Mercato Immobiliare: l’espansione infinita del mattone

Scritto il alle 20:34 da sylvestro

Mentre i media nostrani sono affaccendati con l’ennesimo cambio di poltrone ai vertici della politica e la stampa di settore ripete per il settimo anno consecutivo che questo è il momento della svolta ed a breve comincerà la ripresa, nelle pagine di questo blog continueremo a proporre spunti di riflessione utili a tentare di tracciare un quadro analitico della situazione economica con particolare riferimento al comparto edilizio-immobiliare. Vorremmo farlo, per quanto possibile con le risorse a disposizione, tenendo conto dei dati numerici e dei fatti concreti in maniera da offrire un sostegno per la comprensione della evoluzione in atto tra vecchi risultati e nuovi orizzonti.

Oggi il mercato immobiliare residenziale italiano si presenta al mondo con all’attivo un parco abitazioni di ben 35 milioni di unità, per essere precisi, come indica lo specchietto dell’Agenzia delle Entrate qui sotto alla riga A (categoria abitazioni), con 35.094.483 case alla data del 31/12/2012.

Siamo arrivati a questo invidiabile primato di urbanizzazione attraverso un lungo e costante processo di edificazione che risale, nella sua ultima serie di lungo periodo, agli anni della ricostruzione post-bellica, passando attraverso il boom, le crisi e le bolle fino alla attuale era di recessione.

La produzione di nuove costruzioni ha avuto anch’essa un andamento altalenante in linea con i picchi delle compravendite a cavallo del 2006 e la successiva discesa fino alla attuale congiuntura. Come si può apprezzare dal seguente grafico del periodo 1995-2012, il dato netto delle nuove costruzioni dapprima si è incrementato dalle 180 mila del 1995 alle 279 mila del 2005, successivamente è decresciuto fino alle 84 mila (dato provvisorio Istat) del 2012.

Il grafico sopra mostra l’andamento del totale delle abitazioni residenziali sviluppato tra l’asse delle ascisse che riporta il tempo trascorso espresso in anni dal 1995 al 2012 e l’asse delle ordinate che riporta il numero totale delle case espresso in milioni di unità.

Il grafico è composto da due serie, in azzurro è espressa la serie del totale pregresso, in arancione la quota annuale di nuove costruzioni. Il numero etichetta al di sopra di ogni elemento rappresenta la quota annuale di nuove costruzioni espressa in migliaia di unità.

Dall’immagine emerge l’evidenza che, pur in presenza di un importante calo di produzione edilizia negli ultimi anni, il parco immobiliare residenziale italiano non ha praticamente mai smesso di crescere e, nonostante la crisi e la stabilità demografica che vede la popolazione mantenersi pressocchè costante nell’ordine dei sessanta milioni di cittadini, l’incremento di nuove abitazioni sembra destinato a continuare ad ampliare ancora per anni il patrimonio di edifici a disposizione.

Se da un lato l’idea della produzione stimola di per se il concetto di un processo positivo di crescita, investimenti, lavoro e potenziale benessere, dall’altro non si può fare a meno di notare, all’indomani della emersione della bolla immobiliare, come l’eccesso, anzi, l’abuso di edificazione abbia portato il nostro paese ad essere uno dei territori tra i più cementificati d’Europa e forse, del mondo. L’immagine sotto, pubblicata recentemente dall’Istat su dati Eurostat e fonte indagine LUCAS, rende bene l’idea di come l’Italia annoveri il più alto indice di copertura artificiale fatta eccezione, comprensibilmente, per le nazioni più piccole o particolari (come l’Olanda che, come noto, ha strappato terreni edificabili al mare).

La stessa Istat che, finalmente, ha gettato la maschera sugli eventi immobiliari appena trascorsi dichiarando senza mezzi termini che il fenomeno che ha interessato il nostro paese può essere definito a pieno titolo “BOLLA IMMOBILIARE“. Non solo, annovera tra i fattori di abuso anche il vizio delle amministrazioni locali di concedere nuovi permessi al solo scopo di incassare gli oneri di urbanizzazione.

Tratto da “Esame delle abbinate proposte di legge C. 902 Bordo e C. 947 Catania, in materia di valorizzazione delle aree agricole e di contenimento del consumo del suolo – Roma, 17 dicembre 2013“:

In ultimo dai dati pubblicati dell’Istat emerge anche un’altra curiosa verità: analizzando l’andamento del numero di nuove costruzioni parallelamente all’andamento delle nuove superfici si nota che al crescere della bolla immobiliare si è manifestato un calo delle nuove aree unitarie, cioè le aree unitarie messe a disposizione sembrano essere inversamente proporzionali a prezzi e compravendite. Nel grafico che segue si può notare come si passi dagli 89,7 metri quadri del 1995 ai 73,2 metri quadri del 2006 (top delle compravendite) per poi tendere a risalire fino a, per ora, gli 81,03 mq del 2012.

Beffa su beffa per chi ha optato per l’acquisto negli anni di bolla imperante, non solo si è pagato caro ma, come accennato altre volte, si è comprato mediamente meno superficie utile o, altrimenti detto, i costruttori sono più “generosi” nelle metrature nei periodi di magra piuttosto che in quelli di boom.

La neo-riscoperta tendenza ad incrementare la superficie medie degli appartamenti di nuova costruzione lascia ben sperare che stiano lentamente tornando i tempi dove l’acquisto di una semplice casa diventa sostenibile e conveniente.

Come mio solito, in attesa di vedere altre puntate della spettacolare serie, vi confermo il mio consueto personalissimo invito alla prudenza e soprattutto alla pazienza; il decremento dei valori di mercato sta facendo il suo lento corso e chi ha saputo e saprà aspettare il periodo giusto comprerà non solo a prezzi convenienti ma anche e soprattutto a qualità migliore e superficie utile più ampia.

sylvestro
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