Mutuo a tasso variabile…. non è per tutti.

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Il mutuo a tasso variabile come dice il nome stesso è un finanziamento il cui tasso d’interesse è legato all’oscillazione di un determinato indice di riferimento che normalmente è l’EURIBOR o il tasso BCE.

 

Indici di riferimento

L’Euribor è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee, viene rilevato giornalmente, in poche parole quando le banche si prestano soldi tra di loro se li prestano al tasso indicato dall’euribor e poichè i prestiti possono avere varie scadenze, anche l’euribor ha varie scadenza e per ogni scadenza giornalmente vengono pubblicati gli indici di riferimento.

Il tasso BCE invece è il cosiddetto “tasso refi” (tasso per le operazioni di rifinanziamento) ed è il tasso che le banche sono tenute a pagare quando prendono in prestito del denaro dalla banca centrale europea; è un tasso che condiziona direttamente le variazioni degli indici Euribor ed il suo valore viene deciso mensilmente nelle riunioni del Consiglio Direttivo della BCE.

Nel caso dei mutui con indice di riferimento Euribor, la scadenza delle rate è indipendente dall’indice di riferimento usato, portremmo quindi avere mutui con rate mensili che fanno riferimento all’euribor 1 mese come a 3 o 6 mesi oppure mutui con rate trimestrali che fanno riferimento all’euribor 3 o 6 mesi.

 

Qual’è l’indice di riferimento migliore per il nostro mutuo?

Poichè non possiamo prevedere il futuro dobbiamo basarci sulle medie storiche dall’inizio dell’euribor ad oggi, di conseguenza ci troviamo con questi dati:

Euribor 1 mese = tasso massimo 5,088, tasso minimo 0,122, media 2,420

Euribor 3 mesi = tasso massimo 5,291, tasso minimo 0,275, media 2,566

Euribor 6 mesi = tasso massimo 5,405, tasso minimo 0,531, media 2,672

BCE = tasso massimo 4,750, tasso minimo 0,750, media 2,858

Come possiamo notare, la media storica dell’Euribor 1 mese è la più bassa, possiamo tranquillamente dire quindi che al momento a parità di spread potrebbe essere la scelta migliore; se analizziamo però i tassi massimi notiamo come il più basso sia stato il tasso BCE, infatti la situazione economica attuale è piuttosto anomala in quanto nel periodo precrisi il tasso BCE è sempre rimasto al di sotto di tutti gli altri tassi, quanto questa situazione anomala potrà durare ancora però non possiamo saperlo.

 

Lo spread

Come accennato in un precedente articolo quello che influisce molto sulla scelta di un mutuo a tasso variabile attualmente è lo spread applicato dalle banche. Come sappiamo lo spread è una “percentuale fissa” che sommato all’indice di riferimento Euribor o BCE definisce il tasso contrattuale del nostro mutuo: SPREAD + EURIBOR = TAN (tasso annuo nominale) , tasso con cui ci verranno calcolati gli interessi delle rate (quote interessi). In sintesi, lo spread dovrebbe rappresentare l’effettivo “guadagno” della banca sul capitale concesso in prestito. Ultimamente gli spread sono molto alti ed è difficile trovare offerte al di sotto del 3%, di conseguenza, riprendendo i valori massimi raggiunti dai tassi negli anni passati, possiamo chiaramente immaginare come la probabilità di raggiungere nell’arco della durata stessa del mutuo tassi che superano l’8%… è tutt’altro che remota! Il consiglio che vi possiamo dare, nel caso aveste deciso di stipulare questo tipo di mutuo, è quello di cercare di iniziare con una rata molto “comoda” e non già al limite delle vostre possibilità, è meglio avere una rata sostenibile ed allungare la durata del mutuo piuttosto che avere una rata al limite con un mutuo più “corto”; ad una situazione di pagare “poco” c’è sempre rimedio con dei versamenti volontari aggiuntivi (estinzioni parziali), ad una situazione di pagare “troppo” invece, la soluzione è da discutere con la banca e probabilmente potrebbe non coincidere con una soluzione particolarmente ideale per noi, ma… per la banca.

 

Attenzione alle oscillazioni dei tassi.

Tenete presente che la stipula di un mutuo a tasso variabile può dare delle soddisfazioni ma è riservata a persone che non si lasciano facilmente impressionare dalle oscillazioni dei tassi. Se vi spaventano gli aumenti della rata anche di poche decine di euro il variabile non fa per voi, davanti all’angoscia di rate in deciso aumento, il rischio è quello di cercare a tutti i costi una rinegoziazione o una surroga ad un mutuo a tasso fisso quando i tassi fissi potrebbero essere più alti di quelli stipulabili ora, ma soprattutto potrebbe accadere che non si sia in grado di poter ambire ad una surroga o rinegoziazione per molteplici motivi come quello di non godere come prima delle “garanzie” necessarie minime di cui le banche generalmente hanno bisogno.  In questi casi, i vantaggi di aver goduto di un tasso variabile basso per i primi anni si annullerebbe fortemente compromettendo  pesantemente il “vantaggio” di aver scelto di stipulare un mutuo a tasso variabile.  L’incognita dei tassi futuri   si cela in una sfera di cristallo che nessuno possiede, tantomeno gli esperti analisti e la cosa non ci aiuta affatto nella scelta del miglior mutuo; l’andamento dei tassi infatti è ciclico e normalmente quando si raggiunge l’apice dopo non molto tempo ricomincia una discesa  ma questo lo si è visto in passato, per il futuro purtroppo nessuno può dirlo con certezza. Una situazione simile l’abbiamo vissuta nel 2008 quando molti variabilisti impauriti dai continui aumenti delle rate hanno deciso di passare al fisso concordando tassi ben al di sopra del 5% e perdendo tutto il vantaggio del crollo dei tassi che si è verificato poco dopo e che sta perdurando tutt’ora; con questo non vogliamo dire che si sia sbagliato a passare al fisso ma che chi stipula un variabile deve sapere a priori che la sua rata iniziale potrebbe aumentare molto ed è bene che ci si arrivi ben preparati economicamente come anche … psicologicamente! E’ bene quindi, a nostro avviso, che il calcolo sulla sostenibilità della rata venga fatto almeno sui valori massimi già raggiunti dall’euribor.

Facciamo un’esempio di un mutuo venticinquennale di 150.000 euro stipulato oggi ad un tasso del 3,2% mi da una rata di 727 euro ca.; se l’euribor dovesse raggiungere i suoi massimi livelli ci ritroveremo con un tasso di ca. 8,2% con una rata di ca. 1.177 euro che  sono ben 450 euro in più rispetto alla rata iniziale. Ebbene, riusciremo ancora a pagare la rata?.. e per quanto tempo?.. andremo in panico?.. spenderemo in medicine e tranquillanti i risparmi inizialmente ottenuti col variabile?

Una soluzione al problema potrebbe sicuramente essere quella di non “mangiarsi” completamente il risparmio sulla rata concepita “bassa” dato dalla differenza tra la rata del variabile ed un’eventuale rata di un fisso, ma di accantonarlo almeno in parte ed utilizzarlo come una sorta di cuscinetto in caso di aumento dei tassi oltre la soglia da noi sostenibile. Ricordatevi che la migliore arma di difesa “contro” un mutuo ed una banca è… il risparmio!

 

Il calcolo della rata ed il piano di ammortamento.

Un’altra particolarità del mutuo a tasso variabile e non solo del variabile puro ma di tutte le tipologie del variabile è quella di non poter determinare con precisione la rata utilizzando le normali calcolatrici per i mutui che si trovano in rete!  Nel caso dei mutui a tasso variabile infatti, per calcolare la rata del nostro mutuo nel caso di aumento dei tassi, che rappresenta la curiosità che ogni buon mutuato coltiva, è necessario essere in possesso del contratto di mutuo per poter leggere in che “modo” viene calcolata la rata stessa dalla banca. Bisogna sapere se per il calcolo della rata la banca utilizza un tasso medio calcolato su un certo periodo o se viene utilizzato l’indice rilevato un determinato giorno; dobbiamo scoprire se viene effettuato un’arrotondamento sul tasso oppure sulla rata, se la banca calcola le rate sulla base dell’anno civile o commerciale e tanti altri particolari che influenzano il risultato finale. Tra tutte le condizioni applicate dalla banca al tasso del nostro mutuo la cosa più importante da scoprire (la madre di tutte le “scoperte” da fare), è se la banca in caso di variazione dei tassi varia solamente le quote interessi delle nostre rate lasciando le quote capitale calcolate al tasso d’ingresso del mutuo (piano di ammortamento a quote capitale “prestabilite” o “prefissate” ) o se ricalcola sia le quote interessi che le quote capitale (piano di ammortamento a quote capitale “ricalcolate”)! Fate attenzione perchè entrambe le tipologie di calcolo rientrano nella definizione di “piano di ammortamento alla francese”, quindi non è sufficiente leggere questa dicitura nel Foglio Informativo per capire quale dei due “metodi” di trattare le quote capitale viene utilizzata nel prodotto mutuo a cui siamo interessati, e tantomeno fidarci di quello che ci viene detto in banca. Certo è che lo si potrà scoprire in ultima istanza dopo la stipula leggendo le specifiche di calcolo sul contratto di mutuo, ci mancherebbe, ma non è bello ritrovarsi a pagare rate molto più alte di quelle che si immaginavano o che che la banca “.. non ci aveva detto”!

Il piano di ammortamento in caso di innalzamento dei tassi può avere delle differenze di rata sostanziali tra un metodo di calcolo e l’altro; le rate possono essere molto più alte del previsto!  Nel caso del piano di ammortamento a quote capitale prefissate, se le quote capitale vengono calcolate con un tasso basso (come quelli attuali) risulteranno molto alte soprattutto nella prima parte del mutuo e se è vero che questo è un bene perché ci porta ad un rapido abbattimento del capitale, è vero anche che in caso di repentino aumento dei tassi ci troveremo a dover pagare delle rate molto più alte di quelle che avremmo ipotizzato con l’aiuto di una semplice calcolatrice di ammortamento mutuo che troviamo in rete, o che spesso ci calcola erroneamente il funzionario bancario di turno (con o stesso metodo). Rate più “alte” perchè le quote capitale “alte” andranno a sommarsi a delle quote interessi altrettanto alte. Con questo tipo di ammortamento in sintesi, le quote capitale stipulate e visibili nel piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo e che effettivamente pagheremo, non subiranno nessun “ricalcolo” ad ogni variazione di tasso come invece avviene nei prodotti mutuo con ammortamento a quote capitale ricalcolate dove un aumento del tasso applicato mi determina un “ricalcolo” al ribasso della quota capitale della rata e quindi di una ossigenante rimodulazione al ribasso del totale della rata stessa. Non è semplice capirci in due righe ma torneremo presto su questo argomento con un articolo dedicato perchè le considerazioni da fare in merito sono molte e… difficilmente digeribili. In conclusione possiamo dire che il mutuo a tasso variabile va sempre seguito con particolare attenzione e con occhi bene aperti sull’andamento dell’economia in generale.

E’ doveroso inoltre ricordare che lo Stato fino ad oggi in caso di particolari aumenti dei tassi è intervenuto sempre solamente in soccorso dei variabilisti con delle leggi mirate (solo per il variabile puro), ma questo non deve essere la scusa per stipulare il mutuo variabile con leggerezza.

Dal variabile puro si sono evolute col tempo diverse altre tipologie di mutuo delle quali parleremo nei prossimi articoli.

 

PS: la BCE nella riunione di ieri 06 settembre 2012 ha deciso di lasciare invariati i tassi d’interesse perciò ancora per questo mese il tasso BCE rimarrà ancorato allo 0,75%

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