Osservatorio mutui: è finita l’era del debito III

Scritto il alle 10:44 da sylvestro

0La recente pubblicazione dell’ultima versione di Bussola Mutui ad opera di Crif e Mutuisupermaket ci consente di gettare uno sguardo d’insieme sul mondo del credito finanziario per l’acquisto di immobili residenziali e ci offre la possibilità di analizzare un aggiornamento delle condizioni del mercato immobiliare al secondo trimestre 2014.

Viene confermata la tendenza alla “rottamazione” del mutuo con un incremento delle nuove erogazioni per surroghe che passa dal 8% del primo trimestre 2013 a ben il 21% del secondo trimestre 2014 (vedi Grafico 1). Parallelamente, nello stesso periodo, le nuove erogazioni di mutuo per l’acquisto prima casa scendono dal 69% al 61%. Viene inoltre confemata una bassa propensione ad acquistare con mutuo laddove soltanto il 37,6 percento di contratti si è perfezionato avvalendosi di un finanziamento, oltretutto per un importo medio erogato che conferma il trend calante di lungo periodo avendo raggiunto quota 113.705 euro (nel terzo trimestre 2011 era 127.558 euro); vedi Grafico 2.

Grafico 1.

0Grafico 2.

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L’abbassamento dell’importo medio del mutuo erogato potrebbe essere dovuto proprio all’incremento percentuale delle surroghe come ipotizzato in questo blog in precedenti articoli, tuttavia nulla vieta che rifletta anche un andamento medio reale per le erogazioni di nuovi acquisti tenuto conto che rappresentano i due terzi della statistica. Infatti lo stesso rapporto Crif recita:

Tale diminuzione è spiegata da diversi fattori fra cui la prudenza che distingue i comportamenti sia delle famiglie sia degli istituti di credito, la continua contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita, e da ultimo, il crescente peso delle erogazioni di nuovi mutui con finalità surroga …

che messo insieme a

“… un contesto che ancora stenta a mostrare chiari segnali di miglioramento sul fronte dei redditi disponibili e dell’occupazione …”

offre una spiegazione più che esauriente al trend calante in atto da lungo periodo e lascia prevedere una alta probabilità che l’andamento sarà confermato nel corso dei prossimi trimestri.

D’altro canto anche il prezzo medio a metro quadro dell’immobile messo garanzia dell’operazione di mutuo risulta aver subito un crollo di oltre il 40% segno evidente che è in atto un importante processo di ridimensionamento del mercato che tenta a questo punto di disfarsi il più velocemente possibile degli eccessi conseguenti la bolla immobiliare. Crollo che è ben illustrato dall’immagine che segue che riporta l’indice di variazione prezzo fatto 100 il valore del secondo trimestre 2011 e tenendo conto delle percentuali di variazione comunicate da Crif e Mutuisupermarket.

Grafico 3

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Le banche dunque hanno finalmente abbandonato le vecchie logiche di business che avevano contribuito ad alterare esageratamente i prezzi con il credito facile ed hanno ben presente che nel prossimo futuro i valori potenziali degli immobili saranno obbligati a convergere verso le reali possibilità delle famiglie anche alla luce del perdurare della crisi economica.

Anche l’importo medio erogato segue la direzione del calo come mostrato nel grafico che segue laddove risulta sempre più prevalente la fascia sotto i 100mila euro a discapito di quelle oltre i 200mila.

Grafico 4

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Questi dati uniti a quelli recenti di Bankitalia e Ance dimostrano che, fatta eccezione per la breve parentesi del primo trimestre dove lo spostamento di poche compravendite da fine 2013 all’inizio 2014 per convenienza fiscale ha creato un effetto ottico che ha fatto esultare alcuni per un presunto cambio di rotta del mercato, in verità si continua a concedere meno finanziamenti al settore edilizio, si continua a concedere meno mutui alle famiglie, si prestano meno soldi, per LTV (Loan to value) inferiori, su valori degli immobili sempre decrescenti.

Comunque la si guardi, comunque la si spieghi, comunque la si interpreti appare evidente che il mattone italiano non gode di buona salute ne ci sono all’orizzonte motivi concreti per ritenere che possa tornare ad offrirsi come buona opportunità sia per il semplice acquisto della prima casa sia e soprattutto come investimento. E’ vero che i prezzi, finalmente son calati ma è altrettanto vero che non sembra essere ancora giunto il momento giusto per valutarlo come opportunità per impiegare i propri risparmi.

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aiutomutuo.finanza@gmail.com

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3 commenti Commenta
enrick71
Scritto il 21 luglio 2014 at 21:56

Ottimo articolo, come sempre, il mercato più che stentare a riprendersi, stenta a rendersi conto della situazione economica italiana, con prezzi che sono paradossalmente anche più irragionevoli di quelli del 2007. le case in un paese del genere, con tasse paurose, prospettive nere, dovrebbero avere tutt altri valori. Si naviga a vista nella speranza che sia una breve temporale, non percepiscono che è il preavviso di una burrasca fomentata da crisi, fine di paracaduti vari, stipendi falcidiati, deindustrializzazione, giovani in fuga, paese allo sbando.

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Scritto il 22 luglio 2014 at 10:23

Grazie, enrick; condivido il commento ;)

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tanduri
Scritto il 25 luglio 2014 at 00:48

ottimo articolo di Syl e…
ottimo commento Enrick ;-)

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