Mutui: la domanda del non acquisto

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L’ultimo Barometro sulla domanda dei mutui Crif pubblicato ieri evidenzia come il mese di aprile appena concluso ha fatto nuovamente registrare un segno positivo nella domanda di mutui da parte delle famiglie italiane con un +8,6% rispetto allo stesso mese del 2015, che a sua volta si era caratterizzato per un consistente incremento.

E’ dal lontano luglio del 2013 che il dato Crif della domanda di mutui in terreno positivo genera entusiasmi di ripresa sulle ritrovate intenzioni di acquisto di una casa da parte delle famiglie, ma andiamo a vedere quanto bisogna però assolutamente prenderlo con le molle.

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Il grafico sottostante che abbiamo elaborato dove sono riportate le variazioni percentuali trimestrali storiche relative al numero delle domande di mutui (vere e proprie istruttorie formalmente presentate alle Aziende di credito, quindi non semplici richieste di informazioni o preventivi online) rilevate da EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF che raccoglie i dati relativi ad oltre 77 milioni di posizioni creditizie. Le variazioni rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente sono indicate in “numero effettivo delle domande” rispetto al trimestre precedente dove il 2007 assume base 100. 

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Nell’ultimo trimestre (Q1 2016) riportato nel grafico, il numero delle domande mutuo espresse dalla clientela sono circa l’95% di quelle del 2007 (95 su base 100 anno 2007).

Il trend positivo, iniziato con l’inversione di tendenza nel 2013, sembra dimostrare il pieno recupero della domanda di mutui; l’ultimo trimestre che segna 95 domande non è infatti per niente lontano dalle 100 del 2007 e del 2009 come anche dalle 99 domande del 2011.

Il problema è che i dati Crif sulla domanda di mutui è un dato che serve a poco per poterci permettere il lusso di credere ad una ripresa del credito e dell’immobiliare perchè la stragrande maggioranza di tali richieste di mutuo effettuate dalla clientela in questi ultimi due anni non è per finalità acquista casa ma per la surroga del proprio mutuo in essere. In sintesi, se il dato della domanda si interpretasse con la semplice equazione “più domanda, più mutui, più acquisti”, il numero delle compravendite di case di quest’ultimo periodo dovrebbe equivalere più o meno lo stesso numero degli anni pre-2011, cosa che non è; basta confrontarsi con i dati dell’Agenzia delle Entrate che ci dimostrano come gran parte della domanda di mutui “si perde” per la finalità surroga e solo una parte è indirizzata al vero e proprio acquisto.

Primo trimestre Anno 2011: a seguito di una domanda mutui pari a 99 (vedi grafico), l’Agenzia ha registrato un numero di compravendite immobiliari pari a 383.819 di cui 170.118 per il settore residenziale.

Primo trimestre Anno 2010 – situazione equivalente a quella del 2011: numero di domande mutuo 102 con 382.420 compravendite di cui 169.243 nel settore residenziale.

Primo trimestre 2016: numero di domande mutuo 95 (quindi un mumero di domande molto simile a quello degli anni 2007-2011) ma che ha dato luogo solamente a 280.117 compravendite di cui 127.553 nel settore residenziale; dati che messi a confronto a quelli del 2010 e 2011 rivelano uno scollamento enorme tra domanda ed effettivo acquisto.

Il raffronto dimostra come circa un quarto (25%) della domanda di mutui non è indirizzato all’acquisto di casa ma piuttosto ci svela il “fattore surroga” che condiziona, inquina e amplifica l’ottimismo che il dato Crif genera. Ecco che l’invisibile fattore surroga è sempre e necessariamente da tenere in dovuta considerazione se si vuole evitare dannosi e distorsivi facili entusiasmi.

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Spero quindi, con questa semplice ma “rettificata” interpretazione dei dati che l’idea della ripresa della volontà di acquisto delle famiglie non è assolutamente ancora sostenibile e ce ne renderemo conto adesso, nel 2016, quando tale domanda incomincerà a crollare, di nuovo, proprio per l’effetto dell’esaurimento del condizionante “fattore surroga” di cui abbiamo finora parlato.

grazie dell’attenzione.

MassimoD.

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6 commenti Commenta
kry
Scritto il 20 maggio 2016 at 18:17

Salve una curiosità ,
nel ” fattore surroga ” vengono compresi anche i mutuì rinegoziati con la propri banca.
Vista la vostra competenza mi piacerebbe un vostro parere.
A fine mese pagherò la 107/240 rata di 425€ di cui 340 quota capitale la prima di una rinegozazione a tasso variabile al 2% ( praticamente un CAP fisso visto che non è previsto il tasso negativo – TAEG 2,16 ) mentre prima pagavo 493€ di cui 289 di quota capitale con tasso fisso 4,95 TAEG.
Visto la lentezza con cui la banca mi ha risposto alla richiesta fatta prima di Natale ( 5 mesi mi sembrano troppi ) ora mi chiedo se con una eventuale surroga si possa trovare una proposta migliore o vivere il detto ” chi si accontenta gode “.
Grazie.

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tanduri
Scritto il 20 maggio 2016 at 18:40

Salve..
di quale importo di debito residuo parliamo kry?
perchè se sono circa 60 mila euro non è facile trovare una banca disposta a surrogare una cifra così bassa a buone condizioni.
Sa dirmi anche lo spread applicato al suo mutuo?
Sappia che le condizioni di rinegoziazione che la propria banca offre non sono mai più convenienti di quelle offerte dal mercato per una surroga.
Potrebbe trovare e surrogare condizioni migliori ma, visto il relativo importo minimo di debito in essere, il risparmio non sarà di certo eclatante.
comunque facciamo due conti..
mi faccia avere le risposte alle mie domande
saluti

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kry
Scritto il 20 maggio 2016 at 23:50

La ringrazio per la velocità con cui ha risposto.
Complimenti per il calcolo fatto , il residuo è 51.000.
Il tasso è dalla prossima rata ( 31 maggio la 107/240 ) il 2% variabile da sopra tasso 0% euribor 3/6 mesi praticamente un CAP inverso favorevole alla banca.
Come da lei prospettato immagino che il risparmio ( da ora ) non sia eclatante , per me potrebbe essere un motivo in più per cambiare istituto bancario.
Spero di averle dato tutti i dati che le servono.
La ringrazio di nuovo e buon fine settimana.

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tanduri
Scritto il 21 maggio 2016 at 17:22

Le sue attuali condizioni sono ampiamente migliorabili.
Attualmente potrebbe surrogare per un variabile con spread 1-1,2% che con l’euribor negativo le regalerebbe un tasso attuale variabile anche del 1% netto che le genererebbe una nuova rata di circa 410 euro.
Fossi in lei surrogherei ad una durata di 10 anni pur avendo ancora 11 anni da pagare; in tal modo il beneficio del nuovo ridimensionato tasso stipulato me lo giocherei per una riduzione della durata pur corrispondendo una rata più alta di una ventina di euro al mese rispetto all’attuale (nuova rata pari a circa 445 euro x 10 aa).
Il suo problema Kry è comunque il seguente:
Lei ha pochissimi mesi di tempo per poter portare a termine una surroga con una banca di sua scelta che comunque “non le faccia perdere del tempo prezioso”, un tempo entro il quale concludere la surroga che generalmente è perseguibile per un debito residuo non inferiore a 50mila euro. Praticamente lei ha 3 mesi di tempo oltre i quali il debito residuo sarebbe difficilmente “surrogabile”.
Tutta la manovra le comporterebbe un risparmio di circa 3mila euro se il tasso si considerasse costantemente al 1% o addirittura 4mila euro se il tasso medio del mutuo aumentasse nel tempo al 4%.
Mi dica se qualcosa non le è chiaro.

buon we

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kry
Scritto il 23 maggio 2016 at 08:54

Grazie Massimo, è stato molto chiaro e professionale oltre a quanto le è stato chiesto esprimendo anche un opinione sul valutare una riduzione della durata.
Visto l’incombente ” problema ” cerco di muovermi in fretta e qualora riuscissi a farlo le farò sapere.
Spero che la mia esperienza con le sue risposte possano servire ad altri ed allo stesso tempo aiutare a far crescere questo blog.
Alla prossima e di nuovo grazie.

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tanduri
Scritto il 24 maggio 2016 at 20:00

ripeto: affidi l’istruttoria ad una banca che dimostra una reale intenzione a rilasciarle il mutuo.
in 3 mesi lei ha quasi un colpo solo.
grazie a lei, alla prossima
M

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