Il sondaggio bankitalia ed il rinnovato ottimismo delle agenzie immobiliari

Scritto il alle 16:06 da [email protected]

Bankitalia- “Sondaggio Congiunturale del Mercato delle Abitazioni”: spunti e riflessioni sulle opinioni espresse dagli operatori immobiliari

Nel primo trimestre del 2014 appena trascorso il quadro del mercato immobiliare rimane debole, pur in presenza di alcuni segnali moderatamente positivi riguardo al prossimo futuro. Come riportano le 1.395 agenzie immobiliari interrogate nel sondaggio congiunturale di bankitalia, il mercato immobilare attuale non sembra riprendersi da una crisi ormai stabile appesantita da un conclamato ridotto numero di compravendite e prezzi in costante riduzione. Risulta lievemente diminuita al 64% la quota di operatori che dichiara di aver venduto almeno un immobile nell’ultimo trimestre analizzato rispetto al 65,8% del trimestre precedente; un ribasso scaturito da un confronto decisamente attendibile in quanto non influenzato dalla tipica stagionalità dei mesi estivi come nei precedenti trimestri analizzati. In oltre due terzi dei casi si è trattato della vendita di abitazioni preesistenti mentre si riduce ulteriormente la percentuale di agenzie che riportano la vendita di case di nuova costruzione.

Diminuisce al circa 42% la quota di agenzie che indica la difficoltà del potenziale acquirente di reperire un mutuo come causa prevalente di cessazione del mandato rispetto al 46% del precedente trimestre e al 51% di un anno fa. La percentuale di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è nuovamente cresciuta al 63% dal 61% di fine 2013 e al 56% di un anno fa, insieme con l’aumento del rapporto tra prestito e valore dell’immobile al 61,5% dal 59,8% di fine anno scorso.

Restano ancora improntati al ribasso i giudizi sull’andamento attuale e atteso delle quotazioni immobiliari: il divario fra prezzi di offerta e di domanda resta la principale causa di cessazione dei mandati a vendere segnale che i potenziali acquirenti optano per una stategia di ulteriore calo dei prezzi con proposte di acquisto di molto inferiori alle aspettative del venditore.

Lo scenario rimane nel complesso debole, con attese di stabilizzazione sulla dinamica dei prezzi improntato ad un certo ottimismo sul prossimo futuro. Si riduce drasticamente al circa 20% rispetto al quasi 40% di un anno fa, la percentuale di agenzie che ipotizzano ulteriore contrazione delle compravendite nel presente trimestre e diminuisce al 52% ripetto al 71% di un anno fa, la percentuale che esprime una previsione di ulteriore calo dei prezzi.  Circa il 68% degli operatori si aspetta che i canoni di affitto per il trimestre in corso si mantengano stabili.

Per le trattative, il margine medio di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è stato registrato pari al 15,5%; un dato che non si è discostato significativamente dal livello medio dei quattro trimestri precedenti mentre è lievemente aumentata al 5,1% rispetto al 4,6% di fine 2013, la percentuale di agenzie che testimoniano di aver dovuto effettuare sconti superiori al 30% per portare a buon fine la trattativa.

Le zone territoriali dove vengono effettuati maggior sconti risultano essere, il Nord Est ed il Centro italia. Rispetto alla media nazionale del 5%, nelle aree urbane del Centro, si riescono ad ottenere, rispetto all’importo inizialmente richiesto dal venditore, sconti superiori del 30% nel circa 9% dei casi.

Il tempo che intercorre tra l’affidamento del mandato e la vendita si conferma intorno ai 9 mesi contro i poco più di 7 mesi che si registravano fino al 2011.

In sintesi, la situazione generale del mercato immobiliare risulta in lieve ulteriore flessione sia nella dinamica sia nelle tempistiche come anche negli sconti sulle compravendite. Quello che certamente si evince però è una innata e percettibile fiducia nella ripresa espressa dal circa metà delle agenzie (53%) che ipotizzano per prossimo trimestre una ulteriore riduzione dei prezzi di mercato quando invece solo un anno fa erano il circa 70%.

Analizzando le cause della cessazione dell’incarico a vendere con il ritiro dell’immobile dal mercato emerge il preponderante dato riferibile all’assenza di proposte di acquisto a causa del prezzo troppo alto richiesto dal venditore, il che stigmatizza ancora la mancata presa di coscienza della figura di un venditore, quello attuale, ancora tarato su prezzi di vendita lontani dal mercato reale e non in linea con le attuali ridotte capacità acquisitive delle famiglie. In parole povere almeno due case su tre risultano assolutamente invendibili a causa del prezzo richiesto troppo elevato.

I potenziali acquirenti inoltre, rimangono generalmente in attesa di un ulteriore calo dei prezzi di mercato e di un minor costo di approviggionamento del credito; un’attesa, come si vede anche dalle ultimi ritocchi delle banche sugli spread sui mutui, che più passa il tempo e più regala i suoi frutti.

In sintesi anche in questo ennesimo sondaggio si capta il classico reiterato ottimismo delle agenzie che prevedono spesso un mercato immobiliare in plausiblie prossima fantomatica ripresa nonostante i consuntivi provino da tempo e chiaramente il contrario; un’atteggiamento che dimostra come sempre un voler gettare acqua sul fuoco e.. solo nelle intenzioni.

Massimo

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