Mercato Immobiliare: la lunga guerra dei prezzi

Scritto il alle 15:14 da sylvestro


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Mentre il 2014 scivola lentamente verso il secondo semestre cominciano a trapelare in sordina alcuni dati ufficiosi sull’andamento del mercato immobiliare da inizio anno.

Nonostante alcuni brandelli di notizie positive come un lieve incremento di erogazione mutui e di compravendite nelle maggiori città nel corso dei primi mesi, il consuntivo di medio periodo torna ad affiancarsi al trend di lungo periodo con direzione decisa verso il basso sia di compravendite che di prezzi e totale assenza di vero movimento nel settore se non in rare eccezioni per tipologia e location. Anche il mondo delle aste che per anni ha funzionato come una sorta di cassa di compensazione per le vendite più problematiche ma con maggiore prospettiva di fare affari ultimamente soffre di un palese disinteresse al punto che quasi nove appuntamenti su dieci finiscono deserti e le poche alienazioni vengono ormai perfezionate a prezzi talmente stracciati da sembrare inverosimili.

Il sentiment del mercato sembra mantersi uguale a prima, poca convinzione nei finanziamenti e negli acquisti nonostante i tentativi di puntellamento con iniziative delle varie categorie, vuoi con accordi, vuoi con manifestazioni fieristiche vuoi con frenetici e mai domi tentativi di imbonire la stampa e quindi l’opinione comune.

Probabilmente già da quest’anno i vari attori in gioco prenderanno atto della situazione reale ed un pò per volta scopriranno le carte e si mostreranno pubblicamente consapevoli che il problema di base è lo scostamento tra prezzi di vendita e reali possibilità di acquisto ed a quel punto dovranno agire decisi a dare una scossa al mercato facendo quel benedetto primo passo che manca da ben sette lunghi anni.

Finora hanno comprensibilmente prevalso antiche logiche di profitto corporativo prima e 0paura del danno da perdita dopo, ma alla luce del fallimento di ogni altro sforzo di ridare vitalità al mattone stavolta non si potrà far finta di non capire qual’è il vero nodo della questione.

Non a caso negli ultimissimi tempi il mondo bancario si è attrezzato e si sta attrezzando per scendere in campo direttamente nella compravendita di immobili. Finita l’ennesima stagione delle cartolarizzazioni, riinviate fino all’inverosimile le scadenze dei fondi dove era stato temporaneamente parcheggiato il “valore” dei muri, è arrivato il momento di buttare il mattone alla prova concreta del mercato reale, quello nel quale non basta un click per acquistare o vendere ma c’è la necessità di catturare compratori in carne ed ossa disposti a farsi carico del fu bene rifugio. Laddove non hanno funzionato promoter, mediatori, banditori e consulenti si spera possano avere successo i neo istruiti dipendenti bancari che dovranno darsi da fare per piazzare le case presenti nei cataloghi della banche, magari in un primo tempo affiancati a professionisti del settore.

Funzionerà? Dipende.

E’ probabile che all’inizio gli istituti di credito testeranno brevemente il mercato sperando che sia sufficiente accorciare la catena di vendita e servire mutui su un piatto d’argento per ottenere dei risultati un minimo soddisfacenti contando di avere successo dove ultimente altri hanno fallito; superata questa prima fase dovranno affrontare il0 dilemma del repricing. Se, come credo, il periodo di crisi economica non darà segnali concreti di esaurimento allora dovrebbe scattare il meccanismo della competizione nella vendita e l’inizio della nuova fase di corposi ribassi.

Anche perchè è probabile che la mossa di riciclare risorse umane e sedi di lavoro nel settore commerciale sia prodromica allo scorporo del ramo di azienda con il conferimento anche degli asset in vendita, quindi le nuove entità dovranno necessariamente raggiungere degli obiettivi pena la scomparsa in liquidazione fallimentare.

Comunque vada alla fine del processo le banche si saranno sgravate di una grossa fetta del patrimonio in corso di deterioramento, saranno più snelle, ammodernate e pronte per affrontare le nuove sfide che i mercati globali impongono con modelli di business sempre più virtualizzati e sempre meno legati a beni di lungo periodo che presuppongono maggiori costi di mantenimento, complicazioni fiscali e immobilizzazioni che nessun investitore oggi si può permettere.

E gli altri venditori? Presumo che le grosse aziende proseguiranno in vari modi nel processo di dismissione e quelle in ritardo sul piano di vendite dovranno fare i conti con 0un mercato sempre più ristretto e competitivo e gli ultimi subiranno il crollo dei prezzi guidato da altri.

Inutile aggiungere che per i piccoli venditori privati si prospetta una stagione di difficile gestione; sarà dura mettersi in competizione con organismi bancari capaci di scendere in campo con una organizzazione quasi di tipo militare, con prodotti nuovi ed efficienti (o almeno pubblicizzati come tali) e soprattutto a prezzi ribassati.

Chi tra i piccoli proprietari aveva messo in conto di rimandare la vendita in attesa di tempi migliori è probabile che si debba armare di una ulteriore buona dose di pazienza; ci sono ancora da affrontare tante battaglie sui prezzi al ribasso e l’alba del ritorno dei prezzi in crescita si allontana ancora.

Ma indipendentemente dagli eserciti e dalle armi schierate sul fronte delle vendite stavolta la guerra, questa guerra dei prezzi, è destinata ad essere vinta da chi ha meno risorse in campo, cioè da chi può o vuole offrire di meno.

WK

 

sylvestro

 

 

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4 commenti Commenta
massi
Scritto il 12 luglio 2014 at 15:52

…secondo te quale sara’ il momento ideale per comprare?
Valutavo la prima meta’ dell’anno prossimo, visto che i prezzi ancora non accennano a diminuire realmente.

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Scritto il 12 luglio 2014 at 16:10

…secondo te quale sara’ il momento ideale per comprare?
Valutavo la prima meta’ dell’anno prossimo, visto che i prezzi ancora non accennano a diminuire realmente.

Dipende dalla zona, dalla tipologia, dal target, dall’uso che se vuole fare …

L’anno prossimo potrebbe essere un buon momento se si compra senza l’affanno di vedere salire i prezzi nel giro di poco tempo.

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marchesedicarabas
Scritto il 12 luglio 2014 at 18:41

Ciao Sylvestro, grazie ancora per i siti consigliati di ieri.
Vediamo se ho capito bene l’articolo di oggi , in pratica le banche entreranno in pieno nel mercato come venditori affiancando le agenzie immobiliari dismettendo il loro patrimonio perché’ non piu’ strategico giusto?
Sono ormai 2 anni che vi seguo e leggendo i cicli immobiliari mi ero fatto l’idea che il mercato avrebbe avuto il minimo nel 2017 in coincidenza con la fine di questa lunga stagnazione economica (non me ne vogliano i disoccupati), per poi restare sui minimi un bel po’.
Ora nella risposta a Massi dici che il prox anno puo’ essere buono , ho sbagliato tutto?
grazie
Ciao

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Scritto il 12 luglio 2014 at 19:04

… in pratica le banche entreranno in pieno nel mercato come venditori affiancando le agenzie immobiliari dismettendo il loro patrimonio perché’ non piu’ strategico giusto?

Non proprio; non affiancheranno le agenzie immobiliari, semmai è il contrario, qua e là saranno affiancate da qualche agente immobiliare di zona ma gli accordi varieranno di territorio in territorio.

Dismetteranno il loro patrimonio ma, soprattutto, sponsorizzeranno la vendita di quegli immobili di cantiere i cui imprenditori sono esposti verso le banche e lo faranno proponendo mutui “vantaggiosi” (a parole, poi bisognerà verificare caso per caso). Pare che si occuperanno anche della vendita di case i cui mutui sono in sofferenza ma qui non ho ancora capito in che termini (cioè se cambia qualcosa rispetto a quanto facevano già).

Comunque confermo che l’assett immobiliare non è più strategico non solo per le banche ma anche per qualsiasi altro attore economico sul mercato.

Sono ormai 2 anni che vi seguo e leggendo i cicli immobiliari mi ero fatto l’idea che il mercato avrebbe avuto il minimo nel 2017 in coincidenza con la fine di questa lunga stagnazione economica (non me ne vogliano i disoccupati), per poi restare sui minimi un bel po’.
Ora nella risposta a Massi dici che il prox anno puo’ essere buono , ho sbagliato tutto? …

In Italia non c’è un unico granitico mercato immobiliare ma tanti mercati piccoli, sparsi e quasi indipendenti, suddivisi per collocazione geografica, interesse turistico ed artistico, tessuto imprenditoriale, benessere diffuso, ecc ..

Noi tutti siamo portati a generalizzare per semplicità ma in verità il picco dei prezzi e delle compravendite e l’inizio dei cali sono arrivati in anni differenti tra le varie città e provincie. Quando vediamo riepilogato il totale con tutto dentro siamo indotti a pensare che l’andamento sia identico dappertutto.

Ci sono zone dove la crisi è cominciata nel 2004 altre dove si è manifestata nel 2011.

Quindi per alcune zone e per alcune tipologie il minimo di prezzi e/o compravendite potrebbe essere raggiunto il prossimo anno (o magari è stato già raggiunto nel 2013) per altre sarà nel 2017, per altri ancora nel 2020.

Difficile prevedere puntualmente quando, quanto e dove, sta all’impregno di ciascuno di noi nel seguire il proprio mercato di riferimento farsi un’idea dell’evoluzione.

Di una cosa sono quasi sicuro: ovunque non ci sarà una ripresa dei prezzi rapida, probabilmente ciascun mercato locale, raggiunto il minimo, resterà lì per qualche anno.

Salvo clamorose novità socio-economiche che ad oggi non vedo all’orizzonte.

Se volete approfondire venite a farci compagnia nel forum http://www.RischioCalcolato.it/forum, sarete graditi ospiti.

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