Alla ricerca del mutuo perduto

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Nuovi atteggiamenti bancari delineano scenari di lieve miglioramento degli spread sui nuovi mutui dedicati ad una clientela esclusiva. 

Secondo l’ultimo osservatorio Nomisma sarebbero almeno 800 mila le famiglie italiane che ancora oggi si dichiarano pronte a comprare casa. Il problema è: quante di queste rappresentano una clientela realmente affidabile ed appetibile per le banche e a quante di queste famiglie verrebbe effettivamente erogato un mutuo?

Da un’indagine di Mutui.it e Facile.it emerge infatti come, negli ultimi 6 mesi del 2012, solo il 5% delle domande si è chiuso con la concessione di un mutuo mentre per il restante 95% delle famiglie, l’acquisto della prima casa è rimasto un vero e proprio miraggio.

L’aumento di tipologie di contratti precari e la stretta del credito rappresentano i due ostacoli principali per ottenere un finanziamento ed in molti casi non basta neppure un contratto a tempo indeterminato per strappare l’ok della banca. Spesso, di fronte a uno stipendio di tutto rispetto è comunque necessaria la garanzia di almeno un genitore per finanziare l’acquisto che copre solo una parte del costo dell’immobile. Inoltre, percentuali di finanziamento maggiori del 60% sono difficilmente ottenibili; altro che il miraggio dell’80% come spesso promettono le banche nella loro documentazione precontrattuale. Non parliamo poi della difficoltà di concessione che si incontrano nel caso di famiglie monoreddito anche se con entrate di tutto rispetto. Le banche non si fidano. Ecco quindi evidenziarsi sempre più un nocciolo duro di clientela che risulta quindi vogliosa di mutuo ma che risulta inappetibile per le banche; una clientela indesiderata.

L’intercettamento della clientela appetibile – Il fatto che il mercato dei mutui stia ultimamente cercando di moderare i margini di guadagno con percettibili riduzioni degli spread contrattuali proposti sui nuovi propri prodotti mutuo è una notizia positiva ma che accontenterà solo una minima fetta dei potenziali nuovi mutuatari in coda allo sportello. Alcune banche, in questi ultimi mesi, sono dedite alla ricerca, individuazione e accaparramento di clientela a basso rischio, e la tecnica di ridurre gli spread aumentanto la convenienza dei nuovi mutui è la principale strategia che si sta utilizzando e che stà elevando un minimo il livello di conconcorrenza bancaria. Le banche competono (senza troppi entusiasmi) nell’accaparrarsi gli ultimi brandelli di ambita clientela che ancora è presente sul mercato della domanda. La riduzione degli spread di mercato è l’ultimo incantesimo per conquistare le famiglie che sono ancora titubanti dinanzi all’acquisto di un immobile a causa anche del potenziale peso di un caro-mutuo che le indebiterebbe a vita soffocandole con uno spread da capogiro. Non tutti i timori ed i tentennamenti famigliari si dissolvono grazie all’offerta di un mutuo più conveniente è ovvio, ma diciamocelo, certamente la strategia bancaria in atto darà i suoi risultati. Nuove modeste schiere di mutuatari stanno finalmente stipulando il loro mutuo potendo strappare oggi spread dell’ordine anche del 2,75% contro il 3,6% di inizio 2012 (migliori spread online registrati da MutuiSupermarket per un mutuo ventennale di 140mila euro per un valore immobile di 220mila). In sintesi, le banche sono arrivate al punto di dover abbassare il proprio margine di guadagno per poter intercettare la clientela più ambita ed affidabile.

E’ ovvio quindi che la strategia di riduzione degli spread sarà valida ed applicata fin quando il fondo del barile della domanda sarà definitivamente raschiato e l’ultimo dei mutuatari appetibile sarà individuato e mutuato, dopo di chè il mercato si congelerà di nuovo a questi spread in attesa di una prossima primavera economica che chissà quando arriverà. I ribassi degli spread a valori di un tempo che furono è per ora a mio avviso poco probabile.

E che le banche non abbiano ancora gran voglia di erogare mutui lo vediamo dai dati che ci vengono continuamente propinati. Nomisma si aspetta un terzo trimestre in linea con il 2012 e una ripresa delle erogazioni negli ultimi tre mesi dell’anno che farà registrare. “Il recupero che si registrerà a fine anno non consentirà di chiudere il 2013 con un numero di erogazioni di mutui pari a quello compiuto nel 2012“. La ripresa delle erogazioni prevista per l’ultimo trimestre del 2013 sembrerebbe tracciata proprio da questa serie di campagne promozionali sui nuovi mutui più convenienti che alcuni gruppi bancari stanno attuando in questi mesi. Un nuovo flusso di erogazioni che rimane comunque catalogabile come operazione di scrematura della clientela e non assolutamente come segnale di allentamento della contrazione del credito sui mutui. Nel grafico sopra è evidente come il 2012 sia stato l’annus horribilis delle erogazioni con un crollo vertiginoso a 24,9 mld di euro rispetto ai 55,5 di soli due anni prima e come il Q1 2013 sia pari a circa ad un terzo dell’erogato del 2010 e 2011. Osservare inoltre di come sia partito il dato erogazioni di quest’anno non è per niente rassicurante: 4,8 mld del primo trimestre sono veramente pochi per poter immaginare che il 2013 chiuda con le stesse erogazioni del 2012 come Nomisma afferma.

Massimo

aiutomutuo.finanza.com

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