Ammortamento a quote capitale ricalcolate o prefissate?

Scritto il alle 07:50 da [email protected]

Nell’articolo precedente abbiamo visto come si calcola il piano di ammortamento di un mutuo, come dicevamo nel caso del mutuo a tasso variabile può capitare che le rate successive alla prima calcolate con il piano di ammortamento “standard” con le quote capitale e quote interessi ricalcolate ad ogni variazione di tasso si discostino molto da quelle realmente pagate alla banca, in questo caso è probabile che la banca abbia adottato un piano di ammortamento particolare con le quote capitale stabilite al tasso d’ingresso del mutuo che rimangono invariate per tutta la durata anche in caso di variazione dei tassi.

In particolare questa tipologia di piano di ammortamento è molto utilizzata nei mutui con CAP.

Se la banca adotta questo tipo di PDA possiamo capirlo quasi sempre dai fogli informativi, infatti solitamente nella sezione dedicata al piano di ammortamento possiamo trovare queste diciture o qualcosa di simile:

Se sui fogli informativi non è riportato chiaramente che il PDA è a quote capitale fisse, possiamo capire quale metodologia usa la banca osservando la tabella del calcolo esemplificativo dell’importo rata che possiamo trovare sempre sui fogli informativi, vedremo come fare più avanti, prima dobbiamo capire come funziona questo tipo di PDA.

Vediamo come si calcola, prendiamo come esempio un mutuo con capitale iniziale 120.000 euro, tasso d’ingresso 3% durata 20 anni con rate mensili, ci creiamo il nostro ammortamento inserendo tutti i dati nel nostro foglio di calcolo e ci calcoliamo tutte le rate lasciando invariato il tasso d’interesse per tutta la durata del mutuo che questa volta sarà di 240 rate.

A questo punto prendiamo tutti i valori delle quote capitale e li “congeliamo”. Riprendiamo il foglio di calcolo e lasciando invariate le quote capitale modifichiamo i tassi d’interesse, per capire meglio il funzionamento di questo particolare PDA li portiamo già dalla seconda rata ad un 5,5% e li lasciamo così fino alla fine del mutuo, dopodichè nella colonna dell’importo rata inseriamo la somma della cella contenete la quota interessi con la cella contenente la quota capitale (=D…+E…), il risultato sarà proprio l’importo della rata che ci verrebbe richiesto dalla banca (fig. 1)

 

fig.1

Per confrontare il risultato prendiamo il PDA “standard” ed applichiamo le stesse variazioni dei tassi (fig. 2).

fig. 2

La prima cosa che possiamo notare è che nel caso delle quote capitale prestabilite le rate iniziali a parità di variazione dei tassi risultano più alte rispetto a quelle del PDA a quote capitale ricalcolate, però a differenza di quest’ultimo dove le rate a parità di tasso rimangono sempre uguali, le rate sono decrescenti tanto che già prima di metà mutuo (nel nostro esempio) risultano essere di importo inferiore a quelle del PDA a quote ricalcolate, fino ad arrivare a fine mutuo con una differenza tra le rate dei due PDA piuttosto evidente.

La seconda cosa che appare evidente è la diminuzione piu rapida del capitale residuo nel PDA a quote capitale prestabilite.

Chiaramente questo è dovuto al fatto che le quote capitale sono calcolate ad un tasso basso succederebbe esattamente il contario se le quote capitale fossero calcolate ad un tasso d’ingresso alto come possiamo vedere nella fig, 3 dove abbiamo simulato un tasso d’ingresso del 6,2% (come succede ad esempio nel MUTUO BNL QUASI FISSO)

 

fig. 3

Bene adesso che abbiamo visto come viene calcolato un PDA a quote capitale prestabilite possiamo capire anche quale PDA viene adottato dalle varie banche osservando la tabella del calcolo esemplificativo dell’importo rata che troviamo sui fogli informativi come ad esempio questa del mutuo con CAP di Webank che nella descrizione del tipo di ammortamento scrive solamente francese:

Prendiamo ad esempio la scadenza 20 anni, notiamo che la rata senza variazioni di tasso è di 590,29 euro, la rata dopo due anni con il tasso aumentato del 2% risulta essere di 745,78 euro, se simuliamo lo stesso PDA sui nostri fogli di calcolo con un PDA a quote capitale ricalcolate risulterebbe una rata di 689,81 euro, mentre se prendiamo la quota capitale calcolata al tasso d’ingresso di 302,64 euro e la sommiamo alla quota interessi calcolata sul capitale residuo dopo 2 anni al tasso del 5,7% (3,7 + 2) pari a 443,14 troviamo esattamente la rata simulata nella tabella pari a 745,77 euro, quindi risulta evidente che nonostante sui fogli informativi non sia specificato il PDA applicato a questo mutuo sarà a quote capitale prestabilite al tasso d’ingresso.

Adesso avete gli strumenti necessari per capire in anticipo quale piano di ammortamento viene adottato per ogni mutuo e conoscendone le caratteristiche sapete che il mutuo a quote capitale prestabilite ad un tasso basso vi permette di abbattere il capitale più velocemente ma in caso di innalzamento dei tassi vi farà risultare le rate almeno della prima metà del mutuo più alte rispetto al mutuo a quote capitale ricalcolate, viceversa se il tasso di stipula è alto avrete un’abbattimento del capitale più lento e rate di importo inferiore.

Qual’è il migliore?

Dal mio punto di vista non c’è un vincitore, è chiaro che un mutuo con un pda a quote capitale prestabilite ad un tasso basso mi produrrà un montante interessi passivi inferiore rispetto sia al mutuo a quote capitale ricalcolate che al mutuo a quote capitale prestabilite ad un tasso alto, quindi dal punto di vista puramente finanziario sembrerebbe migliore il primo, ma se consideriamo l’inflazione ed il maggiore impegno finanziario della prima parte del mutuo probabilmente i risultati si equivalgono.

La convenienza di un PDA rispetto all’altro dipende soprattutto dalle nostre esigenze personali, se abbiamo paura di un’innalzamento troppo elevato delle rate è meglio un PDA a quote capitale ricalcolate o un PDA a quote capitale prestabilite ad un tasso elevato, se puntiamo ad abbattere più velocemente il capitale residuo è sicuramente preferibile un PDA a quote capitale prestabilite ad un tasso basso.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro, se avete qualche domanda in merito io e Massimo siamo qui, oppure se preferite potete aprire un post sul forum, ci trovate anche li.

Roberto

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7 commenti Commenta
alifacs
Scritto il 8 ottobre 2012 at 11:19

Ciao.
Ho letto con interesse quest’articolo visto che mi sono affacciato al mutuo “Quasi Fisso” di BNL con CAP 6,20%.
Praticamente la quota capitale è prestabilita al tasso 6,20% per l’intera durata mentre quella interessi è la somma tra lo spread + l’euribor di riferimento.
Oggi purtroppo trovare un CAP più basso è impossibile (= non esiste!!) se non di uno 0,10%. Da quello che ho capito visto il periodo storico è meglio un CAP alto visto che i tassi non potranno che aumentare, giusto? Certo se da qui a 3/4 vogliamo surrogare avremo abbatuto meno capitale. Non si può avere tutto. Ma inizialmente pagheremo rate più basse.
Per calcolare il valore di CAP oltre il quale è la banca che paga, come lo calcoliamo? Ogni rata avrà un CAP diverso, giusto?
Grazie.

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freeybor
Scritto il 9 ottobre 2012 at 15:38

I mutui con CAP sono l’argomento di un paio di articoli di prossima uscita, in questi articoli oltre alle varie differenze tra i vari mutui con CAP, spiegherò anche come fare a calcolare la rata massima e quando è possibile come calcolare l’importo massimo in qualsiasi rata dell’ammortamento.
Dal mio punto di vista è sempre preferibile uno spread basso anche a scapito di un CAP più alto, calcola che gli interessi più alti li paghi sempre ad inizio mutuo ed avere uno spread più basso ti consente di pagare meno interessi e di abbattere più capitale da subito, il cap entra in gioco solo quando e se viene raggiunto.

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tanduri
Scritto il 9 ottobre 2012 at 21:11

Ciao.
Ho letto con interesse quest’articolo visto che mi sono affacciato al mutuo “Quasi Fisso” di BNL con CAP 6,20%.
Praticamente la quota capitale è prestabilita al tasso 6,20% per l’intera durata mentre quella interessi è la somma tra lo spread + l’euribor di riferimento.

ciao Alifacs..
Confermo non tanto a te ma a chiunque ci legge ed è interessato al prodotto “Quasi Fisso” (CAP) di BNL che le quote capitale del piano di ammortamento stipulato sono prefissate e calcolate al tasso 6,2% del CAP.
Sappiamo quanto questa peculiarità di prefissare delle quote capitale ad un tasso “alto” si molto ma molto sconveniente ai fini del montante interessi corrisposto a fine ammortamento, e non solo…
Infatti quote capitale “basse” corrisposte ad ogni rata determina si rate più basse in caso di aumento di spread in confronto ad un variabile “più tradizionale” ma comporta anche una mancata “forza estintiva” rata dopo rata nei riguardi del debito residuo.
il tutto rispecchia quello che tu stesso dimostri di avere chiaro ed hai affermato.

Questa caratteristica molto importante nonchè estremamente peculiare di questo prodotto sarà sicuramente oggetto di un articolo specifico a parte quando parleremo dei prodotti Bnl in questo Blog.

Per il resto io personalmente concordo con freeybor che sia più conveniente stipulare uno spread più basso rispetto ad un CAP più basso, soprattutto se le aspettative, le potenzialità di poter surrogare in futuro sono coltivabili grazie ad una futura profusa appetibilità ed affidabilità tutte da ri-dimostrare in futuro con una futura altra banca.

saluti.

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alifacs
Scritto il 10 ottobre 2012 at 21:35

Ringrazio entrambi per quanto scritto confermando che finalmente riesco a capirci qualcosa: e questo grazie al vostro impegno quotidiano. Però entrambi dite che è meglio uno spread basso che un CAP basso. Ma in questo momento storico-economico entrambi i valori sono alti.
Una cosa che non ho scritto è che questo tipo di mutuo non può avere una scontistica sullo spread a seguito di polizza poichè a quanto detto dal consulente si ha già il beneficio del CAP (chiamalo beneficio un 6,20%??). Ed a questo punto punto sono ad un bivio: variabile puro, rata costante o CAP? Tenete presente che questo mutuo lo terrò al max 4/5 anni. Dopodicchè venderò.
Grazie come sempre.

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freeybor
Scritto il 11 ottobre 2012 at 17:53

Ciao Alifacs, per aiutarti a decidere quale mutuo stipulare dovresti darci tutti i dati delle varie offerte, puoi farlo se preferisci anche sul forum. Comunque se il mutuo lo tieni al massimo 4/5 anni io andrei sul variabile puro.

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alifacs
Scritto il 12 ottobre 2012 at 16:02

Ciao e grazie per il commento. Sul forum ho scritto sul topic che parla del mutuo con CAP al 6, 10: la mia risposta é quella del 5.10.2012. Per il tipo di mutuo che a me serve (sostituzione con liquidità) quello di BNL é il migliore come spread.

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freeybor
Scritto il 12 ottobre 2012 at 21:48

Ho visto, alla luce di quanto scritto sull’articolo penso che tu abbia capito qual’è il motivo della differenza di rata tra il variabile puro ed il cap a parità di spread, per questo io sono sempre più convinto che dovendo tenere questo mutuo per pochi anni sia preferibile il variabile puro. Quando verrà il momento di vendere ti troverai con un capitale residuo molto più basso e ci avrai rimesso meno interessi. Chiaramente se dovessi tenere il mutuo più a lungo le valutazioni sarebbero diverse.

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