Mutuo fisso o con Cap? Fate il vostro gioco

Scritto il alle 08:30 da tanduri@finanzaonline

Davanti al dilemma non è facile scegliere… autiamoci con dei calcoli

In un precedente articolo abbiamo dato l’idea di come poter confrontare e facilitarsi nella scelta tra un prodotto variabile con protezioneCap” ed un variabile puro senza protezione [link]. Oggi ci dedichiamo invece a dare una interessante chiave di lettura a chiunque si trovi davanti al dubbio di scegliere tra un prodotto variabile con Cap ed uno a tasso Fisso.

Facciamo subito un esempio concreto:

Le due offerte a confronto Mario Rossi non è tagliato per il rischio, soprattutto quando di mezzo c’è la tranquillità familiare; le migliori offerte che riesce a spuntare nel mercato sono per un mutuo a tasso Fisso del 5% ed in alternativa un variabile con tasso massimo al 6,3% con spread 3,5%. Davanti a questa situazione la scelta non è facile ed è ricca di incertezze. Certo è che con il mutuo a tasso variabile con Cap si pagano sicuramente rate ed interessi inizialmente minori ma poi? L’evoluzione futura dei tassi potrebbe ribaltare una situazione che solo apparentemente ed inizialmente risulta a svantaggio dell’opzione del mutuo a tasso fisso.

Quello che Mario si chiede e che purtroppo nessuno di noi gli sa rispondere è il “quando” i tassi euribor potranno mai ricominciare a galoppare al rialzo, perchè dipendentemente da questo fattore, la convenienza di optare per il rischio del variabile con Cap ci potrebbe anche stare. Mario quindi si fa due calcoli a spanne: il mutuo ventennale di 140 mila euro che chiede gli “costerebbe” 81.745 euro di interessi mentre non sa quantificare ne l’importo delle rate del Cap come neanche gli interessi.

La “rata X”- Ecco un suggerimento di come costruire un confronto Cap vs Fisso nel migliore dei modi. Ipotizziamo degli aumenti di euribor futuri ad esempio di 0,1% mensili a partire da una certa “rata X” dell’ammortamento ed inseriamoli su un foglio excel per poterci calcolare il montante interessi da restituire del nostro Cap e confrontarlo con quello del mutuo a tasso Fisso che ci viene proposto. Prima di fare ciò ovviamente Mario deve cercare dentro di se la convinzione del “quando” ovvero su quale rata X posizionare l’inizio dell’aumento dei tassi futuri; questo è a tutti gli effetti l’unico nodo da sciogliere per far ricadere la nostra scelta sul Cap o sul fisso.

La scelta di Mario – Mario stabilisce che secondo lui i tassi euribor difficilmente ricominceranno a risalire prima di 4 anni e questo “numerello” è praticamente l’unico fattore su cui ruoteranno da adesso in poi tutti i nostri calcoli utili al confronto. Inseriamo quindi in un foglio excel gli ipotetici aumenti degli euribor secondo le previsioni e sensazioni del trend futuro dei tassi di Mario. Sulla rata nr.47 aumentiamo il tasso dello 0,1% ogni mese a partire dal 3,8% di stipula che era rimasto invariato per i primi 4 anni. A furia di aumenti mensili, sulla rata nr.71, il tasso di ammortamento diviene del 6,3% pari al tasso massimo Cap che immaginiamo rimanga tale addirittura per tutta la durata residua del mutuo. In sintesi, stiamo ipotizzando che tra 4 anni l’euribor incominci a risalire e che tra 6 anni sia pari al 2,8%  il che determina il tasso massimo contrattuale 6,3% applicato per il resto dei 14 anni residui di ammortamento. Secondo voi è una visione troppo ottimistica o eccessivamente pessimistica? Andiamo avanti..

NB: La figura rappresenta quanto è stato inserito nel foglio di calcolo e sono rappresentate solo alcune delle 240 rate del calcolo dell’ammortamento effettuato dal foglio excel. Si veda come sulla rata nr.47 il tasso applicato che fino ad allora era 3,8% viene elevato al 3,9 e poi al 4% sulla rata successiva, e così via.

Il diverso debito residuo – Uno dei fattori da dover tenere in debita considerazione nel confronto col fisso è che il debito residuo, che nel prodotto Cap diminuisce in maniera più vigorosa rata dopo rata, è un fattore per nulla trascurabile; nel caso ad esempio di un surroga con un debito più basso ripetto al Fisso e nonostante importi rata più bassi, se ne trarrebbe certamente vantaggio. Il tutto per effetto di quote capitale iniziali più elevate che si corrispondono col prodotto Cap rispetto al fisso per effetto di un tasso di stipula inferiore. Si noti ad esempio sulla rata nr.55 il debito residuo di 116.588 euro del cap contro i 118.995 del fisso sulla stessa rata di ammortamento. Il Cap inoltre ci fa corrispondere rate iniziali di 834 euro contro i 924 euro del fisso e questo è un risparmio tutto da considerare perchè per ben 56 rate saremo in grado di accantonare per poi effettuarci un versamento di 4.520 euro nel mutuo con l’effetto di ridurre il debito residuo e l’importo delle successive rate.

Il risultato finale – Alla fine, quello che ci dice l’excel è per certi aspetti sorprendente: nonostante un tasso massimo 6,3% notevolmente più alto del tasso fisso al 5% e nonostante il “tradimento” degli euribor già a partire dal 4° anno e che a partire dal 6° anno non ri-diminuiscono mai più, gli interessi corrisposti dal prodotto Cap sono pari a quelli del mutuo a tasso fisso del 5% che viene proposto. Secondo quella evoluzione dei tassi, il prodotto Cap è pari conveniente al prodotto a tasso fisso e la scelta è totalmente indifferente se non fosse che c’è da considerare la possibilità di rate più alte del Fisso di confronto per un certo arco di tempo (per il fisso al tasso del 5,5% la rata sarebbe di 964 euro).

La rata di “equilibrio degli interessi” – Allora abbiamo stabilito che circa 4 anni ovvero rata 47 è quel numero che definisce una sorta di “spartiacque” tra convenienza e sconvenienza di scegliere quel prodotto Cap rispetto a quel prodotto a tasso fisso. Se si verifica l’escalation dei tassi un po più in la di 4 anni (visione più ottimista), allora la scelta del Cap sarà stata azzeccata perchè tale ritardata escursione generebbe matematicamente meno interessi del fisso offerto; se invece si verificasse un prematuro aumento dei tassi prima dei 4 anni (visione più pessimistica) allora, prima di premiare la scelta del Cap, bisognerà sperare in tassi di nuovo al ribasso più avanti nell’ammortamento dove, nell’esempio, si sono ipotizzati invece sempre molto alti.

Un grafico per capirci – Ad esempio se il mutuo a tasso Fisso fosse del 5,5% e non del 5% con cui ci siamo finora confrontati, allora potremmo anche goderci il lusso di posizionare l’inizio dell’escursione dei tassi sulla rata nr.16 ed effettuare un piccolo versamento di 1700 euro sulla rata nr.26. Anche quì in sintesi, scegliendo il prodotto Cap posso tranquillamente affrontare eventuali aumenti dei tassi già dopo poco più di un anno e la scelta del Cap sarà certamente vincente.

Il grafico sopra riassume l’evoluzione degli importi delle rate del variabile con Cap nel caso in cui l’aumento dei tassi si verificasse dopo 47 rate dalla stipula oppure dopo solamente 14 dove per il primo caso si pagherebbero 81.745 euro di interessi e nell’altro 91.130 che sono gli stessi interessi che si corrisponderebbero con un Fisso al tasso del 5 e del 5,5% rispettivamente. Si noti come più è elevato il tasso del mutuo fisso offerto in alternativa al Cap dell’esempio e maggiore è la capacità del prodotto variabile di “assorbire” in anticipo l’inizio degli aumenti degli euribor futuri. La freccia ci indica come trasla la rappresantazione grafica dipendentemente dall’ammontare del tasso fisso offerto. Minore è il tasso fisso a cui stiamo rinunciando per quel prodotto Cap, maggiore dovrà essere la fortuna di assistere con maggior ritardo possibile ad plausibile futura risalita  dei tassi.

Il foglio di calcolo – Questa chiave di lettura è un modo alternativo efficace di come confrontare un mutuo a tasso fisso con un variabile con Cap e spero vi potrà essere di aiuto per poter ragionare davanti all’amletico dubbio. In questo articolo troverete gli strumenti per costruirvi un foglio di calcolo o in alternativa potete richiedercelo già fatto inviandoci richiesta per e-mail. La nostra risposta sarà gratuita.

Massimo

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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3 commenti Commenta
chica72
Scritto il 14 luglio 2014 at 15:43

Gentile massimo, sono nel dilemma tra fisso e variabile con cap!!! Non sono nemmeno molto abile a calcolare tutte le possibilità e soprattutto non ho la sfera di cristallo, come tutti del resto. Ti propongo la mia situazione nella speranza di avere un parere e un consiglio dalla tua esperienza e capacità. Io ho un mutuo a tasso fisso e vorrei surrogare, consideratii tassi al minimo. La stessa banca mi ha proposto su mutuo per 164000 euro a 25 anni un tasso fisso con una rata di 955 ed un variabile con cap a 6,20 e tasso iniziale del 4,00% con spread a 3,90. Grazie del consiglio,
federica

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tanduri
Scritto il 15 luglio 2014 at 20:05

Ciao chica..
Da quello che dici intuisco che il variabile con cap ti è offerto da BNL o HelloBank, confermi?
Il “quasi fisso”.
Che tasso hai attualmente?

Siamo a tua disposizione.
Massimo e Roberto

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ricger
Scritto il 8 gennaio 2016 at 18:47

Ottima la spiegazione ma sarebbe possibile avere il foglio xls utilizzato?
Grazie,
Riccardo

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