E adesso….quale mutuo scelgo?

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Quale mutuo scegliere? è la domanda che ci si pone quando si decide di accendere un mutuo ma in questo periodo trovare una risposta è diventato ancora più difficile.
Come sapete le tipologie di mutuo a disposizione sono innumerevoli e si sono moltiplicate soprattutto negli ultimi anni, nel tentativo da parte delle banche di acquisire più clienti cercando di invogliarli offrendo prodotti nuovi.
Tutte queste nuove tipologie di mutuo però contribuiscono parecchio ad alimentare la confusione che si crea nel momento della scelta, facendo perdere a volte la visione di quelle che devono essere le caratteristiche più adatte a noi.

Non esiste infatti un mutuo migliore rispetto ad un’altro in senso assoluto, ma esiste il mutuo migliore in base alle nostre esigenze, alla nostra situazione reddituale ed allo scenario economico del momento.

Il fattore che attualmente dovrebbe influenzare di più le vostre scelte è proprio lo scenario economico attuale, che ha portato i tassi di riferimento ai minimi storici ma ha fatto sì che le banche alzassero gli spread a livelli mai visti prima, e sta creando una situazione di calo del valore reale degli immobili che in molti casi renderà impossibile la surroga, per un’approfondimento dell’argomento vi suggeriamo la lettura del nostro articolo: Mutui: Quando la surroga non è per tutti !

 

Mutui a tasso variabile e rata costante.

A nostro parere in questo periodo i mutui che dovrebbero essere scartati per primi sono i mutui variabili a rata costante, infatti la caratteristica principale di questa tipologia di mutuo è che nel caso di variazione del tasso d’interesse, non varia l’importo della rata ma varia la durata del mutuo, quindi in caso di innalzamento dei tassi la durata si allunga mentre nel caso di abbassamento la durata si accorcia. In questo periodo i tassi di riferimento sono vicinissimi allo 0 perciò stipulando un mutuo variabile a rata costante, viste anche le particolari clausole inserite nel contratto, abbiamo la certezza che la sua durata non sarà quella stabilita inizialmente ma sarà quella massima consentita dal contratto e che molto probabilmente al termine del mutuo ci troveremo con ancora del capitale residuo da dover restituire alla banca, oppure che la rata non sarà di importo costante ma aumenterà nel corso degli anni per consentire alla banca di rientrare completamente con il capitale. Torneremo prossimamente a parlare in maniera più approfondita di questa tipologia di mutuo in un articolo appositamente dedicato perché è una delle tipologie di mutuo più pericolose da stipulare in determinati periodi economici e con più variabili dal punto di vista contrattuale da analizzare.

 

Mutui a tasso variabile.

La principale causa di difficoltà della scelta del mutuo attualmente è dovuta agli spread applicati attualmente dalle banche.
Il problema degli spread alti infatti si ripercuote pesantemente sulla scelta del mutuo a tasso variabile, perchè se è vero che è una delle voci che potremmo pensare di rinegoziare in futuro, è anche vero che difficilmente la banca ci concederà una rinegoziazione se non sotto “minaccia” reale di surroga e quì potrebbe presentarsi il problema che accennavamo prima del valore degli immobili e la conseguente impossibilità di richiedere una surroga.
Quando prendiamo in considerazione un’eventuale stipula di un mutuo variabile dobbiamo tenere presente che i valori dell’euribor attuali sono dovuti ad un particolare periodo economico e che il valore medio dell’euribor dalla sua nascita ad oggi è di ca. 3% perciò se a questo valore sommiamo lo spread attualmente applicato ai mutui ci accorgiamo che superiamo abbondantemente il 5% e se lo spread lo sommiamo al 5% che è un valore che è stato più volte superato dall’euribor ci accorgiamo che il tasso applicato al nostro mutuo in futuro potrebbe superare anche l’8%, la domanda che dovremmo porci è: saremo in grado di pagare le rate del mutuo calcolate con un tasso dll’8%? e per quanto tempo?.

Mutui a tasso variabile con CAP.

Una soluzione potrebbe essere quella di proteggere la rata con un tasso massimo applicabile (CAP) ma dobbiamo tenere presente che questi mutui hanno degli spread ancora più elevati rispetto al variabile puro perché la banca deve rientrare con i costi dell’acquisto del derivato che permette la copertura della rata al raggiungimento della soglia predeterminata, perciò fate bene i vostri calcoli prima sottoscrivere un mutuo variabile con CAP.

Mutui a tasso variabile con opzione.

Un’altra soluzione per proteggersi dall’aumento dei tassi pur stipulando un mutuo a tasso variabile e quella offerta dai cosiddetti mutui con opzione (a volte impropriamente chiamati anche misti), sono quei mutui che a scadenza programmata e di contratto permettono il passaggio da variabile a fisso e viceversa per un periodo variabile dai 2 ai 5 anni. A volte chi viene “attirato” dal vantaggio che questo tipo di mutuo sembrerebbe palesare,  si illude di poter sfruttare i vantaggi iniziali degli euribor ai minimi di oggi e di poter poi passare al lusso del fisso appena gli euribor riprendono la loro risalita in futuro. Attenzione però che al momento dell’opzione ci si troverà in tutt’altra situazione di tassi da poter opzionare ed il tasso fisso considerato “rifugio” di un aumento degli euribor, non sarà certo lo stesso proposto alla stipula, non ci illudiamo!… Infatti in genere, quando aumentano gli indici euribor generalmente aumentano di conseguenza anche gli IRS e in caso di bisogno potremo trovarci in mano un’arma spuntata; il vantaggio, qualora ci fosse, risulterebbe essere molto limitato. Un’altro problema di questa tipologia di mutuo è quella di dover decidere alla fine di ogni periodo quale regime scegliere, riportando a galla ogni volta il dubbio: meglio fisso o variabile? …essere o non essere?

Mutui a tasso fisso.

L’aumento spropositato degli Spread proposti dalle banche ha chiaramente influenzato anche i mutui a tasso fisso anche se sono sempre più le banche che invece che applicare lo spread al tasso di riferimento, preferiscono stabilire un tasso d’ufficio che vale per le stipule entro un determinato periodo, questo tipo di mutuo è adatto a chi vuole certezze in assoluto e non cerca il massimo risparmio, infatti la stipula di un mutuo fisso permette di conoscere in anticipo tutti i dati del mutuo, a quanto ammonteranno tutte le rate, quanto durerà il mutuo, quanto ci costerà in termini di interessi ecc.ecc. senza timori di sorprese. Oggi un metodo molto approssimativo per avere un’idea se il mutuo fisso è un buon mutuo o meno consiste nel prendere come riferimento il tasso del 5%; più il mutuo è vicino o al di sotto di questo tasso più il mutuo è un buon mutuo.

 

Chiaramente ognuno deve fare se sue personali valutazioni basandole sia sulla propria situazione economica che sulla propensione al rischio, è sicuramente sconsigliabile stipulare un mutuo variabile con la rata già al limite della sostenibilità, soprattutto in questo periodo.

In questo articolo non abbiamo voluto addentrarci più di tanto nei vari aspetti tecnici di ogni tipologia di mutuo ma abbiamo preferito dare solo degli spunti di riflessione per non creare ulteriore confusione nella scelta del mutuo, queste sono solo le basi di partenza, ogni mutuo va poi analizzato approfonditamente per poterne valutare bene i pro ed i contro ed è quello che faremo nei prossimi articoli, anche perché ogni banca mette le sue clausole e non c’è nessun mutuo che sia uguale all’altro. Per questo raccomandiamo una lettura approfondita dei fogli informativi dei mutui che intendiamo prendere in considerazione per poterne paragonare le caratteristiche, i costi, e tutte le clausole applicate.

Diamo inoltre per scontato che abbiate seguito i consigli che vi abbiamo dato negli articoli: Riuscirò ad ottenere il mutuo? e Perizie basse? Non è quasi mai colpa del perito! e quindi che la cifra che dovete richiedere sia adeguata.

 

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