Accertamenti sulle vendite immobiliari: attenzione al prezzo indicato nell’atto.

Scritto il alle 11:30 da [email protected]

Decidere di vendere la casa ad un prezzo molto basso perché avete bisogno di realizzare potrebbe costarvi più di quanto pensiate. Dovete infatti considerare che un prezzo troppo basso potrebbe insospettire l’agenzia delle entrate e far scattare un’accertamento fiscale in automatico sulla vendita con successiva emissione di cartella esattoriale con l’applicazione di sanzioni ed interessi per aver dichiarato nell’atto un valore inferiore rispetto a quello considerato normale da parte del fisco.

Cosa intende il fisco per valore normale.

Prima del 2008 per stabilire quale fosse il valore normale di un’immobile si doveva fare  riferimento a quanto descritto nell’articolo 14 del DPR 633 del 1972 e articolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi, dal 2008 le cose si sono semplificate ed il valore normale viene  indviduato sulla base di provvedimenti semestrali che fissano il prezzo medio degli immobili, case appartamenti o fabbricati, esclusi i terreni. Questi prezzi sono riferiti al mq. e li troviamo qui.

Per ottenere il valore normale l’agenzia delle entrate moltiplica la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale per il valore omi relativo alla vostra zona e per eventuali coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile.

I valori OMI (osservatorio del mercato immobiliare) sono riferiti alla relativa zona omogenea oppure, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto con data certa (quindi non verbalmente o con atti non registrati), e allo stato conservativo “normale”. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile si riferiscono in particolare al tipo di immobile, al livello del piano e alla categoria catastale.

Con la legge comunitaria del 2008 la semplice discordanza tra il prezzo indicato in atto ed il valore normale calcolato dall’agenzia delle entrate non è sufficiente a far applicare le sanzioni perchè la legge afferma che le presunzioni devono essere gravi precise e concordanti, ma sicuramente farà partire comunque gli accertamenti.

La prima cosa che fà l’agenzia delle entrate è verificare che il prezzo indicato in atto non sia inferiore al valore detreminato secondo il metodo del prezzo valore:

Nel caso di prima casa

 

Rendita catastale x 115,5

Nel caso di seconda casa o altre case diverse dalla prima

 

Rendita catastale x 126,0

Se anche in questo caso il prezzo di vendita indicato in atto dovesse risultare inferiore, l’invio della cartella esattoriale con le relative sanzioni è quasi certo.

Altri elementi che potrebbero far scattare le sanzioni sono ad esempio: il valore del mutuo qualora di importo superiore a quello della compravendita (questa cosa visto il periodo è difficile che accada), i prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi sulla base delle risultanze delle indagini finanziarie, i prezzi che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile, informazioni fornite alla Guardia di finanza dalle varie agenzie immobiliari della zona circa il valore di ciascun immobile ceduto, informazioni fornite da altri condomini acquirenti di immobili facenti parte dello stesso fabbricato.

Nel riesaminare le controversie pendenti, quindi, gli uffici dovranno evidenziare la presenza di ulteriori elementi  presuntivi, i quali, tra loro associati, siano idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa, tenendo conto delle ragioni rappresentate dal contribuente.

Queste normative sono nate per cercare di contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale che era ed è tuttora molto diffusa nel settore delle compravendite. Oggi però può succedere che qualcuno sia costretto a vendere sottocosto ma questo al fisco non interessa; “lui” vuole la sua fetta di torta e la vuole tutta intera, attenzione quindi al prezzo di vendita indicato nell’atto.

Nel caso delle imposte, le somme sono dovute in solido da entrambe le parti contraenti quindi il rischio è che oltre allo svantaggio di aver svenduto il proprio immobile, potrebbe palesarsi il pericolo della beffa di ricevere una sanzione per averlo venduto ad un prezzo giudicato troppo basso dall’agenzia delle entrate.

Roberto

[email protected]

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2 commenti Commenta
ferrariferrari
Scritto il 13 dicembre 2012 at 12:26

bisogna anche ricordare che da qualche anno (2009) il prezzo di acquisto dell’immobile deve essere compatibile con il reddito dichiarato in quell’anno (se acquisto una casa per 300.000 € devo avere dichiarato nel medesimo anno redditi pari a 300.000 € oppure un contribuente con un reddito da 50mila euro che compra una casa da 250mila, e vende un immobile (o stipula un mutuo) per 150mila euro gli rimangono da giustificare altri 50mila euro) assurdo!! prima il prezzo di acquisto doveva essere compatibile con i redditi dei 5 anni precedenti l’acquisto, comunque assurdo! l’Agenzia delle Entrate non considera la storia finanziaria del contribuente I RISPARMI DI UNA VITA DI LAVORO, calcolando in modo automatico e prettamente matematico entrate e uscite dell’anno. Questo, è un’altro motivo determinante la riduzione delle compravendite di immobili in italia, oltre alla contrazione del credito ed alla riduzione dei redditi.
praticamente, in caso di acquisto di immobile, accertamento fiscale garantito al 90%.

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ll64
Scritto il 13 dicembre 2012 at 19:13

…ma perchè continuiamo a parlare? passiamo ai fatti…

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