Osservatorio mutui Plafond Casa n.2: la bufala dei tassi agevolati.

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No, no, non vi siete sbagliati, dicevano proprio così: con il Plafond Casa in arrivo mutui a tassi agevolati; era scritto su tutti i giornali on line e non che trattavano l’argomento e alcuni continuano a ripeterlo ancora oggi.

 Ecco cosa riportava il comunicato stampa [link] del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti pubblicato sul sito del ministero stesso il 12 dicembre 2013:

In effetti per legge la convenzione tra ABI e CDP doveva servire ad erogare mutui a tassi agevolati, il TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 31 agosto 2013, n. 102 all’articolo 6 riporta:

Infatti, al punto 1 dell’art. 6 dell’accordo tra ABI e Cassa Depositi e Prestiti dove vengono definite le modalità operative del Plafond leggiamo che:

Tutto questo in teoria, perchè noi sappiamo che in pratica invece le cose non stanno realmente così; i tassi applicati dalle banche ai mutui “Plafond Casa” sono tutt’altro che convenienti e finalmente, questa “notizia” la vedono e la divulgano ormai un po tutti. La coscienza della bufala dei tassi plafond casa “agevolati” è finalmente visibile ad occhio nudo e noi l’avevamo aimè da tempo anticipata. Il lato pratico della questione con cui la clientela si confronta ogni giorno è che coloro che speravano di racimolare mutui più convenienti approfittando di questa tanto attesa convenzione si devono purtroppo finalmente ricredere. Il mercato ordinario dei mutui in commercio offre molto di meglio e l’iniziativa governativa si rivela come un buco nell’acqua. Le aspettative della moltitudine di famiglie in difficoltà in attesa di un aiuto per l’acquisto di una casa si stanno definitivamente disalimentando accompagnate dallo sconforto e delusione generale dove, per i più attenti, si incomincia a materializzare la solita immancabile presa per i fondelli. Basta leggere i commenti sul sito del ministro Lupi per capire l’entità dell’amarezza e dell’aria pesante che si respira tra la gente quando si parla di mutui plafond casa.

Eppure, quei famosi “minori differenziali” di tassi applicati e “condizioni migliorative rispetto a quelle normalmente praticate” erano perfettamente specificate nel testo del decreto; la clientela non si era “inventata” l’illusione di mutui a buon mercato. Allora come mai, come si è potuto “non rispettare” i dettami del decreto? Semplice, perchè l’accordo, semprechè lo si legga bene interpretando il politichese, in sintesi, lo consente. Tanto è vero che nella parte che specifica in base a “cosa” le condizioni devono essere migliori leggiamo:

La parola chiave su cui focalizzarsi per capire bene dove si nasconde l’inghippo nell’articolo riportato sopra è: “fogli informativi“. La traduzione dell’articolo è che i mutui plafond casa, rispetto a quelli del mercato, devono essere più convenienti nei fogli informativi; ovvero essenzialmente sulla carta! In pratica quindi, è sufficiente che i fogli informativi dei prodotti analoghi della stessa banca riportino un tasso maggiore dei fogli informativi dei mutui Plafond Casa che i dettami di Legge sono rispettati. Non è un problema, le banche possono scrivere qualsiasi tipo di tasso nei fogli informativi semprechè si rispetti il tasso di usura. I fogli informativi infatti, secondo le norme di trasparenza bancarie, contengono i “tassi massimi applicabili” all’offerta e le banche li inseriscono appositamente straordinariamente più elevati rispetto all’offerta effettiva per poterli poi negoziare a ribasso con la clientela durante le normali contrattazioni allo sportello o tramite rete di intermediazione secondo le esigenze e le strategia di vendita via via definite.

Esempio pratico per capirci meglio: Banca Sella nel foglio informativo del suo mutuo ordinario a tasso variabile riporta un tasso del 4,73% mentre il foglio informativo del mutuo a tasso variabile con provvista CDP (mutuo plafond casa) propone un tasso del 3,35% quindi giustamente più basso nel rispetto dei dettami del decreto. In realtà Banca Sella offre nel mercato mutui di gran lunga più convenienti di quanto scritto nel foglio informativo e addirittura estremamente più convenienti per quanto riguarda l’offerta riscontrabile nel web con un tasso pari addirittura al 2,93%.

La strategia di tenere i tassi elevati nei fogli informativi si adatta alla perfezione alla necessità di far risultare sulla carta i mutui plafond casa come a “tassi migliorativi” rispetto agli stessi mutui ordinari offerti dalla stessa banca. L’esasperazione dei tassi “cartacei” è ancorpiù evidente se analizziamo l’entità del tasso fisso offerto per i mutui ordinari; per Banca Sella, un rotondo 7,57% che permette di poter praticare anche un tasso del 6,50% fisso per i mutui plafond e allo stesso tempo vendere lo stesso mutuo al tasso del 5,16% allo sportello o nel circuito online. Altro esempio si può fare con Unicredit che vende da foglio informativo il suo variabile ordinario al tasso del 3,80%, il plafond al 3,60% e lo stesso mutuo nel canale online al tasso effettivo del 3,08% secondo l’ultima campagna promozionale denominata “valore italia”.

Abbiamo quindi dimostrato come alla fine il tutto si giochi e si possa effettivamente giocare sul vocabolario utilizzato nel decreto, un groviglio teorico di vocaboli che porta far sembrare il decreto e la convenzione qualcosa che sembrano ma che in realtà non sono. Una iniziativa potenzialmente benefica ma che ha alimentato tante belle aspettative ed illusioni; l’ennesima presa per i fondelli che vi stiamo quì a raccontare. Avremmo gradito di gran lunga essere smentiti nelle nostre intuizioni iniziali all’epoca del varo dell’iniziativa.

Nella tabella qui sotto abbiamo riportato un raffronto tra i tassi proposti nei fogli informativi ventennali per i mutui Plafond Casa, per i mutui standard e i tassi proposti per le offerte tramite i più famosi siti di mutui online o direttamente in sede. I tassi riportati sono i TAN offerti con un LTV pari all’80% (70% nel caso di Banca Sella), le offerte sul mercato extra plafond per LTV inferiori sono addirittura migliori, ad esempio Unicredit offre un TAN 2,58% sul variabile per LTV inferiori al 50%. La tabella è limitata alle sole 7 banche che attualmente hanno pubblicato sui loro siti i fogli informativi relativi ai mutui “Plafond Casa” perchè tutte le altre ancora non riportano ancora nessun tipo di informazione al riguardo nonostante risultino abbiano aderito all’iniziativa da settimane; la lista delle banche aderenti è un serpentone di più di 30 banche.. fantasma.

Questi sarebbero i tassi agevolati?

Purtroppo sappiamo che le condizioni dei mutui Plafond Casa non possono nemmeno essere migliorate, perchè alle banche finanziarsi tramite questo canale costa di più che non utilizzando altre fonti, gli spread pagati dalle banche per questi finanziamenti sono pubblicati in chiaro sul sito della Cassa Depositi e Prestiti (link) e tenendo presente che comunque le banche non lavorano gratis è abbastanza evidente che in questo caso la colpa non è totalmente delle banche ma principalmente di una legge studiata male che rischia di diventare completamente inutile.

Dato per assodato che i mutui plafond casa per decreto legge e per regolamento dovrebbero avere un tasso inferiore agli altri ma in realtà invece succede il contrario, sapete cosa scrive il ministro Lupi sul suo blog a chi gli chiede spiegazioni al riguardo? “Il Plafond casa, è uno strumento per ottenere un mutuo di lunga durata (fino a 30 anni).” Ecco quà, il ministro si rimangia le parole, adesso secondo lui il Plafond Casa serve solo per ottenere i mutui a 30 anni, cosa che per altro le banche fanno da sempre, e non per erogare mutui a tassi agevolati come diceva fino a qualche tempo fa e come previsto per decreto legge.

E se qualcuno sperava con il Plafond Casa di riuscire ad ottenere almeno il 100% del valore dell’immobile, beh avrà un’altra delusione, gli accordi obbligano le banche a non superare il 100% del valore dell’immobile quindi danno la possibiltà teorica di erogare il 100% del valore dell’immobile ma lasciano alla banca la decisione se farlo o meno e.. non lo faranno.

Abbiamo molte altre cose da svelarvi sul “Plafond Casa”, se le volete scoprire continuate a seguirci.

Roberto e Massimo.

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2 commenti Commenta
luca.parisotto
Scritto il 17 aprile 2014 at 12:56

Ho apprezzato la vostra analisi. D’altra parte era stato sufficiente dare un’occhiata ai tassi di costo che avete pubblicato nell’articolo http://portalecdp.cassaddpp.it/cdp/OperatoriFinanziari/PlafondCASA/CondizioniEconomiche/index.htm per immaginare il fallimento dell’iniziativa. Tanto più con la potenziale riduzione degli spread prevedibile sui mercati.

Quello delle risorse inutilizzate (e questa volta sono proprio tanti soldi!) è un problema sistematico nel nostro Paese. Volendo pensar bene concludo che si tratti di una sostanziale incapacità di normarne l’uso.

In primo luogo per una manifesta incapacità di immaginare scenari futuri. Si pensi ad esempio com’è andata con la prima stesura della definizione dei limiti usurari quando il tasso variabile dei mutui si è mediamente ridotto. Hanno dovuto rifare la legge per non criminalizzare operazioni assolutamente oneste.

Una seconda ragione dei fallimenti mi pare l’eccesso di zelo nel voler escludere dai benefici eventuali “furbini”, che peraltro se tali sono certo non si fermano così.

Ne derivano norme complicatissime nelle quali il consumatore fa fatica a districarsi e che comunque gli rendono difficilissimo il percorso di avvicinamento ai benefici. Oppure soluzioni che, come nel caso del Plafond Casa, diventano presto obsolete e prive di attrattiva.

Se potessi suggerire al legislatore la modalità degli interventi raccomanderei di utilizzare criteri essenziali, semplici e versatili. Non papiri da cui perfino gli uffici legali delle banche cercano di prendere le distanze. E se qualcuno che non lo merita ne approfitterà sarà un effetto collaterale accettabile. Ma riparliamone a fondo esaurito.

C’è infine un dubbio che mi pervade. Se non viene utilizzata, e difficilmente lo sarà, che fine farà tutta questa montagna di soldi del Plafond Casa? Chi o cosa andrà a finanziare? Ma su temi così spinosi, si sa, è meglio non addentrarsi troppo.

Luca Parisotto
TeleMutuo S.p.A.

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tanduri
Scritto il 18 aprile 2014 at 10:17

A quanto dici mi viene in mente di aggiungere il famoso trascorso “Fondo per l’accesso al credito..” che il governo aveva messo a disposizione nel 2011 più volte ritoccato e poi affossato dalle stesse complicate normative che imponevano tassi di finanziamento addirittura inferiori a quelli di mercato e a cui le banche ovviamente non potevano permettersi di aderire. Risultato: in un anno furono concessi solo 45 mutui che impegnarono il fondo per il solo 10% del budget messo a disposizione. Tante splendide parole ed ennesima bufala governativa su cui è stata apposta una enorme pietra sopra col titolo THE END!

L’incapacità di normare è uno degli aspetti che frenano qualsiasi iniziativa governativa concordo, ma purtroppo personalmente coltivo da tempo l’idea di una precisa ricorrente ed istintiva strategia politica: l’affannosa ed infantile ricerca dell’imprescindibile consenso politico ed elettorale che è sinonimo di debolezza di ogni governo che si avvicenda sugli scranni. Iniziative che nascono male per eccessivo e strampalato marasma normativo ma anche macchiate dalla reale considerazione di essere in realtà inapplicabili, cosa che emergerà con tutta la sua inconsistenza solo in un secondo momento quando un nuovo governo si avvicenderà al precedente.. Intanto però l’annuncio delle belle intenzioni avrà sortito il suo bell’effetto politico.. annuncio che viene poi protetto e pompato con tanto di fanfara dagli organi di informazione che usano sguazzare sulla superficie delle notizie con un misto di incapacità di affondo e conservatrice collusione.

Anche il ministro a mio avviso si è dimostrato ingenuo nel supporre che le banche potessero effettivamente aderire come richiesto dal decreto, ma anche lui, bisogna ammetterlo, negli annunci roboanti da dare che lo hanno portato a cavalcare l’iniziativa non ha assolutamento voluto rinunciare. Quel famoso annuncio del segnale concretissimo alle famiglie che dal 5 marzo finalmente potevano andare in banca a chiede un mutuo plafond, è stato l’esempio del riflesso condizionato di un modo di fare politica tutto nostro ma che deve assolutamente cambiare. La serietà ed il rispetto prima di tutto. La politica ormai è un mercato di pelli di orso.

Altro nodo, altra domanda che sempre mi pongo è: perchè mai l’informazione “ufficiale” non riesce a svelare la totale inconsistenza di questa ennesima farsesca iniziativa governativa? A volte mi immagino cosa potremmo mai fare noi di aiutomutuo se avessimo le stesse risorse logistiche ed economiche di un grande organo di informazione..

Come noi tanti altri riescono a fare sana e disinteressata informazione con poco e niente, questo è il bello del web… basta cercare.

ti ringrazio per aver voluto esprimere il tuo commento in questo blog, Luca..
ci hai impreziosito con un invidaibile piccolo tassello di apprezzamento che fa sempre piacere registrare almeno a noi del blog che viviamo essenzialmente di questo.

Massimo

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