sylvestro

Gli ultimi rapporti mensili dei CRIF disegnano un ritrovato andamento positivo della domanda di mutui da parte delle famiglie italiane e, a detta di molti, lascerebbero presagire un possibile cambio di trend del settore.

Proveremo ad analizzare più in dettaglio i dati messi a disposizione dallo stesso CRIF e da altre fonti specialistiche nel tentativo di delineare un quadro più chiaro e completo della attuale situazione.

– L’ANALISI QUANTITATIVA

Il grafico che segue è tratto direttamente dalla pubblicazione del 6 marzo e mostra come negli ultimi otto mesi si sia avuta una sorta di rimbalzo fino al +10,5% di gennaio in debole contrapposizione con il prolungato e profondo crollo delle domande dei precedenti due anni che ha toccato picchi prossimi al -50%.

La linea tratteggiata rappresenta la media mobile a tre mesi e sottolinea che nonostante la recente mini fase di ripresa resta ancora ampio il divario tra il montante delle domande presente negli scorsi anni ed il periodo attuale, come del resto segnala lo stesso Crif: “Si conferma, nel mese di febbraio appena concluso, il segno positivo che a partire dal luglio scorso sta caratterizzando la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane. Seppur in leggera diminuzione rispetto all’incremento registrato a gennaio (quando le richieste avevano fatto segnare un +10,5%), il +8,4% di febbraio consolida la dinamica positiva che senza interruzioni ha caratterizzato le ultime 8 rilevazioni. Nella sostanza, nell’ultimo mese le domande di mutuo hanno recuperato quasi tutto il terreno perso nel corso degli ultimi 2 anni ma rimane ancora pesante il ritardo rispetto ai volumi degli anni precedenti.

Ed infatti in un’altro breve prospetto mette a confronto il primo bimestre 2014 con gli equivalenti degli ultimi cinque anni con un andamento risultate simile a quello del grafico qui sotto dove si evidenzia il permanere del violento dimezzamento dei volumi della domanda.

Fin qui l’aspetto quantitativo dell’andamento della domanda di mutui, passiamo adesso ad analizzare anche il lato qualitativo della richiesta grazie anche al supporto dei dati di MutuiSupermaket che collabora con Crif per la redazione della Bussola trimestrale.

– L’ANALISI QUALITATIVA

Innanzitutto analizziamo la distribuzione relativa della domanda per tipo di tasso, dove emerge un progressivo abbandono del tasso Fisso (percentualmente dimezzato negli ultimi tre anni dal 29% al 16%) a vantaggio del Variabile Puro che raggiunge quota 70%. 

Tendenza che risulta comprensibile tenuto conto che gli aspiranti mutuatari hanno finalmente intuito che nel nuovo corso economico, contraddistinto da una Europa sottoposta alla guida di una BcE fortemente orientata a scongiurare pericoli di inflazione, difficilmente si dovrebbe assistere ad una repentina impennata dei tassi e pertanto viene preferito il variabile notoriamente meno caro del fisso. La neonata fiducia sul variabile è anche sintomo della definitiva archiviazione dell’epoca che permetteva l’alleggerimento del mutuo al trascorrere del tempo laddove la forte inflazione consentiva il recupero del potere d’acquisto ed un incremento almeno nominale del bene immobiliare, esattamente il contrario di quando sta avvenendo oggi in un regime molto vicino al trend deflattivo.

Passiamo alla distribuzione della domanda per durata del mutuo, come descritto nella immagine che segue.

Si nota una certa propensione alla distribuzione omogenea della richiesta, in contrapposizione alla precedente tendenza in pieno periodo di bolla a “privilegiare” contratti di durata lunga e lunghissima. Sintomo confortante che rivela una ritrovata prudenza degli aspiranti mutuatari che stanno progressivamente orientando i propri progetti verso finanziamenti più sostenibili e quindi più facilmente approvabili dalle banche.

Andando avanti possiamo analizzare l’andamento della domanda per fascia di importo, come riportato in quest’altra tabella.

Anche in questo caso si può notare una neonata propensione alla prudenza laddove la richiesta sta progressivamente rivolgendosi verso fasce di importo via via più basse. Diminuiscono in percentuale le domande rivolte alle fasce oltre i 200mila euro mentre prendono quota gli importi sotto i 150mila euro, con una copertura oltre l’82% del totale.

In ultimo passiamo ad analizzare la distribuzione della domanda per tipologia di mutuo, come riportato nel grafico in calce.

La sequenza dei valori mostra una inequivocabile tendenza a richiedere meno mutui per acquisto prima casa (con un passaggio dal 70% del III trimestre 2012 al 64% di fine 2013) a vantaggio di altre forme come la surroga o la sostituzione. Questo cambiamento probabilmente riflette un crescente bisogno di sgravare ulteriormente il peso di precedenti finanziamenti ed il tentativo di dare un pò di respiro alla liquidità. Questa è la prova, semmai ce ne fosse stato bisogno, che i mutui stipulati nell’ultimo decennio hanno soffocato la capacità di spesa degli italiani e sono complici attivi nelle gravi difficoltà delle famiglie a mantenere i consumi e dunque anche il tenore di vita. Parallelamente la percentuale dei mutui per acquisto seconda casa si mantiene percentualmente bassa, altro segno di una perdurante sfiducia nel settore.

– IL CONFRONTO CON I MUTUI EROGATI

Infine proponiamo un rapido confronto con i dati dei mutui erogati forniti da MutuiSuperMarket su fonti Bankitalia.

Nel grafico sopra vengono riportati diversi elementi dell’andamento dei mutui erogati riferiti al periodo dal 2010 al 2013 e cioè:

a) il valore del totale degli importi erogati espresso in miliardi di euro (colore blu, scala di destra)
b) l’importo medio del mutuo erogato (colore verde, scala di sinistra)
c) il numero approssimativo dei mutui erogati ricavato dal rapporto dei precedenti due valori (coloro rosso, scala di sinistra).

L’immagine mostra un andamento del montante per importo in linea con l’andamento della domanda, cioè pressocchè con un dimezzamento del totale da 56,8 miliardi di euro del 2010 ai 23,0 miliardi di euro del 2013.

L’importo medio mostra un costante calo dai 139mila euro del 2010 ai 127mila euro del 2013.

– CONCLUSIONI

Nonostante la presenza di segnali positivi come scritto all’inizio, il quadro complessivo del panorama dei mutui resta significativamente depresso; i principali indicatori segnalano un potenziale minimo di medio periodo ma potrebbe trattarsi di un minimo relativo, di una pausa di riflessione dopo una lunga cavalcata al ribasso. La convergente e prolungata diminuzione di richiesta, offerta, erogazione, importi medi e numero, nonchè il crescente bisogno di rinegoziazione possono essere riassunti con una semplice etichetta: continua la fuga dal mutuo.

Una rondine non fa primavera, un +9% congiunturale non garantisce un cambio di tendenza.

 

sylvestro
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