La proposta d’acquisto ed il preliminare

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Finalmente avete trovato la casa che vi piace e che rientra nel vostro budget?

Ok allora è giunto il momento di fare la proposta d’acquisto al venditore o meglio, questo è quello che vi chiederà di fare l’agente immobiliare, allora forse è bene che sappiate che la Proposta irrevocabile d’acquisto è un’atto unilaterale che fino alla sua accettazione da parte del venditore vincola solamente l’acquirente e che molto spesso è carente di tutta una serie di pattuizioni che vengono rimandate alla stesura di un successivo preliminare e che possono generare diversi problemi.

Gli unici a beneficiare della stesura della proposta d’acquisto sono i mediatori che con l’accettazione da parte dell’acquirente possono dimostrare la conclusione dell’affare ed esercitare il diritto alla provvigione (art. 1325 e 1326 c.c.).

Poiché se acquistate tramite agenzia difficilmente quest’ultima accetterà di andare direttamente al preliminare saltando la Proposta d’acquisto, è bene che sappiate alcune cose prima di sottoscriverla.

Partiamo dal presupposto che la Corte di Cassazione con la sentenza n° 8083 del 2 aprile 2009 ha stabilito che “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”, in altre parole la proposta d’acquisto che preveda la successiva stesura di un preliminare risulterebbe un preliminare del preliminare e pertanto tale accordo potrebbe essere giudicato nullo per mancanza di causa.

Visto quanto sopra è bene che la proposta d’acquisto venga redatta in modo tale da potersi trasformare, con l’accettazione da parte del venditore, nel preliminare vero e proprio oppure che evidenzi la volontà delle parti alla stesura di un preliminare avente i medesimi contenuti, da sottoscrivere eventualmente anche davanti ad un Notaio al solo scopo di permettere lo svolgimento di alcuni adempimenti quali la trascrizione.

Vi consigliamo di impostare sulla proposta una scadenza abbastanza breve, in modo da non lasciare al venditore il tempo per giocare al rialzo con eventuali altri potenziali acquirenti, qualora la proposta non venisse accettata entro i termini da voi proposti si annullerà e vi verrà restituito l’assegno consegnato come deposito fiduciario.

Sulla proposta d’acquisto ricordatevi di controllare che oltre ad i dati del venditore e dell’acquirente vengano inseriti i dati dell’immobile in particolar modo:

1. L’ubicazione;

2. La composizione;

3. I dati identificativi catastali;

4. La provenienza;

5. La destinazione d’uso;

6. La conformità o meno alla normativa edilizia ed urbanistica vigente;

7. La conformità o meno degli impianti tecnologici;

8. Se l’immobile è libero, occupato dal proprietario o locato;

9. Eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate.

La proposta d’acquisto inoltre dovrebbe contenere anche alcune clausole che prevedano una serie di condizioni che si potranno verificare solo in seguito anche grazie all’aiuto del notaio, è bene quindi per tutelarsi da qualsiasi eventuale problema, inserire la frase “L’immobile in oggetto, alla data del rogito dovrà essere libero da persone o cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica. Dovrà essere nello stato di fatto in cui si trova come visto e piaciuto, con tutte le servitù attive e passive”.

Se per acquistare dovete far ricorso ad un mutuo, oltre a fissare la data del rogito con tempi abbastanza lunghi, dovete assolutamente inserire nella proposta d’acquisto la clausola sospensiva “salvo approvazione mutuo”, ricordatevi che anche se avete già avuto la delibera reddituale, la banca al momento della proposta d’acquisto non ha ancora potuto fare la perizia e visionare tutti i documenti relativi all’immobile e potrebbe trovare qualche irregolarità e bloccare l’erogazione del mutuo, non fidatevi del fatto che l’immobile provenga da un precedente acquisto, quello che per la banca poteva essere regolare ieri forse non lo è oggi. E’ successo ad esempio che sia stato negato un mutuo solo perchè il terreno sul quale era stato costruito l’immobile era pervenuto in donazione a chi lo aveva poi venduto al costruttore, queste sono cose che solo il notaio potrà scoprire quando farà tutte le verifiche per redigere la relazione storica ventennale da consegnare alla banca e solo la banca potrà valutare se per lei sono determinanti per la concessione del mutuo.

Molto probabilmente troverete qualche resistenza sia da parte del venditore che da parte dell’agente immobiliare nell’inserire nella proposta d’acquisto la clausola “salvo approvazione mutuo”, questo perché il venditore si troverà a non avere la certezza della conclusione dell’affare, mentre il mediatore non potrà richiedere la sua parcella fino alla sottoscrizione del rogito vero e proprio, in realtà al venditore cambia solo il fatto di potersi trattenere la caparra se qualcosa dovesse andare storto, perchè se non vi dovessero concedere il mutuo clausola o non clausola non potreste comunque concludere l’acquisto.

Un’altra cosa importante è quella di concordare già sulla proposta d’acquisto le condizioni di pagamento, il nostro consiglio è di consegnare una cifra più bassa possibile (con un assegno intestato al venditore) al momento della firma della proposta come deposito fiduciario a garanzia della serietà della proposta stessa, da integrare eventualmente con un secondo acconto più sostanzioso al momento dell’accettazione della proposta o della redazione del Preliminare che diventerà una “caparra confirmatoria”.

La proposta d’acquisto una volta accettata deve essere registrata indipendentemente dalla successiva stipula del contratto preliminare, entro 20 giorni dall’avvenuta comunicazione dell’accettazione della proposta stessa (risoluzione n°63/E del 25/02/2008 del Ministero delle Finanze). La proposta deve essere registrata anche se è presente una clausola sospensiva, in tal caso sarà dovuta solamente l’imposta in misura fissa. Qualora in seguito alla proposta d’acquisto venga redatto anche un preliminare di vendita, scatterà l’obbligo di registrazione anche per quest’ultimo, la scelta di redigere un Preliminare di vendita potrebbe derivare dal fatto che decidiate di tutelarvi maggiormente nel caso ad esempio che il venditore sia un soggetto fallibile, o acquistiate sulla carta con coseguente prolungamento dei tempi tra la proposta ed il rogito oppure se temete che l’immobile venga venduto ad un eventuale migliore offerente, in questo caso il preliminare oltre che registrato dovrà essere anche trascritto ed andrà quindi redatto od almeno autenticato da un notaio. La trascrizione ha infatti l’effetto di una vera e propria “prenotazione” sul bene oggetto del Preliminare privilegiando il diritto dell’acquirente rispetto a tutti gli altri eventuali creditori del venditore.

Ultima cosa ma non meno importante, nel caso di acquisto tramite agente immobiliare nella proposta d’acquisto andranno inseriti anche i dati di quest’ultimo, gli estremi della sua iscrizione nel ruolo e l’importo totale della sua provvigione.

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