Mutuo rata costante – parte2… maneggiare con cura!

Scritto il alle 11:30 da [email protected]

Oggi trattiamo la seconda parte dell’argomento mutui a rata costante e durata variabile; in particolare il prodotto rata costante che prevede da contratto la “maxirata finale”. Per capire bene di cosa parliamo conviene fare un passo indietro e spiegare bene come funzionano in genere questi peculiari prodotti a rata costante per i quali ogni banca prevede delle distinte clausole contrattuali.

Abbiamo visto in un precedente nostro articolo il prodotto rata costante che prevede “adeguamenti Istat” della rata e abbiamo visto che come tali adeguamenti, abbiano l’effetto di aumentare gli importi delle rate (altro che rata costante!) ed impediscono l’accumulo di capitale a fine ammortamento; come quindi, per quel genere di rata costante, non si possa mai formare maxirata finale. Eccoci quì adesso a parlare dei “veri” rata costante ovvero quei prodotti che garantiscono rate invariate di importo fino a fine mutuo ma che oltre che allungare al massimo la durata, “regalano” al mutuato anche una bella e probabile maxirata finale. Facciamo prima un ripasso di come funzionano tutti i rata costante prendendo alcuni fondamentali passaggi dal precedente articolo  e poi ricolleghiamoci al discorso del prodotto con maxirata:

Il RC è come tutti i mutui variabili, dove ogni eventuale aumento di tasso applicato determina un aumento della quota interessi della rata ma, a differenza dei mutui variabili “normali”, la rata non aumenta! Infatti questo prodotto viene così venduto: come un mutuo in cui l’aumento del tasso non eleva l’importo della rata ma determina aumento della durata (allungamento).

Il meccanismo  per comprendere come la rata viene “protetta” dagli aumenti del tasso e mantenuta costante (invariata) è semplice: l’importo della rata “costante” è stabilito alla stipula come per un qualsiasi variabile francese dove la rata è determinata semplicemente immettendo importo, durata e tasso di stipula in una classica calcolatrice piano di ammortamento mutuo; facciamo un esempio..

Importo 150.000 euro, durata 20 anni e tasso 3,5%; la rata che ne scaturisce sarà di 870 euro composta inizialmente da 438 euro di interessi e 432 di quota capitale. Ammettiamo ora un aumento del tasso a 3,7%: la quota interessi della rata aumenterebbe da 438 a 462 euro, la rata dovrebbe essere aumentata a 894, ma essendo che l’importo della rata è stato garantito “costante” dal contratto a 847 euro, la banca, ci riduce la quota capitale da restituire “scontandola” di 24 euro che ci accumula e ci farà rimborsare solo alla fine dei 20 anni. Tenete presente che quei 24 euro sono scontati non ad una sola rata ma a tutte le successive rate previste di ammortamento.

Ammettendo che il tasso permanga elevato o addirittura aumenti rispetto a quello di stipula, è facile immaginare come ogni “sconto” su ogni rata accumulati a fine mutuo vadano ad alimentare un “serbatoio” dove la banca, con ogni 847 euro, determina una nuova rata di allungamento fino ad un massimo allungamento di contratto. Non sottostimate questi soli 24 euro di accumulo a fine mutuo (!!!) perchè se ad esempio il tasso aumenta già dopo un solo anno di anche solo 0,2% rispetto a quello di stipula (dal 3,5 al 3,7% dell’esempio), le rate di allungamento che si determinano sono ben quasi 6..!

Ammettiamo che successivamente alla stipula i tassi gradualmente aumentino, le quote interesse delle rate aumentano e le quote capitale saranno costrette ad essere “scontate” quanto basta per ristabilire l’importo della rata costante contrattuale. Ammettiamo quindi che le rate di allungamento crescano tanto da ipotizzare un allungamento che “sfori” il massimo contrattuale ammissibile che per esempio stabiliamo essere in 60 rate ovvero 5 anni di allungamento. In teoria si incomincierebbe ad accumulare capitale che non può essere rimborsato proprio perchè la rata più di 870 euro è stato stabilito che non può crescere. Ebbene, a fine mutuo, nonostante ci ritrovassimo ad aver dovuto sopportare un mutuo di durata pari al massimo allungamento, potremmo trovarci a dover corrispondere ancora del capitale!… come definizione la maxirata finale rappresenta proprio l’importo accumulato a fine massimo allungamento creatosi a seguito di aumento dei tassi che la banca prevede di far pagare al mutuato a fine mutuo con diverse variegate forme di rimborso da concordare col cliente stesso.

Andiamo a vedere cosa alcune banche prevedono in caso durante l’ammortamento si preveda un accumulo di capitale a fine mutuo ovvero di maxirata finale.. NB: nel precedente articolo avevamo visto foglio informativo di una banca che non prevede contrattualmente maxirata ma adeguamento Istat.

 

 

 

 

 

Come vedete Cariparma scrive di una “ultima rata a saldo” da pagare, BNL parla invece di una “ultima rata che sarà più onerosa”, mentre Deutsche Bank usa espressamente il vocabolo “maxirata” e prevede che “se la maxirata è pari o superiore a 10.000 euro, sla banca procede a ricalcolo delle rate” aumentandole (una via di mezzo tra metodo maxirata e metodo adeguamento Istat).

RC con “maxirata finale”: una bomba ad orologeria Adesso vediamo perchè, secondo noi,  in un momento in cui i tassi sono ai minimi storici e che in futuro probabilmente non potranno che aumentare, fare oggi un RC di lunga durata è una bomba ad orologeria; analizziamo insieme il resoconto delle elaborazioni di un foglio excel:

La tabella rappresenta principalmente i vari debiti residui, rappresentati per ogni annualità di ammortamento per dei RC di stesso importo ma di durate contrattuali (box verde) e allungamenti eventuali (box rosso) diversi. Le escursioni degli euribor sono quelle che abbiamo ipotizzato nel precedente articolo, l’euribor di stipula 0,3% e lo spread applicato 3,2%. In pratica sono ipotizzati rialzi graduali fino ad un euribor 5% per poi ridiscendere ad un 4% dopo 10 anni. E’ logico constatare che lo “sforzo” di pagare una rata più alta premia con un minor montante totale corrisposto a fine mutuo (TOT). Osservate poi come ovviamente aumentino vertigiosamente gli importi delle maxirate (MAXRATA) se si sceglie una durata di contratto più lunga. Da notare con estrema attenzione come, per l’RC di durata 25-30AA, già dal 5° anno, le rate di 751 euro non riescano a comprendere quota capitale ma solo interessi e oltretutto.. non tutti!.. tanto è che la maxirata finale di 167.500 euro sarà composta da circa 137 mila euro di quote capitale e circa 30 mila euro di quote interessi non corrisposti!

Quando e se si sceglie un RC come per qualsiasi mutuo e si è in dubbio della durata da stipulare è bene considerare proprio i potenziali debiti residui a confronto; nel caso, in questa tabella, ad esempio, si noti come scegliere un RC di durata 20-25AA rispetto ad uno a 25-30AA ci impone delle rate di 119 euro in più al mese ma ci regala molto meno debito residuo su qualsiasi anno di ammortamento a confronto; ad esempio su anno 20, sono 23.500 euro di differenza e sul totale montante ben 75.400 con una differenza di maxirata di 66 mila euro. Pensate ad una potenziale surroga futura dove “si arriva” con un debito residuo minore e sappiamo bene come arrivarci più “snelli” di debito residuo da far surrogare significhi essere più “appetibili” per una banca. Il discorso potrebbe essere visto anche in questi termini: scegliendo il RC di durata 20-25 invece del 25-30 si pagano rate di 119 euro in più al mese per 25 anni (240 rate) ovvero un totale di 35.700 euro, ma si risparmiano ben 75.400 euro di montante corrisposto e oltretutto “chiudendo” il mutuo 5 anni prima.

Una peculiarità che possiamo tenere presente di questo tipo di mutuo è che a parità di escursione di tassi che si voglia ipotizzare, variando l’importo del mutuo, l’allungamento sarà sempre lo stesso, ad esempio: nell’opzione RC 10-15AA di tabella, diminuendo o aumentando l’importo iniziale rispetto ai 150 mila euro ipotizzati, l’allungamento sarà sempre di 16 rate ovvero una durata effettiva totale comunque a 136 rate.

Cosa succede con la maxirata finale? – Abbiamo detto che al termine dell’allungamento massimo. molto probabilmente, a meno di miracoli ventennali dell’euribor, avremo maxirata finale (!!!), ovvero accumulo a fine mutuo di parte di quote capitale e parte di quote interessi che la banca non ci ha fatto pagare perchè “obbligata” a farsi corrispondere solo una rata costante stipulata in contratto. L’ultima rata sarà quindi “più onerosa” e “a saldo” del mutuo, ma… come pagarla?… avremo decine di migliaia di euro a disposizione per chiudere ogni rapporto con la banca?… lo chiedo a voi… li avrete???

Ammettendo stessimo nel caso di tabella RC 20-25, dopo 25 anni di mutuo, saremmo nella situazione di aver preso 150 mila euro ma di averne restituiti solamente 48.500!… questo perchè la banca, non avendo potuto aumentarvi l’importo della rata ma dovendo farsi comunque corrispondere alte quote interessi (211 mila euro di interessi in 25 anni), ha dovuto scontare alle rate parte delle quote capitale dedicate all’abbattimento del debito; la maxirata finale è quindi proprio l’accumulo finale di capitale che non si è potuto corrispondere durante l’ammortamento  e nel caso-esempio, proprio 101.500 euro!

Allora?… come paghiamo quei quasi 100 mila euro?… Molto probabilmente la banca che ci vede in difficoltà ci “verrà incontro” proponendoci un prestito personale o addirittura un’altro mutuo, probabilmente un mutuo “liquidità”. Quindi nel costo di mutuo RC iniziale mettiamo in conto anche gli interessi che questo ennesimo mutuo ci produrrà; altro che “soli” 211 mila euro… meditate! In quel momento, “dalla vostra” avrete solo la questione “costo del denaro”: 100 mila euro di debito tra 25 anni vi peseranno molto meno di adesso sul bilancio famigliare; una consolazione.

Consigli per una scelta coscienziosa – In genere chi sceglie il RC è perchè non si fida del variabile cosidetto “puro” o del fisso; si crede che il variabile ci possa un giorno sotterrare sotto un drappo funebre di interessi (come se fosse meglio con un rata costante!), mentre il fisso o è “troppo alto” con rate troppo onerose o non lo si sceglie perchè non permette di sfruttare gli euribor vantaggiosi di oggi. Abbiamo provato quanto il rata costante sia una vera bomba ad orologeria ma… non sempre!

In genere quando si pianifica la durata da stipulare di un variabile si sceglie una durata tenendo presente che i tassi futuri possano aumentare la rata e come si rischi quindi rate troppo onerose; si opta quindi per durate che ci regalano, per il momento delle rate affrontabilissime. Scegliendo il rata costante questo discorso non si ha da fare, specie se il rata costante è con maxirata finale e senza adeguamenti istat o altre forme di aumento di importi rata. La durata del nostro RC deve essere tale da “obbligarci” sin da subito ad una rata “alta”, la massima ammissibile per noi. Se la scelta persegue questo ragionamento e se la durata del nostro rata costante è minima, questo tipo di mutuo potrebbe effettivamente darci delle soddisfazioni anche rispetto ad un variabile paricondizioni come anche rispetto ad un fisso. In sintesi, potrebbe convenire stipulare un RC10 anni, piuttosto che stipulare direttamente un variabile a 15 anni (che saremmo obbligati a stipulare “più lungo” per tenerci un margine sugli importi rate futuri). Dalla tabella si evince come sia per i debiti residui come anche per i montanti totali corrisposti, il rata costante sia effettivamente vincente. Ogni caso sarebbe da analizzare nello specifico, ovviamente.

Infine tenete presente che se siete convinti di un aumento graduale dei tassi futuri, sappiate che probabilmente un buon fisso stipulato oggi, oltre che darvi “vera” tranquillità, vi farà risparmiare molti soldini. Se osservate la tabella del “tasso equivalente” vi rendete conto che, nel caso di escursioni degli euribor ipotizzate nell’esempio, come stipulare un fisso in alternativa ad un rata costante di lunga durata… conviene! Osservate in tabella quale tasso fisso genera gli stessi interessi del rata costante pari durata: nel caso del RC allungato a 30 anni il tasso fisso equivalente… il 9,1%! NB: oltretutto quel 9,1 non tiene conto degli interessi da corrispondere ulteriormente nel caso si abbia necessità di “pagare” la maxirata finale con un ulteriore prestito che genera anch’esso interessi tutti da considerare.

The End – Con un prossimo articolo tratteremo le estinzioni parziali e come queste siano estremamente efficaci per “ridurre i danni” collaterali dell’allungamento e della maxirata in caso di aumento dei tassi. Vedremo come, in previsione degli aumenti progressivi degli euribor e in via preventiva, convenga addirittura prendere un prestito personale di qualche decina di migliaia di euro con cui estinguere parzialmente il debito residuo allo scopo di risparmiare enormi interessi come anche eventuale maxirata finale. Non ci credete?… lo vedremo insieme.

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5 commenti Commenta
matpier
Scritto il 26 settembre 2012 at 23:20

Interessantissimo ed utilissimo. Sono curioso di leggere il prossimo articolo perchè mi trovo nella medesima situazione di quella presentata nell’articolo da un anno e mezzo.

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tanduri
Scritto il 26 settembre 2012 at 23:54

Ottimo Mat..

per il prossimo articolo ci vorrà ancora qualche settimana ancora.
è che stiamo veramente con l’acqua alla gola per terminarne altri che avevamo programmato ed altri che ci sono stati richiesti.
tanto non credo che avrai fretta..
godrai di euribor fratelli ancora molto tempo.

Intanto nell’attesa potresti descriverci la tua situazione così mi tieni allenato con la matematica per il prossimo articolo sulle estinzioni parziali.

ciao

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alifacs
Scritto il 25 ottobre 2012 at 22:13

Scusa con il ritardo con cui commento ma in questi giorni come ben sai sono alle prese su cosa è giusto fare per limitare i danni. BNL ha anche “Affitto Più” che adegua ogni 5 anni la rata con un aumento del 10,50% rimanendo comunque la maxi rata finale.
Che dici?

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jhony23
Scritto il 14 gennaio 2016 at 19:07

buongiorno tanduri,
grazie per le tue dettagliate spiegazioni,
io cercavo la terza parte dove spiegavi le estinzioni parziali sù questo mutuo RC.
saluti
giovanni

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tanduri
Scritto il 15 gennaio 2016 at 22:24

immagino jhony ma la terza parte di questo interessante argomento non è stata ancora mai scritta ma hai ragione che sarebbe il caso di farlo.
Nel frattempo se hai qualche domanda specifica siamo in ascolto.
tanduri.

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