Mutui alle famiglie: ancora record dei tassi

Scritto il alle 12:38 da [email protected]

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Secondo le ultime rilevazioni di Bankitalia contenute nel report mensile Moneta e Banche pubblicato il 12 luglio, nel mese di maggio 2016 i tassi TAEG applicati ai mutui per l’acquisto di abitazioni sono diminuiti al 2,61% dal 2,66% del precedente mese di aprile ed al 2,91% di un anno fa.

Il dato rappresenta il valore minimo mai assunto dai TAEG rilevati da Bankitalia ; un record assoluto anche rispetto al minimo storico registrato nel giugno del 2010 pari al 2,69%.

Anche sul fronte dei tassi per mutui con durata maggiore dei 10 anni si coglie una simile diminuzione: dal 2,63% di aprile al 2,58% di maggio e al 3,04% del maggio 2015.

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22 commenti Commenta
cristian1974
Scritto il 27 luglio 2016 at 08:12

Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio relativo ad un’eventuale surroga in questo periodo di tassi al “minimo storico”. Nel 2011 ho stipulato con WEBANK un mutuo variabile con CAP per l’importo di 180000 euro e 25 anni di durata. Lo spread è dell’1,65 + euribor 3M ed il cap del 5,70 mentre il capitale residuo è di 154000 euro. Avrei fatto un pensierino per una surroga a tasso fisso, con BNL a queste condizioni:€ 780,45 (mensile)Tasso Fisso: 1,95% (Tasso finito)per un periodo di 20 anni.
Secondo te, vista la situazione economica attuale, vale la pena aumentare la rata di circa 135 euro mensili per garantirsi 20 anni di tranquillità? Anche perchè il mio CAP è un pò altino, e se dovesse partire un rialzo dei tassi sono dolori. Ora pago una rata di 645 euro mensili.
Fosse il tuo mutuo, accetteresti surroga al 1,95% fisso o ti terresti il variabile CAP?
Grazie.

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tanduri
Scritto il 31 luglio 2016 at 14:46

con questi “numeri” in gioco la risposta potrebbe far pendere il mio consiglio sul surrogare a fisso Cristian, ma..
invece surrogare per un variabile c’hai pensato?

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[email protected]
Scritto il 31 luglio 2016 at 16:25

Ciao Massimo, grazie per la tua risposta. A dire il vero al variabile puro non avevo pensato, ma non lo escluderei a priori. Ho provato a fare una simulazione con il solito sito ed ho visto ad esempio:
IW BANK PRIVATE INVESTMENTS -MUTUO A TASSO VARIABILE SEMPRELIGHT SURROGA 20 anni – 155000 euro.
Rata a regime € 723,26 (mensile)
Tasso a regime Variabile: 1,15% (Euribor + 1,15%)
Prima rata € 723,26 (tasso variabile 1,15%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 – Perizia: € 0,00
TAEG 1,10% (Indice Sintetico di Costo)
Tasso variabile indicizzato all’Euribor 360 a 1 mese media mensile + spread (disponibile anche indicizzazione BCE). Qualora il parametro di indicizzazione assuma un valore pari o inferiore a zero, la misura del tasso non potrà in ogni caso essere determinata in misura inferiore al valore dello spread (c.d. tasso minimo).
Questo sembrerebbe interessante anche se, credo di aver capito, che in caso di Euribor negativo allo spread non verrà sommato il valore dell’euribor negativo come al mio attuale mutuo in Webank.
A proposito. Sapresti spiegarmi come mai con Webank ora stia pagando una rata di 645 euro e con il variabile puro a 20 anni, per un residuo di 155000, la rata diventa 723 euro?

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tanduri
Scritto il 2 agosto 2016 at 00:48

ciao Cristian..
Il mutuo WeBank con CAP che hai è un prodotto con piano di ammortamento alla francese con quote capitale prefissate alla stipula. In poche parole significa che le quote capitale delle rate sono state “fissate” o “predeterminate” al momento della stipula al tasso di stipula.
Da quel giorno le tue quote capitale non vengono mai più ricalcolate come invece altri prodotti mutuo contemplano contrattualmente ad ogni minima variazione del tasso applicato con un ricalcolo mensile.
Se osservi le tue quote capitale che hai pagato.. esse sono certamente le stesse che hai stipulato e che leggi nel piano di ammortamento allegato al tuo atto di mutuo notarile.
E sono più o meno quelle che ti evidenzio nella sottostante immagine dell’excel.
Ora IwBank ti propone un prodotto simile dove le quote capitale sono anch’esse predeterminate alla stipula ma ad un tasso oggi più basso pari al tuo spread 1,15% rispetto al tasso di stipula dell’epoca, del tuo attuale mutuo, che potrebbe essere stato del circa 2,85% (1,65 di spread + suppongo 1,2% di euribor 3m del 2011). A proposito in che data hai stipulato?

Ebbene questa notevole differenza dei due tassi di stipula.. 1,15% contro il tuo attuale 2,85% fanno l’enorme differenza di rata che evidenzi.

Come vedi in figura, attualmente, ipotizzando il tutto sulla rata n.60..
la tua quota capitale su tale rata è molto più bassa (474€) della prima quota capitale che avresti adesso stipulando il nuovo mutuo (574€). I tassi applicati sulla rata sono simili quindi le quote interessi sono simili: 173€ quella attuale contro i 148€ del nuovo mutuo.

Ora tu pensi.. allora è una fregatura? NO.
Il fatto di pagare una rata più alta è solo apparentemente una fregatura.
Le rate sono più alte solo perchè avresti delle quote capitale sensibilmente più alte del tuo attuale mutuo dove… ammortizzi più lentamente il debito residuo che è uno svantaggio perchè ti farà restituire un montante interessi finale ben più alto visto che le quote interessi delle rate vengono calcolate mensilmente sul debito residuo.

Lo so che è tutto molto difficile da comprendere ma sono quì per spiegartelo meglio.
Però se prima capisci questo poi possiamo serenamente darci il consiglio che cerchi.
fammi sapere.

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[email protected]
Scritto il 2 agosto 2016 at 06:02

Ciao Massimo, il tuo ragionamento è chiarissimo. In effetti la mia sensazione era proprio di abbatterere poco capitale con questo mutuo, e la cosa non mi piace per nulla. Il mutuo è stato stipuato il 28 giugno 2011 e i valori della mia 60 rata sono questi:
60 – 30/06/2016 – 463,40 – 180,45 – 643,85 SCADUTA PAGATA TOTALMENTE.
La quota capital nel piano d’ammortamento non sembra fissa, ma anzi presenta delle notevoi variazioni. Tu che dici?

2 31/08/2011 399,00 493,91 892,91 SCADUTA PAGATA TOTALMENTE
3 30/09/2011 400,03 477,88 877,91 SCADUTA PAGATA TOTALMENTE
27 30/09/2013 425,58 268,07 693,65 SCADUTA PAGATA TOTALMENTE
28 31/10/2013 426,68 267,40 694,08 SCADUTA PAGATA TOTALMENTE
299 31/05/2036 858,53 2,01 860,54 CALCOLATA E NON PAGATA
300 30/06/2036 861,92 1,01 862,93 CALCOLATA E NON PAGATA

Tu se facessi una surroga sul variabie, utilizzeresti nuovamente un mutuo con quote capitale prefissate o andresti sul “ricalcolate”??
Grazie mille Massimo per il tuo aiuto.

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[email protected]
Scritto il 2 agosto 2016 at 06:51

Scusami Massimo, ti ho risposto al mattino presto appene sveglio e mezzo addormentato :-).
È ovvio che tu intendevi che la quota capitale è identica a quella del “piano di ammortamento”, non essendo ricalcolata. Erroneamente ho scritto la “quota non sembra fissa”, infatti varia di importo ma è identica al piano d’ammortamento.
Ho fatto un po’ di confusione….da addormentato :-).

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tanduri
Scritto il 2 agosto 2016 at 16:39

infatti non intendevo dire che la quota capitale sia fissa ovvero sempre uguale; quello sarebbe un ammortamento alla italiana. Tutti i mutui in Italia invece sono alla francese con quote capitale che aumentano di qualche euro ad ogni rata.
Quote capitale prefissate significa che una volta che tu e la banca vi siete messi daccordo di come rateizzare il capitale, quel modo non cambia.. le quote capitale non vengono mai cambiate rispetto al piano ammortamento di stipula come invece succede in molti prodotti mutuo a “quote capitale ricalcolate”dove la banca ogni mese “rileva” il tasso da applicare e con quello “ridetermina” l’intero ammortamento.

Detto ciò, avere un prodotto mutuo con questo tipo di ammortamento conviene, dal punto di vista degli interessi corrisposti, se il tasso di stipula con cui tali quote capitale si determinano è basso… perchè in quel caso le tranches di restituzione del capitale (quote capitale) sono più corpose (soprattutto nella prima parte di ammortamento) e quindi si pagano meno interessi nel tempo.. si abbatte più velocemente il debito residuo che a sua volta genera sempre più basse quote interessi.
Il lato negativo e scomodo, in quel caso, è quello di avere delle rate iniziali (per la prima parte di mutuo) più alte il che non a tutti fa comodo.

per capirci meglio.. mettiamo che tu stipuli un mutuo a “quote capitale prefissate” di 100 mila euro 20 anni con un tasso variabile di stipula del 1% e il tuo vicino di casa invece lo stipula a “quote capitale ricalcolate” stesse tue condizioni..
rata iniziale sarà la stessa ma poi..
se il tasso sale tu hai una rata più alta di lui e se scende più bassa..
il tutto per effetto che il tasso applicato agisce solo nel variare le quote interessi mentre a lui anche le quote capitale.. che nel caso specifico se il tasso applicato aumenta esse diminuiscono e se il tasso diminuisce esse aumentano.

Tutti i prodotti variabile con CAP come il tuo e circa il 60-70% dei prodotti mutuo a tasso variabile delle banche sono adesso a quote capitale prefissate.
Questo i siti di intermediazione non te lo dicono e neanche il funzionario di banca ma lo puoi dedurre solo dai fogli informativi del prodotto specifico quando descrivono le modalità di determinazione del piano di ammortamento.

inoltre questa peculiarità di questi tipi di mutuo, il loro “comportamento” in corso d’opera, il calcolo delle rate e le previsioni e simulazioni future degli importi delle rate e delle relative quote capitale ed interessi non possono essere fatte con le classiche calcolatrici che trovi online ma con un excel che evita che ad ogni cambio del tasso applicato mensilmente vengano ricalcolate le quote capitale che invece sono prefissate alla stipula.

ci siamo?
ti rispiego qualche mio passaggio?

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[email protected]
Scritto il 2 agosto 2016 at 23:27

Grazie Massimo, comincia ad essere tutto chiaro. Da quello che ho capito surrogare ad un variabile con quote capitale prefissate ora, con il basso tasso attuale porterebbe dei vantaggi; pur essendo la rata mensile più alta (rispetto al mio mutuo attuale) in realtà estinguerei mensilmente più capitale ed a fine mutuo l’interesse versato alla banca sarà minore.
Il nostro attuale mutuo lo stipulammo grazie al tuo aiuto ricevuto su altro forum ed in effetti, secondo tuo consiglio, dal 2011 stiamo accantonando 1200 euro mensili per eventuali future estinzioni parziali ad ora mai effettuate, visti i bassi tassi d’interesse. Un eventuale aumento della rata non ci peserebbe più di tanto in quanto, mantenendo lo stesso accantonamento, continueremo comunque a risparmiare. Considerando che con la surroga aumenterebbe la capacità di estinguere “quota capitale”, nell’ottica di tassi bassi/molto bassi per almeno i prossimi 5 anni dovrei riuscire ad abbattere “capitale” mantenendo una buona capacità di risparmio per eventuali estinzioni parziali future in caso di innalzamento dei tassi. Ti sembra un ragionamento corretto?
Eventualmente il mutuo di IW BANK PRIVATE INVESTMENTS di cui sopra ti sembra valido? Il fatto di avere come indice di riferimento euribor 1 mese e spread 1,15 sembra un’ottima cosa, anche se mi lascia un po’ perplesso il fatto di non poter detrarre l’euribor negativo dallo spread. Io abito in provincia di Trento e l’immobile è stimato circa 285000 euro, con il “solito sito” mi sembrano più o meno tutti li.
Alcuni istituti hanno euribor 3mesi, spread più alto, e permettono però di ridurre lo spread a causa dell’euribor negativo!! Cosi a pelle però, se già l’euribor arrivasse a 0, l’utilizzo dell’indice 1mese con spread minore farebbe pensare che il mutuo IWBANK potrebbe essere più conveniente sul medio/lungo periodo.
Tu cosa ne pensi? Ti ringrazio tanto per l’aiuto che mi stai dando. :-)

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tanduri
Scritto il 3 agosto 2016 at 00:06

Il tema delle estinzioni parziali di debito residuo in un mutuo è uno degli argomenti più complessi da affrontare ma con te ci posso provare..

Quando conviene estinguere un mutuo? Sempre ogni volta che si può e con più frequanza possibile. Nel senso che non si ha la necessità di accantonare delle somme che non puoi utilizzare con alternative forme profittevoli di investimento oggi inesistenti aspettando che il mutuo sia sottoposto a dei tassi di interesse futuri più alti di adesso.

Se si hanno dei risparmi che si presume non siano indispensabili trattenersi per una certa “sicurezza economica” familiare o quant’altro.. il mutuo va estinto.. anche se poco ma va estinto.

Il problema è che se hai un mutuo con tasso del 2% non conviene investire neanche allo stesso tasso ma ben superiore perchè l’investimento (ad esempio un conto deposito) ti remunera annualmente (una volta l’anno) mentre l’eventuale versamento nel mutuo ti sconta interessi mensilmente; questa “frequenza” di ricalcolo degli interessi si “accumula” determinando un vantaggio di estinguere un mutuo al 2% contro il vantaggio di investire in un conto deposito al 3%… più o meno.

Quindi la rinuncia ad estinguere perchè adesso il tasso applicato al mio mutuo è basso è una considerazione errata perchè prescinde dall’alternativa di come far “fruttare meglio” quei risparmi. Estremizzando.. se io ho un mutuo al 6% di tasso ma per i miei risparmi trovo un investimento che mi da il 10%.. non vedo perchè estinguere ovvio… investo.

So che non hai ne la somma ne la voglia ne l’opportunità di trovare un investimento al 3% ma era solo per spiegarti la filosofia… quindi, se veramente credi di non dover aver bisogno di quei tuoi risparmi, trasforma le tue “future” estinzioni che dici in “attuali”.

il mutuo da scegliere..
il prodotto IwBank è buono e la banca pure.
il tuo discorso per l’euribor negativo è condiviso.
cariparma ha un buono spread ma la banca spesso ti chiede la polizza cpi carissima come spesso te la chiede bnl.

il discorso di surrogare a fisso è una tua scelta e io finora le ho azzeccate tutte ma non ho la sfera magica purtroppo… ma dovrebbe essere finita l’era dei mutui a tasso fisso di 10 anni fa.. l’europa non sta sopra al 3%.

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tanduri
Scritto il 3 agosto 2016 at 00:08

ah.. per le estinzioni.. se le vuoi fare ti mando un excel
ciao

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[email protected]
Scritto il 3 agosto 2016 at 08:48

Grazie Massimo, sei stato veramente chiaro. In effetti BNL mi ha chiesto di fare le polizze, quindi ho bloccato il tutto dicendo al direttore che ci dovevo pensare. Pensa che nel 2011 avevo stipulato una polizza Pramerica morte ed invalidità permanente “privatamente” per entrambi, legata al piano di ammortamento ed indipendente da Webank. Il direttore della BNL mi ha proposto un’operazione “sconclusionata”…disdici la tua ne fai una con noi, poi altra polizza 5 anni “morte temporanea”. Preferisco andare avanti con quella che ho, perché sinceramente non vedo logica nel disdire un buon prodotto per acquistarne uno peggiore e più caro, se non far guadagnare la banca. Se riesci a mandarmi il file Excel per l’estinzione anticipata, e magari anche quello su cui si basa il mutuo a tasso variabile (quote capitale prefissate) IWBANK mi faresti una grande cortesia, cosi provo a studiarlo un po’.
Credo di essere deciso, ne ho parlato con mia moglie ed anche lei sembra optare per il variabile.
A proposito, secondo te potrebbero esserci problemi a surrogare da Webank ad IwBank per la vocazione “on line” degli istituti o credi che ormai la prassi sia consolidata e senza rischi?

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tanduri
Scritto il 3 agosto 2016 at 17:06

tieni presente che le polizze vita cpi bancarie le puoi recedere entro 30 o 60 gg dalla stipula senza penali e ti restituiscono il 100% del premio corrisposto.. è legge.
Le multirischi no.
Nel caso ti do tutto quello che serve per farlo compresa la lettera di recesso da inviare alla compagnia assicuratrice.. te lo dico perchè spesso molte banche ti ci obbligano anche in corso d’opera della richiesta di mutuo.
per il file.. mandami una mail a [email protected]

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[email protected]
Scritto il 6 agosto 2016 at 11:28

tieni pre­sen­te che le po­liz­ze vita cpi ban­ca­rie le puoi re­ce­de­re entro 30 o 60 gg dalla sti­pu­la senza pe­na­li e ti re­sti­tui­sco­no il 100% del pre­mio cor­ri­spo­sto.. è legge.
Le mul­ti­ri­schi no.
Nel caso ti do tutto quel­lo che serve per farlo com­pre­sa la let­te­ra di re­ces­so da in­via­re alla com­pa­gnia as­si­cu­ra­tri­ce.. te lo dico per­chè spes­so molte ban­che ti ci ob­bli­ga­no anche in corso d’o­pe­ra della ri­chie­sta di mutuo.
per il file.. man­da­mi una mail a aiu­to­mu­tuo.​[email protected]​gmai.​com

Grazie Massimo, sei più riuscito a capire se il mutuo è effettivamente indicizzato all’euribor 1 mese? Sembrerebbe che per la surroga sia ad 1 mese, mentre per mutuo ex novo prima casa a 3 mesi..!!

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tanduri
Scritto il 7 agosto 2016 at 23:05

non credo che le banche indicizzino in base alla finalitá del mutuo.
IwBank é una delle pochissime banche che indicizza ad 1 mese

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[email protected]
Scritto il 8 agosto 2016 at 07:23

non credo che le banche indicizzino in base alla finalitá del mutuo.
IwBank é una delle pochissime banche che indicizza ad 1 mese

Un’ultima domanda poi credo di esser pronto ad avviare la surroga. Da quello che mi hai spiegato vorrei stipululare un mutuo a “quote capitale prefissate” il quale mi permetterebbe nel tempo di abbattere più capitale.
Leggendo il pdf del mutuo però mi è venuto un dubbio:

MUTUO CON SPREAD DECRESCENTE (SEMPRE LIGHT)
CON SURROGAZIONE NELLA GARANZIA IPOTECARIA PER IW BANK
EURIBOR (360) a 1 mese (media mensile – rilevazione mensile)
Il piano di ammortamento viene rielaborato sia per capitale
che per interessi alle nuove condizioni di tasso, sulla base
del debito e della durata residui, con conseguente ricalcolo
delle nuove rate costanti comprensive di quota capitale
crescente e di quote di interessi decrescenti.

Ho il dubbio che sia a quote calcolate ricalcolate e non prefissate..!!
Confermi? Eventualmente che tu sappia quali banche offrono variabili con “quote capitale prefissate”?
Grazie per la tua pazienza.

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tanduri
Scritto il 11 agosto 2016 at 17:21

confermo è un prodotto a quota capitale ricalcolate mensilmente.
per quale motivo preferisci l’altro prototipo?

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tanduri
Scritto il 11 agosto 2016 at 17:23

il “sempre light” non credo sia il prodotto mutuo IwBank che mi descrivevi finora..
è un prodotto con spread decrescente

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[email protected]
Scritto il 11 agosto 2016 at 18:30

Il mutuo IW BANK PRIVATE INVESTMENTS
MUTUO A TASSO VARIABILE SEMPRELIGHT SURROGA, di cui sopra è l’unico disponibile per la surroga quindi l’unico che avevo sottoposto alla tua attenzione. Stando alla nostra chiacchierata ero rimasto che sarebbe stato meglio fare un “quote capitale prefissate”, per abbattere nel tempo più capitale in caso di innalzamento dei tassi. A quote prefissate con spread a 1,5% rimangano solo HALLOBANK/BNL..!!

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tanduri
Scritto il 14 agosto 2016 at 15:35

ok si confermo.. spread variabile, ogni 5 anni si riduce di 0,05%.
Per tua cultura, non ha molto senso forzare la propria scelta sul tipo di ammortamento del mutuo, se a quote capitale ricalcolate prefissate.
Il tuo vicino di casa con un prodotto a quote capitale ricalcolte che, in caso di aumento del tasso applicato, si ritrova a pagare rate più basse di te che hai un prefissate, può recuperare lo svantaggio di ritrovarsi dopo anni con un debito residuo più alto, effettuando delle estinzioni parziali del mutuo utilizzando i risparmi sulle rate più basse che ha pagato fino a quel momento.
Quindi non ti fossilizzare su questo aspetto perché lo svantaggio di un quote capitale ricalcolate, se versi i risparmi nel mutuo, é solo apparente e può essere rimediato in corso d

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tanduri
Scritto il 14 agosto 2016 at 15:38

..in corso d’opera.
Surroga iwbank che é un ottimo prodotto e una banca molto più seria di altre che appaiono nei motori di ricerca mutui.
ciao

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[email protected]
Scritto il 14 agosto 2016 at 16:29

Grazie Massimo. Una tua approvazione del prodotto mi rende più tranquillo. Avviero’ la surroga con IWBANK.
Ti ringrazio molto per il tempo che mi hai dedicato, soprattutto visto il periodo ferragostano, è per i preziosi consigli ricevuti..!! Seguirà comunicazione a surroga avvenuta. Ciao. :-)

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[email protected]
Scritto il 31 agosto 2016 at 10:41

Ciao Massimo, vorrei chiederti l’ultimo consiglio. Sto impostando la pratica per la surroga con il variabile IWBANK. Ho la possibilità di scegliere l’indicizzazione in base ad euribor 1 mese o tasso BCE. So che in questa fase l’euribor 1M sembra più conveniente, ma non è sempre stato così. Alla luce del tasso pavimento, che non può scendere sotto lo spread (1,15%), ed in funzione dei 18 anni di durata quale scelta mi consigli di intraprendere??

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