Mutui: il pasticcio all’italiana del “Plafond Casa”

Scritto il alle 16:46 da [email protected]

E’ uscita per prima allo scoperto Banca Sella.. è questo il risultato del favoloso sforzo governativo?

Finalmente, dopo tanta attesa del materializzarsi di una iniziativa che doveva prendere piede già più di un mese fa, oggi siamo in grado di fare le prime valutazioni sulla prima offerta di mutui erogati dalle banche aderenti al PLAFOND CASA della cassa depositi e prestiti. Banca Sella viene oggi premiata nell’essere la prima banca a pubblicare i suoi prodotti mutuo in convenzione con la cassa ma purtroppo, come avevamo previsto, l’offerta risulta molto al di sotto delle aspettative della maggior parte di coloro che sono in attesa di approfittare dell’iniziativa. Vediamo insieme le condizioni proposte.

Durata: I mutui possono essere a tasso fisso o variabile di durata compresa fra quindici e trent’anni.

Il tassi di riferimento: I tassi di riferimento per i mutui a tasso variabile sarà l’euribor 3 mesi arrotondato per eccesso ai 5 centesimi più prossimi, il rilevamento del tasso sarà a cadenza mensile per le rate mensili, trimestrale per le rate trimestrali e semestrale per le rate semestrali solo che in ques’ultimo caso il tasso di riferimento non sarà più l’euribor 3 mesi ma l’euribor 6 mesi. Qui mi pongo la prima domanda, perchè se la rata è semestrale utilizzano l’euribor 6M, se è trimestrale l’euribor 3M e se la rata è mensile invece usano sempre il 3M e non 1M? Mi rispondo da solo, perchè vogliono massimizzare il guadagno!

Lo spread: Lo spread “agevolato” per questi mutui sarà pari a 3,50% per i mutui a tasso variabile e 4,00% per i mutui a tasso fisso. Li vogliamo chiamare “agevolati”? E’ questo il frutto del mirabolante sforzo governativo? No io avrei un’altra definizione ma non voglio essere volgare, purtroppo per legge lo possono fare perchè l’unico vincolo imposto alle banche per poter accedere ai finanziamenti CDP è che l’offerta al pubblico sia migliore rispetto alle offerte standard dello stesso tipo fatte dallo stesso istituto, perciò siccome Banca Sella nell’offerta standard per il variabile offre uno spread del 4,00% mentre per il fisso lo pread è del 4,50% i mutui Plafond Casa risultano agevolati di uno 0,50% rispetto all’offerta standard. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile è anche previsto un Floor, un tasso minimo sotto al quale non si potrà mai scendere, pari al 3,80%.

Le spese: Le spese per l’erogazione e la gestione del mutuo come del resto tutte le altre voci ad esclusione dello spread, sono identiche all’offerta standard, per quanto riguarda le spese di erogazione sono pari all’1% dell’importo erogato con un minimo di 250€. Attenzione però a non cambiare idea dopo l’approvazione perchè la rinuncia al mutuo comporta una penale pari allo 0,20% dell’importo richiesto fino ad un massimo di 150€

Importo massimo finanziabile: Se vi aspettavate di poter richieder un mutuo al 100% del valore dell’immobile come tanto decantato nei vari articoli che parlano di questi mutui beh…..rimarrete delusi perchè l’importo massimo richiedibile con Banca Sella è del 70% del valore dell’immobile.

Non procedo oltre con l’analisi di questo mutuo perchè è solamente una perdita di tempo, offerte con taeg inferiori al 4,15% sul variabile e 7,57% sul fisso, ne trovate quante ne volete, senza calcolare che se volete ristrutturare senza fare la riqualificazione energetica dell’edificio le condizioni peggiorano di un ulteriore 0,20%.

Banca Sella obbietterà che avendo un Tier1 compreso tra 7% e 9%  si può approvvigionare presso la CDP con spread che variano da 1,75% a 2,30% sul variabile a seconda della durata, e da1,10% all’1,95% sul fisso perciò un minimo di margine lo deve tenere.

Facciamo i conti in tasca a Banca Sella, immaginiamo un mutuo di 100 mila euro per 30 anni, per praticità teniamo bloccato il tasso ai livelli attuali anche per il variabile e siccome le banche rimborseranno il finanziamento alla CDP con rate semestrali, anche il mutuo al cliente lo consideriamo semestrale. L’unica differenza tra i due finanziamenti, oltre ai tassi, sarà il tipo di ammortamento, che per la banca nel caso del variabile sarà all’italiana (con quote capitale tutte uguali) mentre per il mutuo al cliente come al solito l’ammortamento sarà alla francese.

Il risultato finale è che il finanziamento a tasso variabile costerà alla Banca, in termini di interessi pagati, circa  41 mila euro mentre al cliente costerà poco meno di 71 mila. Il mutuo a tasso fisso costerà invece circa 83 mila euro alla banca e poco meno di 130 mila al cliente che inoltre corrisponde tutte le spese relative al mutuo. Che ve ne pare? Un bel margine di intermediazione, vero?.. un bel “regalo”?

Una particolarità di questi mutui, che però nessuno dice, è che possono essere cartolarizzati solo a favore della Cassa Depositi e Prestiti, a questo punto la banca può erogare il mutuo utilizzando i fondi messi a disposizione dalla CDP, dopo di che tramite l’alchimia della cartolarizzazione tramuta il credito derivante dal mutuo stesso in obbligazioni che avranno come garanzia il mutuo e rivende queste obbligazioni alla CDP che rifinanzia la banca. In pratica la Banca riottiene i soldi che ha erogato con il mutuo e passa il rischio alla CDP.

Purtroppo si stanno avverando i timori e le previsioni che avevamo espresso in questo articolo quando  la legge sui mutui CDP era appena stata approvata.

Con questo articolo non voglio criticare l’operato di Banca Sella o delle altre banche che proporranno probabilmente offerte simili, le banche fanno il loro mestiere che è quello di guadagnare il più possibile, la mia critica è verso la classe politica che non è in grado di scrivere un testo di legge che non favorisca in qualche modo le banche. Una politica-burattina manovrata dai poteri forti della finanza che gli fanno fare il bello ed il cattivo tempo a loro piacimento. Questa legge è stata scritta decisamente a favore delle banche alle quali hanno lasciato carta bianca sia sulle condizioni che sulla scelta dei beneficiari.

Esorto chiunque a partecipare in quersta discussione del nostro blog di Finanzaonline dove stiamo raccogliendo testimonianze sulle diverse offerte mutuo collegate al Plafond della CDP.

Roberto

[email protected]

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4 commenti Commenta
dionesia
Scritto il 14 febbraio 2014 at 08:45

……..BANCA SELLA FA LA FURBA!!! IL 70% A QUEL TASSO, ALLORA CONVERREBBE UN MUTUO “NORMALE! ALL’80% AL 2.5…….. E LI CHIAMANO TASSI AGEVOLATI!!! LA MIA DOMANDA E’:MA è LEGALE L’OFFERTA DI BANCA SELLA????SI PUO SEGNALARE AL CDP????

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freeybor
Scritto il 14 febbraio 2014 at 11:13

é legale, per legge l’offerta mutui Plafond Casa deve essere la migliore rispetto alle offerte dello stesso tipo di mutuo offerte dalla stessa banca, Banca Sella normalmente offre uno spread 4% sul variabile e 4,5% sul fisso quindi gli spread offerti per il Plafond Casa sono migliori.
Il problema è che è l’unico vincolo che i “nostri” politici hanno imposto alle banche.

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xtrust
Scritto il 14 febbraio 2014 at 17:32

il mutuo per giovani coppie sottto i 35 anni famiglie numerose o portatori di handicap si trasforma come per incanto in una presa in giro e in una fonte di guadagno per le banche che senza sborsare un centesimo lucrano nei confronti di categorie disagiate umiliate e offese da simili proposte indecenti

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dionesia
Scritto il 24 febbraio 2014 at 15:25

et voila’…. unicredit banca nella lista cdp…. una delle grandi big ha aderito….chissa’ se seguira’ la strada di banca sella, proponendo un plafond improponibile , oppure fara’ un plafond per tutti????? STIAMO A VEDERE……….. SARA’ LEI LA MIGLIORE??? ..UMMMM….

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