Osservatorio Mutui: la dieta a base di surroga

Scritto il alle 15:37 da sylvestro

0Continua la cura di bellezza del mercato immobiliare; grazie all’ultimo report di Bussola Mutui, pubblicato come di consueto da Crif e MutuiSuperMarket, viene confermata la tendenza a smaltire gli eccessi di debito assunti negli scorsi anni attraverso una minore stipula di nuovi contratti e per cifre via via inferiori mentre si espande il fenomeno surroga a testimonianza della volontà di sgravare il più possibile l’onere della restituzione del finanziamento sulla casa.

Inoltre, pur confermandosi la prevalenza della scelta del tasso variabile con oltre il 70% della richieste, emerge una neonata tendenza ad optare per il tasso fisso (21%) in virtù della formazione di una situazione di convenienza che ispira la volontà a fissare le attuali favorevoli condizioni anche per il futuro.

La domanda di finanziamento registrata nel III trimestre 2014 attesta una percentuale di richiesta mutuo per acquisto prima casa sprofondata allo storico minimo del 52% del totale, cioè solo un cliente su due entra in banca per aspirare a sottoscrivere un contratto per un nuovo acquisto mentre ben il 37% chiede di surrogare o sostituire per nuova liquidità. Sul fronte erogazioni invece si assiste alla sottoscrizione per acquisto prima casa scesa al 57% che rappresenta anch’esso un minimo storico mentre la percentuale delle surroghe sale al 21% rispetto al 13% dell’equivalente trimestre del 2013.

Il grafico seguente espone con cadenza trimestrale le percentuali complementari di distribuzione dei finanziamenti sulla casa per finalità mettendo in evidenza il quasi raddoppio delle erogazioni tra il secondo trimestre 2013 (11%) ed il secondo trimestre 2014 (21%)

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Se convertiamo le percentuali di erogazioni in importi ecco che appare evidente come anche in valore assoluto ogni trimestre rispetto all’equivalente dell’anno precedente presenta sempre meno erogazioni per l’acquisto della prima casa e sempre più erogazioni per surroga.

La figura che segue riporta l’andamento trimestrale degli importi erogati in miliardi di euro distinti tra finanziamenti per acquisto prima casa e finanziamenti per surroga.

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Ecco spiegato come mai nonostante il costante calo dell’erogazioni per acquisto prima casa viene sovente dichiarato che il mercato dei mutui è tornato in crescita omettendo che tutta la parte incrementale non solo è dovuta all’esplosione del fenomeno surroghe ma addirittura compensa l’ammanco sulle prime. La tabella che segue mostra il dato ufficiale del +8% che maschera nella sua semplicità la reale evoluzione dei finanziamenti.

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Lo stesso rapporto Cri-MutuiSuperMarket in merito alla quota di surroga recita: “Tale percentuale è attesa in aumento sul quarto trimestre dell’anno come conseguenza del continuo aumento di importanza della componente domanda con finalità surroga durante il secondo e terzo trimestre 2014

L’importo medio erogato conferma il suo trend discendente avendo raggiunto una quota minima di 112.863 euro come riportato nel diagramma che segue.

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Anche il valore medio dell’immobile a garanzia procede sulla strada del costante calo; nel’immagine che segue viene rappresentato il trend trimestrale del relativo indice fatto 100 il valore del secondo trimestre del 2011; avendo raggiunto quota 56,5% ne emerge una direzione improntata al dimezzamento o forse anche oltre.

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La classifica delle erogazioni per fasce di importo descrive una prevalenza della prudenza laddove le cifre risultano sempre più orientate verso un calo della media, come apprezzabile dal schema che segue laddove ben oltre la metà dei mutui (54%) è scesa sotto la soglia dei 100mila euro mentre le fasce più alte proseguono il loro dimagrimento.

1 La distribuzione della tipologia di mutuo per fascia di durata sembra tenere un andamento pressochè costante tra i vari trimestri con valori più o meno uniformemente distribuiti ed una leggera tendenza a preferire durate più brevi come esposto nel grafico di sotto.

1Dal punto di vista della tipologia di sottoscrivente viene confermata la tendenza a privilegiare solo i lavoratori dipendimenti con contratto a tempo indeterminato che dall’alto del loro 83% dominano in maniera schiacciante il panorama dei mutuati.

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Oltre i due terzi dei sottoscrittori ricadono in una fascia di reddito compresa tra i mille ed i duemila euro mensili come riepilogato nella successiva figura.

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A consuntivo del III trimestre 2014 e seguendo le dichiarazioni di previsione degli addetti ai lavori viene comprovato il percorso di decrescita del mercato del finanziamento alla casa laddove si stipulano sempre meno nuove accensioni e sempre più revisioni dei contratti in essere.

Anche il mercato dei mutui seguendo a ruota quello immobilliare sta attraversando la sua fase di trasformazione sia in direzione della ricerca di un equilibrio sostenibile e duraturo tra il livello e la robustezza del reddito, le garanzie accessorie ed un medio LTV (Loan to value) concesso, sia in direzione della prudente stima dell’immobile finanziato laddove, buttati alle spalle gli eccessi della bolla immobiliare, si esplora il mercato con un alto livello di attenzione nei confronti dei reali valori riconosciuti e condivisibili in prospettiva prudente senza disdegnare un interessato sguardo alla situazione economica in generale.

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L’appuntamento del report sul terzo trimestre 2014 è andato a collocarsi come una nuova previdibile tappa del già ben avviato percorso di riposizionamento del mercato ed è facilmente ipotizzabile che anche il quarto trimestre confermerà in trend discendente.

Ne emerge una confortante panoramica di un lento e progressivo processo di rinnovamento e ringiovanimento del settore in virtù della ritrovata convergenza tra la ponderata moderazione nella concessione dei nuovi finanziamenti (o ri-finanziamenti) e la fragile ma costante ripresa della volontà di risparmio tra le famiglie che suggelleranno il nuovo patto di sostenibilità economica in equilibrio sui futuri valori del reale potere d’acquisto delle giovani fasce di popolazione, vera ed unica parte trainante del comparto.

Per tutti viene confermata l’esortazione ad andare incontro con pazienza, prudenza e pacatezza a quello che sarà il perimetro del futuro mercato dell’immobile residenziale e del suo finanziamento; qualsiasi sia il vostro ruolo, sia in veste di venditori che di acquirenti, di costruttori,  mediatori, finanziatori o altro: siate equilibrati nei progetti e nelle richieste, date il vostro contributo alla costruzione di un nuovo mondo che abbia come fondamento il corretto rapporto tra aspirazioni ed obiettivi, tra impegno e risultati attesi.

WK

sylvestro

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