Mutui e immobiliare 2014: un consuntivo pieno di contraddizioni

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333Il consistente aumento dei mutui alle famiglie non si traduce in un altrettanto aumento delle compravendite.. perchè?

Secondo i dati dell’Istat pubblicati il 29 dicembre, nel secondo trimestre del 2014 la lieve ripresa del mercato immobiliare del primo trimestre si è fermata; le convenzioni notarili di compravendite di unità immobiliari, sia ad uso residenziale sia ad uso commerciale, sono tornate a scendere. Per quanto riguarda il numero di atti notarili relativi ai rogiti di compravendita di immobili ad uso abitativo, a differenza della lieve ripresa registrata nel primo trimestre che si era chiuso con un aumento tendenziale del +1,3%, il secondo trimestre contabilizza 141.833 compravendite che segnano una diminuzione del -3,1% rispetto allo stesso trimestre del 2013. Stesso calo tendenziale viene registrato nell’intero complesso del settore immobiliare che comprende anche gli atti notarili relativi compravendita di immobili ad uso economico, donazioni, pratiche di successione, ecc..

Più ottimistica la visione dell’Agenzia delle Entrate che relativamente allo stesso periodo ha a suo tempo comunicato 107.595 transazioni ad uso residenziale che rappresenta una diminuzione più contenuta pari a -1% spingendosi inoltre a contabilizzare, a differenza di Istat in netto ritardo sulla diffusione dei consuntivi, un 3°trimestre pari a 94.861 compravendite pari ad un aumento del 4,1% che rappresenta la stessa identica percentuale registrata nel 1°trimestre.

Come avevamo anticipato in precedenti articoli, il calo del secondo trimestre rilevato sia da Istat come anche dall’Agenzia delle Entrate torna ad essere in linea con la crisi generalizzata che il settore immobiliare segna da tempo dopo un primo trimestre relativamente brillante esaltato ed edulcorato dalla stipula di atti di compravendita appositamente procastinati dalla clientela per usufuire delle allettanti scontistiche governative sull’imposta di registro messe in atto dal 1° gennaio 2014.

Il 3°trimestre in lieve ripresa intercettato dall’Agenzia delle Entrate, è confermato anche dall’ultimo Osservatorio sul Credito al Dettaglio pubblicato da Assofin-Prometeia-Crif il 12 dicembre scorso che conferma un aumento delle compravendite residenziali del +2,2% nei primi 9 mesi del 2014.

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Ci sono diverse fonti a cui attingere per dipingere una ben più consistente ripresa sul fronte del credito alle famiglie per acquisto abitazioni; il problema è solo come interpretare e decifrare gli esaltanti numeri in gioco. In termini di flussi di finanziamenti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni Bankitalia, attraverso la sua Base Dati Statistica, ci evidenzia un +9,5% di erogazioni dei primi 9 mesi del 2014 mentre parallelamente Abi ci propina un ennesimo fantasmagorico +31,2% questa volta riferito ai primi 11 mesi del 2014; infine Assofin-Prometeia-Crif, in alternativa intercettano un aumento del +5,3% nei primi 9 mesi. Mentre i dati percentuali dei flussi di nuovi mutui diffusi da Bankitalia, Crif, Prometeia ed Assofin sembrano in linea con il contenuto aumento del numero di compravendite registrate da Istat e Agenzia delle Entrate quelli di Abi suonano come sempre starati e lontanissimi da una realtà oggettiva; pur comprendendo un consuntivo con un paio di mesi in più di rilevazione, quelli di Abi sembrano numeri venuti fuori dal cappello del voler diramare la falsa impressione di un mercato del credito in forte recupero.

Tutte queste percentuali di aumento delle erogazioni, pur essendo denominate da ogni organo di rilevazione come “nuovi mutui”, di “nuovo” in molti casi hanno ben poco. Come “nuovi mutui” propinati dalle diverse fonti di rilevazione di cui abbiamo parlato, non si intendono infatti i soli mutui erogati per un reale acquisto immobiliare ma anche quei flussi di finanziamento di mutui surroga, sostituzione, ristrutturazione e liquidità riferibili a clientela che non acquista; mutui che quindi il mercato immobiliare non lo alimentano affatto. 

Lo stesso Osservatorio sul Credito al Dettaglio riporta un boom pari al +208% dei mutui surroga nei primi 9 mesi del 2014 rispetto all’anno precedente; un flusso di finanziamenti che alimenta ed esalta il positivo trend di erogazioni di questi mesi.

Ecco perchè a fronte di aumento dei flussi mutui erogati, l’aumento delle compravendite non si registra poi così consistente come di conseguenza dovrebbe essere. I dati a confronto maggiormente contrastanti sono il +31,2% di aumento di nuovi mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni negli ultimi 11 mesi di ABi dove di contro Agenzia delle Entrate registra un risicato +2,4% rilevato negli ultimi 3 trimestri come riscontrabile nell’ultima Nota Trimestrale sull’andamento del mercato immobiliare.

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L’enorme volume di aumenti di erogazioni captati da Abi come anche gli aumenti ben più ridimensionati di Bankitalia, Assofin, Prometeia e Crif includono una elevata percentuale di finanziamenti con finalità surroga e sostituzione che non si concretizzano in un altrettanto elevato aumento delle transazioni immobiliari NTN come rilevato dall’Agenzia delle Entrate f sne tanto meno ad un aumento degli acquisti immobiliari effettuati con l’ausilio di un mutuo come ci conferma Bankitalia nel suo ultimo Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni pubblicato l’11 novembre scorso che per il 3° trimestre ne rileva addirittura una lieve riduzione. Per questo importante dato indice di una vera eventuale riapertura dei rubinetti del credito alle famiglie per l’acquisto di una casa, che più di altri misurerebbe il livello della onnipresente propaganda mediatica sulla famigerata ripresa del credito immobiliare, dobbiamo attendere le inequivocabili rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate previste per il prossimo maggio quando, con il Rapporto immobiliare residenziale riferito al 2014, sarà diffuso il numero delle NTN IP (compravendite di abitazioni effettuate dalle famiglie con l’ausilio di un mutuo ipotecario).

L’elevato flusso di credito registrato nel 2014 e costituito come detto in buona parte di mutui surroga e sostituzione che stanno facendo la parte del leone è destinato quindi a ridimensionarsi nel 2015 a meno di ulteriori nuovi ribassi di spread sui nuovi prodotti mutuo che le banche potrebbero intraprendere nel corso del nuovo anno pur di attrarre nuova affidabile ed appetibile clientela. Al contrario, se si realizzasse uno stop ai continui trascorsi ribassi degli spread sui nuovi prodotti mutuo, se gli sconti contrattuali sui mutui 2015 venissero meno, si assisterebbe ad un più credibile allineamento delle rilevazioni dei flussi dei nuovi mutui a quelli del numero delle compravendite; una incongruenza che tuttora alimenta ingiustamente i soliti segnali di ripresa di un mercato immobiliare che invece ne è ancora lontano anni luce.

Massimo

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