Mercato Immobiliare: il sorriso dell’Ance

Scritto il alle 12:21 da sylvestro

0Anche l’Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, non si è sottratta alla liturgia della (ennesima) proclamazione della ripresa in atto nel settore immobiliare. Nel suo ultimo periodico rapporto pubblicato il 9 di giugno (disponibile a questo link) torna ad elencare i motivi secondo i quali è ineludibile che il comparto edilizio/immobiliare sia all’inizio di una nuova fase di crescita, motivi quasi tutti già dichiarati ed analizzati sui precedenti equivalenti scritti, qualcuno forse nuovo o almeno meno sviscerato fino al momento.

Uno dei cavalli di battaglia dell’associazione è il monitoraggio della intenzione di acquisto immobili basato su statistiche Istat e che da quest’anno assume una veste grafica beneaugurante di un largo sorriso come si può visualizzare nel primo grafico di copertina di questa pagina.

Probabilmente l’Ance ignora o comunque ritiene secondario che il campione rappresentativo dell’Istat, come tutti gli anni, vede coinvolte appena qualche migliaio di persone che contattate sul telefono fisso in orario ufficio hanno accettato di aderire al sondaggio durante una settimana prefissata. Non so se i potenziali investitori potrebbero essere convinti alla luce di queste rivelazioni, la storia dimostra che ripetere le stesse litanie tutti gli anni finora non ha ha portato a risultati concreti.

A meno che non si voglia interpretare come miglioramento lo spostamento di compravendite tra il 2013 ed il 2014, cosa che il rapporto non trascura di mettere in evidenza come una delle prove del cambio di tendenza al punto da considerare come trascurabile il successivo calo occorso nel primo trimestre 2015.

Non solo il calo del primo trimestre sarebbe solo una sorta di … trascurabile incidente di percorso ma al contrario diventa quasi una evidenza che d’ora in poi le compravendite potranno solo risalire come evidenziato nel successivo grafico in relazione agli anni 2015, 2016 e 2017 in contrapposizione ai crolli a cui si è assistito nei periodi precedenti. Un’altro clamoroso caso di crisi esaurita per “stanchezza” di negatività, quasi un cambio di stagione basato su una fisiologica ciclicità della natura, un atto dovuto dopo sette anni di vacche magre.

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Se da un lato viene candidamente ammesso che l’apparente ripresa delle compravendite del 2014 è collegata all’abbassamento dei prezzi che ha reso più abbordabile e più finanziabile l’acquisto, dall’altro si finge di ignorare che solo la prosecuzione del calo delle quotazioni potrà dare seguito ad una tenuta degli scambi. Diventa quindi quasi paradossale ammettere che “… le grandi città dal picco dei prezzi raggiunto nel primo semestre 2008, hanno visto una riduzione dei prezzi delle abitazioni pari al 20,3% in termini nominali, -27,3% in termini reali …” cioè che circa un quarto del patrimonio di chi possedeva immobili nel 2008 è andato in fumo e nel contempo invitare all’acquisto in nome di una fantomatica statistica Istat sulla crescita della popolazione italiana che risale ad una pubblicazione del 2011 è già più volte sciorinata come prodromica di una ripresa che non s’è ancora vista.

Anche in questa pubblicazione dell’Ance come in altre equivalenti già analizzate in passato traspare una certa tendenza a fabbricarsi un mondo virtuale attorno al mattone che vorrebbe prevedere meno balzelli, più finanziamenti, più credito alle famiglie, meno burocrazia, più bisogni reali o indotti della gente comune, meno vincoli e più commesse. Un mondo virtuale che guarda molto al passato, al fu periodo d’oro quando vigevano situazioni e dinamiche completamente diverse dalle attuali e soprattutto quando ancora resistevano prepotenti certe aspettative sul futuro che oggi sono semplicemente inimmaginabili.

In un paese che ha subito una sovrapproduzione da cemento e che si è rivelato incapace di puntare le proprie fiches sulla parte propulsiva della società e cioè i giovani lavoratori ,non si può ritenere che esistano le condizioni minime per considerare profittevole un settore ipertrofico e sovraquotato.

Le analisi dei vari Uffici Ricerca degli addetti ai lavori potranno pure continuare ad affannarsi attorno a inconsistenti teorie di ripresa, la realtà del mercato continuerà ad aspettarli al varco ai prossimi consuntivi.

E proveranno a spiegarci che non era sbagliata la previsione, era sbagliato il comportamento del mercato.

Nel frattempo l’Eurostat ha pubblicato il consueto report sul mercato immobiliare del vecchio continente ed indovinate un po qual’è il paese (escluse Lettonia e Grecia) che ha perso di più in termini di quotazioni nel primo trimestre 2015:

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It’s a long way …”

Restate sintonizzati, metterò in cornice i grafici che tracciano una sicura prossima ripresa come quello ri-pubblicato in alto, ne riparleremo insieme.

Sylvestro.

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10 commenti Commenta
vincenzo v.
Scritto il 12 luglio 2015 at 08:56

In effetti questa sistematica disinformazione ha portato un effettivo rallentamento del calo del prezzo, rispetto a quello che si sarebbe avuto con un mercato più trasparente. Di contro si ha un allungamento del ciclo nella sua fase calante, fenomeno che si è andato accentuando via via nei vari cicli dei decenni passati. Ritengo che questa volta la fase calante del prezzo durerà a lungo, anche per la presenza sul mercato di un numero di immobili praticamente doppio di quello strettamente necessario. Sono sempre più convinto che l’unica soluzione per il mercato immobiliare italiano sia la “scoperta” della demolizione, come avviene in molti altri paesi.

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Scritto il 12 luglio 2015 at 20:13

… Sono sempre più convinto che l’unica soluzione per il mercato immobiliare italiano sia la “scoperta” della demolizione, come avviene in molti altri paesi.

Credo che non succederà mai in Italia, si vuole bene al mattone quasi più che ai figli e rinunciare volontariamente ad una cubatura, sia pur malmessa e fuori mano, è un esercizio emotivo difficile ed al di fuori delle capacità della maggior parte della gente. L’equazione mattone=ricchezza=soddisfazioni è tuttora troppo vivida nelle coscienza collettiva di questo paese.

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vincenzo v.
Scritto il 13 luglio 2015 at 15:10

L’alternativa ad un’industria immobiliare di “sostituzione”, che preveda la demolizione del vecchio per sostituirlo col nuovo, è la ristrutturazione ed il restauro. Volendo fare un paragone con l’industria automobilistica, dove il processoi di obsolescenza è 10 volte più veloce (una casa di 100 anni corrisponde ad un’automobile di 10 anni), è come se insistessi a tenere in vita una vecchia Lancia Thema, invece di acquistare un’auto nuova, costruita secondo nuove tecnologie. Non conviene a nessuno, nè al proprietario che non ottiene mai un prodotto che si rivaluta per quanto ha speso), nè all’industria edilizia, nè al mercato immobiliare che si ritroverà a fare i conti ciclicamente con crisi sempre peggiori.

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Scritto il 13 luglio 2015 at 19:38

L’alternativa ad un’industria immobiliare di “sostituzione”, che preveda la demolizione del vecchio per sostituirlo col nuovo, è la ristrutturazione ed il restauro. Volendo fare un paragone con l’industria automobilistica, dove il processoi di obsolescenza è 10 volte più veloce (una casa di 100 anni corrisponde ad un’automobile di 10 anni), è come se insistessi a tenere in vita una vecchia Lancia Thema, invece di acquistare un’auto nuova, costruita secondo nuove tecnologie. Non conviene a nessuno, nè al proprietario che non ottiene mai un prodotto che si rivaluta per quanto ha speso), nè all’industria edilizia, nè al mercato immobiliare che si ritroverà a fare i conti ciclicamente con crisi sempre peggiori.

Sia che si tratti di riduzione (demolizione+ricostruzione inferiore), sia che si tratti di ristrutturazione (sostituzione) sia che si tratti di nuovo vale il principio che bisogna spenderci dei soldi, alias finanziare, alias fare impresa, sia in piccolo che in grande.

In questo periodo la vedo dura restare in attivo puntando sul mattone; se fossi impreditore che faresti, punteresti soldi tuoi o te li faresti prestare per ristutturare delle case ed aggiungere nuovo invenduto al vecchio invenduto? Ed in virtù di cosa dovrebbe risultare più appetibili in un mercato asfittico, per via della modernità?

Io resto scettico che possa funzionare, almeno in questo periodo.

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vincenzo v.
Scritto il 14 luglio 2015 at 09:04

Fossi un imprenditore non investirei un euro nell’edilizia. Pienamente d’accordo e così ritengo sarà per tanti anni ancora. Proprio per questa ragione è necessario un intervento di carattere fortemente politico, che ponga le condizioni per un radicale cambiamento delle condizioni di mercato. Il non aver mai “demolito” prima di costruire del nuovo, ha creato forti anomalie sia in termini di numero di abitazioni, sia nella configurazione delle nostre città, che non conoscono nuova edilizia salvo che nelle estreme periferie. Ormai la situazione è tale che il mercato non riuscirà ad uscire dalla crisi di sovrabbondanza di offerta squalificata con le sue sole forze. Salvo aspettare svariati anni di lenta agonia.

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Scritto il 14 luglio 2015 at 10:46

Fossi un imprenditore non investirei un euro nell’edilizia. Pienamente d’accordo e così ritengo sarà per tanti anni ancora. Proprio per questa ragione è necessario un intervento di carattere fortemente politico, che ponga le condizioni per un radicale cambiamento delle condizioni di mercato. Il non aver mai “demolito” prima di costruire del nuovo, ha creato forti anomalie sia in termini di numero di abitazioni, sia nella configurazione delle nostre città, che non conoscono nuova edilizia salvo che nelle estreme periferie. Ormai la situazione è tale che il mercato non riuscirà ad uscire dalla crisi di sovrabbondanza di offerta squalificata con le sue sole forze. Salvo aspettare svariati anni di lenta agonia.

Contrariamente a te non ritengo necessario un “intervento politico” ma la mia è solo una modesta opinione, un parere di chi ha visto troppi, troppi “interventi politici” nei decenni passati. Come sai il mattone è stato ampiamente e lungamente agevolato con iniziative di vario tipo ed il risultato è sotto gli occhi di tutti.

Adesso basta.

La frittata è stata fatta, se ci fosse stata carenza di abitazioni avrei invocato anch’io dei provvedimenti, in una situazione come quella attuale ciascuno si farà carico delle proprie scelte, soprattutto di quelle di lungo periodo.

E ci mancherebbe pure dopo che abbiamo pagato salato collettivamente ed in tuttii sensi per costruire troppo adesso dovessimo pagare collettivamente pure per abbattere. Ma stiamo scherzando? No, per carità, è meglio che lo stato e l’amministrazione pubblica continuino a rivolgere altrove il loro sguardo, il mercato farà il suo corso con tutte le conseguenze positive e negative del caso.

Comunque qui a Parma e provincia non ho la sensazione che si sia smesso di costruire e ristrutturare; vedo meno cantieri rispetto al 2008 ma si continua a rinnovare il tessuto urbano.

Credo che si debba semplicemente “accontentarsi” del regime ridotto che compensa gli eccessi degli scorsi decenni.

La ripresa, semmai verrà, si farà strada in altri settori: e sarebbe ora.

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vincenzo v.
Scritto il 14 luglio 2015 at 15:48

Comprendo quanto vuoi dire, Sylvestro. E capisco anche la sfiducia completa nell’intervento politico, che in Italia non ha quasi mai – e di recente mai – rappresentato un vantaggio sociale, quando invece dovrebbe rappresentare un passaggio inevitabile soprattutto in situazioni di stallo economico, come quello che stiamo vivendo nel settore immobiliare. Da qui quella religione dell’antipolitica, ormai professata acriticamente dalla maggior parte di persone. In questo mi sento profondamente laico. Non professo alcuna fede nè nella politica nè nell’economia, ritenendo che nessuna di loro possa essere il mio Dio. Da tecnico, quale mi trovo ad essere per titolo e mentalità, so che nessuna ristrutturazione immobiliare potrà mai darmi quanto riesco a costruire da nuovo. E so anche che se ci ritroviamo con fognature ed acquedotti che sono dei colabrodi, questo è dovuto al fatto che non basta ristrutturare il tessuto edilizio, ma sono necessari interventi radicali a livello urbanistico (intere zone demolite e ricostruite di sana pianta, come fanno in centro a Parigi e Londra) ricreando standard di parcheggi, strade (ciclabili e non), verde pubblico,…. Comunque la tua posizione è quella più diffusa, quindi la lenta agonia (zeppa di diseconomia) continuerà ancora per molti anni.

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Scritto il 14 luglio 2015 at 16:50

Comprendo quanto vuoi dire, Sylvestro. E capisco anche la sfiducia completa nell’intervento politico, che in Italia non ha quasi mai – e di recente mai – rappresentato un vantaggio sociale, quando invece dovrebbe rappresentare un passaggio inevitabile soprattutto in situazioni di stallo economico, come quello che stiamo vivendo nel settore immobiliare. Da qui quella religione dell’antipolitica, ormai professata acriticamente dalla maggior parte di persone. In questo mi sento profondamente laico. Non professo alcuna fede nè nella politica nè nell’economia, ritenendo che nessuna di loro possa essere il mio Dio. Da tecnico, quale mi trovo ad essere per titolo e mentalità, so che nessuna ristrutturazione immobiliare potrà mai darmi quanto riesco a costruire da nuovo. E so anche che se ci ritroviamo con fognature ed acquedotti che sono dei colabrodi, questo è dovuto al fatto che non basta ristrutturare il tessuto edilizio, ma sono necessari interventi radicali a livello urbanistico (intere zone demolite e ricostruite di sana pianta, come fanno in centro a Parigi e Londra) ricreando standard di parcheggi, strade (ciclabili e non), verde pubblico,…. Comunque la tua posizione è quella più diffusa, quindi la lenta agonia (zeppa di diseconomia) continuerà ancora per molti anni.

I miei interventi erano relativi solo al mercato residenziale puro, altro discorso sono le opere pubbliche, l’arredo urbano, gli edifici di interesse culturale o commerciali, industriali, ecc …

Piacerebbe anche a me assistere ad interventi di ristrutturazione radicale di pezzi di quartiere come avviene normalmente negli altri paesi avanzati e se ne fossimo capaci la penserei all’opposto. Purtroppo debbo prendere atto che anche la semplice copertura ADSL può rappresentare un problema in determinate località, figuriamoci se si trattasse di re-ingegnerizzare interi lotti.

Passami l’amara battuta, amico mio: “ne riparleremo quando avranno finito la Salerno-Reggio Calabria”

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tanduri
Scritto il 14 luglio 2015 at 18:46

personalmente vi quoto entrambi.
non sono abituato a vedere la politica cimentarsi in maniera seria sulla risoluzione dei problemi strutturali del paese e quindi reputo pura utopia che ci possa mai essere un intervento risolutorio perseguendo un discorso di ricostruzione immobiliare strutturale, meno che mai sull’immobiliare privato.
magari..
ieri giravo in periferia di Roma e mi vergognavo di transitare in certi luoghi che dovrebbero dichiararsi off limits zone per la sopravvivenza umana.. poi vai in centro e vedi una città stupenda.. unica.
pensavo come Vincenzo a formule di incentivo statale per una ricostruzione totale del tipo “radi al suolo – riconcepisci – ripianifica – ricostruisci”.. ma COME?

al tempo stesso non trovo giusto concepire e mettere in atto un intervento sull’immobiliare privato che pesi anche su chi non sia coinvolto nel problema.. e quì condivido Sylvestro.. troppe volte tale disponibilità politica è usata per scopi elettorali e spesso per sporcarsi la bocca di proclami che non vanno mai a lieto fine.

però mi piace coltivare il sogno di Vincenzo.
ma non trovo appigli per come immaginarlo realizzarsi..
purtroppo.

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vincenzo v.
Scritto il 16 luglio 2015 at 11:00

Capisco tutte le perplessità espresse da Sylvestro e Tanduri e non posso che condividere con voi i dubbi su una possibile utopica risoluzione.

Mi piace ricordare un ministro dell’epoca di quando voi non eravate (forse) ancora nati, di nome Sullo, che tentò qualcosa di radicalmente risolutivo, che praticamente decretava la separazione tra proprietà dell’immobile e quella del terreno sottostante, una specie di “diritto di superficie generalizzato”, che annullava alla radice ogni possibilità di rendita fondiaria.
Durò lo spazio di un lampo: fu letteralmente fatto fuori quell’intelligente democristiano di sinistra, tacciato per il soluto comunistaccio.

Accusa che non regge (e non reggeva neppure allora) per chi conosce, per esempio, il mercato immobiliare londinese, certamente non tacciabile per realtà comunista.
Sta di fatto che a Londra quando si compra una casa la si compra – quasi sempre – solo per la sua vita residua e la si paga proporzionalmente. Scaduti i termini di vita per quel dato immobile (o più spesso quel quel dato gruppo di immobili) tutto torna alla proprietà del terreno, che può decidere se prolungare la vita degli immobili (facendo pagare ai relativi proprietari una specie di locazione annua) o procedere all’abbattimento e ricostruzione di sana pianta.
Di comunista non c’è proprio niente, tanto più che le proprietà fondiarie sono generalmente in mano a società immobiliari, spesso riconducibili a certa aristocrazia o addirittura alla famiglia reale.
Utopia? Può darsi. Prima o poi (molto poi, ne sono convinto anch’io) ci si arriverà, perchè rimettere a posto ogni volta una vecchia Balilla ci costa una saccata di soldi senza arrivare ad ottenere qualcosa per cui sia valsa la pena.
Chi oggi già arriva a capirlo (e non sono molti), evita questo errore di buttar via i soldi. Come? Valutando l’obsolescenza di un immobile (come farebbe per un’automobile) e preferendo gli immobili nuovi o recenti, rispetto a quella schifezza costruita negli anni del boom (’50-’70) spesso pagati più di quanto valgono.
Saluti a voi e complimenti
Vincenzo

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