Perizie basse? Non è quasi mai colpa del perito!

Scritto il alle 09:25 da [email protected]

Nell’articolo “Riuscirò ad ottenere il mutuo?” abbiamo analizzato l’aspetto reddituale del problema ed abbiamo volutamente solo accennato alle caratteristiche che deve avere l’immobile per poter ricevere una perizia positiva e la conseguente approvazione del mutuo per l’intero importo richiesto.

Ultimamente accade sempre più di frequente che le perizie fatte per conto delle banche si rivelino più basse del prezzo reale d’acquisto con conseguente diminuzione del capitale erogabile, questo per l’acquirente dovrebbe suonare come un campanello d’allarme, invece succede il contrario, l’acquirente si arrabbia ed incolpa la banca di voler ostacolare l’erogazione del mutuo.

Partiamo dal presupposto che la banca se non vuole concedervi il mutuo ve lo dice al momento della cosiddetta “delibera reddituale”, non ha nessun vantaggio a dirvi di no dopo e soprattutto non ha bisogno di scuse quali la perizia dell’immobile.

Se l’immobile viene valutato ad un prezzo inferiore a quello richiesto nella maggioranza dei casi ha ragione il perito della banca, in pochissimi casi potrebbe aver fatto un’errore.

Le perizie non vengono fatte “ad occhio” ma con l’adozione di standard estimativi che garantiscono l’utilizzo di criteri di valutazione uniformi e riproducibili nel tempo e tengono presente molti fattori non ultimo il valore reale di mercato della zona nella quale si trova l’immobile, perciò se il valore di perizia dovesse discostarsi di molto dal valore richiesto dal venditore, è probabile che il prezzo di vendita sia “gonfiato” o che si preveda in breve una svalutazione del valore degli immobili di quella zona.

Tornando alle caratteristiche dell’immobile, dobbiamo specificare che hanno più probabilità di essere accettati dalle banche come beni ipotecabili per mutui acquisto gli immobili adibiti ad abitazione, conosciuti catastalmente come categoria A, che devono essere in buone condizioni, in regola con la conformità urbanistica quindi la realtà deve corrispondere esattamente con il progetto depositato in comune, deve essere regolarmente accatastato ed anche in questo caso la planimetria deve corrispondere esattamente con la realtà, deve essere in possesso del certificato di agibilità (o abitabilità ) o licenza edilizia salvo che non sia stato costruito prima del primo settembre 1967 quando la licenza edilizia non era obbligatoria per tutti i fabbricati perciò i notai non sono obbligati a dichiarare in atto gli estremi della licenza.

Nel caso l’immobile sia sprovvisto anche solo di una di queste caratteristiche la probabilità di ottenere il mutuo scendono praticamente a zero.

Nell’acquisto della casa dovete fare attenzione anche alla provenienza dello stesso, infatti molte banche (quasi tutte) si rifiutano di concedere mutui per l’acquisto di immobili provenienti da donazione o testamento a meno che non siano trascorsi almeno 20 anni oppure che i donanti o gli scomparsi non siano deceduti da almeno 10 anni, questo per evitare che eventuali altri eredi legittimi possano far valere i loro diritti.

Tenete presente che le condizioni di cui sopra possono bloccare la vendita anche se non avete bisogno di un mutuo per acquistare.

Oggi è sempre più difficile che un notaio acconsenta a stipulare un’atto senza avere tutte le certificazioni, anche se le parti sono d’accordo poichè in molti casi le Regioni vietano la registrazione di atti privi di certificazioni. I Comuni inoltre hanno intensificato i controlli e nel caso ci sia la necessità di effettuare dei lavori di ristrutturazione, diventa praticamente impossibile ottenere i permessi necessari se l’immobile non è completamente in regola, anche perchè la mancanza di uno o più certificati è sintomo di abusivismo edilizio con conseguente evasione degli oneri di concessione edilizia.

In conclusione ribadiamo quanto detto inizialmente, nel caso di perizia troppo bassa, non incolpate a priori il perito della banca di non essere capace di fare il suo lavoro, piuttosto incolpate il venditore di essere troppo bravo a fare il suo.

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2 commenti Commenta
atomictonto
Scritto il 4 luglio 2012 at 14:08

Ottimo post.
Un familiare lavora in campo immobiliare e mi dice sempre che uno dei problemi fondamentali è la enorme discrepanza tra i valori reali, determinati appunto con tabelle e criteri di riferimento standardizzati, e l’idea del valore di un immobile che ne ha il proprietario.
Purtroppo l’Italia e piena di persone con “un amico”, “uno zio” che “mi ha detto che ha venduto a tot”… per Italica natura questi racconti sono SEMPRE gonfiati (fatemi conoscere l’Italiano che riceve 1000 euro e dice di averne ricevuti 200…siamo un popolo di esibizionisti malati, tutto quello che compriamo costa “tantissimo” e se offrimo qualcosa in vendita “è un affarone”…).
Alla fine si presentano proprietari che pensano che il proprio immobile valga come un attico sull 5° Strada a NewYork pur essendo in centro paese a Bargagnasco di Sotto…l’incarico viene preso comunque ma viene spiegato che così, a quel prezzo, non lo venderanno mai.
Dopo 2 anni il proprietario si presenta in agenzia dicendo che sono degli incapaci e non sanno vendere oppure l’acquirente si lamenta della banca che non concede un mutuo faraonico per il suddetto appartamento a Bargagnasco di Sotto (per dire…) :-)

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freeybor
Scritto il 4 luglio 2012 at 23:49

Atomictonto ti ringrazio per il tuo commento che conferma quanto detto nell’articolo.
Approfitto del tuo intervento per chiarire che lo scopo di aiutomutuo non è terrorizzare i lettori ma aiutarli per quanto possibile ad evitare gli ostacoli che si presentano non solo dal momento della decisione di acquistare casa al rogito vero e proprio ma anche nel proseguimento del mutuo, e in questo periodo devo dire che gli ostacoli si sono moltiplicati.
Ciao.
Roberto.

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