Mercato Immobiliare: il mattone sullo stomaco

Scritto il alle 14:27 da sylvestro

0Anche nell’ultimo Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia pubblicato l’8 agosto da Bankitalia viene ribadito quanto già espresso in altri report: il settore immobiliare è finito in conclamata recessione tanto quanto il paese che lo ospita e non sembrano esserci segnali all’orizzonte che possano far presagire un miglioramento in tempi medio-brevi.

Il giudizio stavolta viene confermato per bocca delle agenzie immobiliari, alcune delle quali si sono ritrovate tra i primi a soffrire e denunciare il cambio di passo in negativo nelle vendite già a partire dall’ormai lontano 2008.

Più in dettaglio, il sentiment negativo sul fronte prezzi domina nettamente la visione prospettica della stragrande maggioranza degli agenti laddove da ben dodici semestri esprimono giudizi prevalentemente ribassisti in oltre la metà dei casi.

0Alla luce dei risultati ormai di portata storica si può affermare che le aspettative di calo delle quotazioni espresse dal campione di agenzie preso in esame da Bankitalia in questi ultimi anni sono state ampiamente rispettate nella realtà dei fatti e tutto lascia presagire che l’attuale pessimismo verrà altrettanto confermato nei prossimi trimestri.

E previsioni di ulteriori cali nei prezzi non solo sono abbastanza diffuse tra i professionisti della mediazione ma anche equamente distribuite sia geograficamente che tipologicamente (città e provincia) sul territorio nazionale.

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Si può dire che praticamente nessun operatore prevede rialzi mentre oltre i due terzi degli intervistati sono decisamente orientati per i ribassi.

Anchè perchè le condizioni di mercato in generale continuano ad essere interpretate in peggioramento come confermato dalle due successive immagini:

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Le uniche prospettive di miglioramento sembrano affacciarsi su un traguardo temporale di almeno due anni e sono fondate prababilmente più su una ottimistica e scaramantica speranza di maniera che su delle reali aspettative basate su calcoli economici come mostrato in questa tabella:

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Mentre sul fronte del confronto tra aspettative dell’offerta e disponibilità della domanda si registra ancora una volta la distanza eccessiva di prezzi (in due casi su tre, come mostrato dalla immagine che segue), fondamento inconfutabile della situazione di stallo del settore che probabilmente perdurerà nel corso dei prossimi anni in maniera tale che accompagnerà quasi “dolcemente” il declino delle quotazioni fino al raggiungimento delle reali (basse) possibilità economiche della gente comune.

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L’enormità della distanza dei prezzi tra offerta e domanda è suffragata dalla insufficienza dello sconto medio praticato, diffusamente nell’ordine del 15 percento più o meno in tutto il territorio e per tutte le tipologie.

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Inoltre a riscontro del crollo degli investimenti nel settore si trova giustificazione della crescente disponibilità di abitazioni nuove e invendute anche tra le statistiche di vendita laddove solo un minuscola percentuale di contratti andati a buon fine risultano far parte delle vendite da cantiere (fanno ovviamente storia a se le vendite effettuate direttamente senza intermediazione) come mostrato dalla seguente tabella:

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Dato di vendita che a sua volta conferma da un lato che la resistenza al ribasso dei prezzi riguarda ancora una volta soprattutto le opere nuove e dall’altro che ci sono ancora parecchie agenzie (circa un terzo) che dichiarano di non aver venduto nulla nell’arco di un intero trimestre.

Uno dei fattori che concorrono a rendere meno brillante il mercato immobiliare è sicuramente il ritorno alla normalità nella disponibilità delle banche a concedere mutui con valori di LTV (Loan to value) intorno al 60 percento al posto di quelli esagerati al 90 percento ed oltre elargiti con eccessiva facilità durante gli anni della formazione della bolla immobiliare.

0Nel mercato di oggi e, si spera, anche in quello di domani, bisognerà fare i conti con un ritrovato equilibrio nella concessione del credito perchè è opportuno che i progetti di acquisto sia per prima casa che per investimento rispondano a criteri di sostenibilità sia in rapporto al bene sottostante sia come quota del reddito disponibile nel lungo periodo. La sostenibilità dei mutui si è rivelata un imprescindibile dovere non tanto e non solo per questioni di cautela nel rispetto dei singoli contratti e nei confronti della massa di sottoscrittori ma anche e soprattutto come importante meccanismo economico che ha la capacità di influenzare pesantemente l’andamento finanziario dei gangli fondamentali del nostro sistema paese.

Un’altro dei fattori fondamentali che sta disincentivando l’acquisto residenziale è la ormai conclamata tendenza al calo anche dei canoni di locazione; è ovvio che in un mercato dove il valore dei beni, peraltro sempre più tartassati e sempre meno interessanti sul piano del rendimento, tende costantemente a diminuire mentre prendere in affitto dei locali diventa sempre meno dispendioso, chi ha necessità di un nuovo alloggio valuta concretamente l’opportunità di cogliere la convenienza offerta dalla locazione in attesa di tempi migliori piuttosto che imbarcarsi in un fallimentare progetto magari indebitandosi pesantemente per qualche decennio.

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Pur trattandosi dei risultati di una indagine statistica basata su un campione ridotto di agenzie immobiliari e consapevoli che l’attività di mediazione copre solo una parte, per quanto importante, delle compravendite residenziali in generale, riteniamo che il quadro emerso dall’analisi dei dati rispecchi considerevolmente la reale situazione del mercato immobiliare ed anticipi fedelmente il trend dei prossimi trimestri.

Il percorso di riequilibrio del settore si presenta lento e graduale e la lentezza del processo di riassestamento dei valori è sicuramente controproducente per coloro che hanno necessità di perfezionare una o più compravendite nel breve periodo ma allo stesso tempo presenta dei malcelati vantaggi sul piano della stabilità economica laddove il riassorbimento degli eccessi potrà essere “messo a bilancio”, “digerito” e diluito in tempi meno traumatici per il sistema economico-finanziario nel suo complesso.

Per chi invece non ha necessità impellenti a comprare suggeriamo ancora una volta di soprassedere temporaneamente all’acquisto; comprare con il timing sbagliato equivale a effettuare un acquisto incauto oggi e magari trovarsi nelle condizioni di doversi tenere un mattone sullo stomaco domani laddove sarebbe bastato aspettare per riscontrare e godere facilmente di condizioni nettamente migliori. E’ quello che è già successo a parecchi incauti neo-proprietari in tempo di bolla e si spera che la lezione sia servita anche per gli altri. Siate prudenti e responsabili nelle scelte economiche, ne va della vostra salute finanziaria per i prossimi decenni.


WKsylvestro
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vincenzo v.
Scritto il 11 agosto 2014 at 07:43

Ciao Sylvestro, mi piacerebbe avere un tuo commento sulle conseguenze prevedibili sul mercato immobiliare dalla prossima riforma del Catasto e della relativa rimodulazione delle rendite catastali. Recentemente anche il Sole24Ore ha scritto qualcosa sulla riforma, ma generalmente noto un certo silenzio circa le consegueze che inevitabilmente avrà sull’andamento dei prezzi degli immobili, soprattutto in certe zone e su alcune tipologie. Grazie e ciao. Vincenzo

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Scritto il 11 agosto 2014 at 09:30

La riforma del catasto resterà l’eterna incompiuta e diventerà più paradigmatica della Salerno-Reggio Calabria.

Gli eventuali effetti diretti nel mercato immobiliare saranno dovuti più alla paura nell’attesa che alla variazione dei criteri o parametri; però molto presto (due anni?) gli italiani capiranno che la farsa continua e digeriranno l’eterno cantiere.

In realtà la PRESUNTA nuova riforma del catasto è cascata a fagiolo per riciclare le poltrone delle province in fase di dismissione; non a caso si è dato vita al primo atto facendo insediare le commissioni catastali con un paio di dozzine di addetti per sede.

E nelle varie commissioni, guarda caso, ci vanno a finire più o meno le stesse figure in conflitto di interesse che hanno chiuso entrambi gli occhi sulla cementificazione degli ultimi decenni (quando non contribuito direttamente).

Io credo che si continuerà ad adeguare lentamente i vari quartieri; ci sono amministrazioni efficienti che sono e resteranno aggiornate, altre che manterranno lo status quo in barba a qualsiasi legge. E tra un annetto leggeremo parte della stampa che incenserà i (pochi) meritevoli e poche voci fuori dal coro che punteranno il dito contro i casi eclatanti di mancata riforma.

Ciao Vincenzo e grazie per lo spunto

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nico1962
Scritto il 11 agosto 2014 at 11:38

buongiorno, condivido pienamente ed aggiungo ( come ho giàavuto modo di riferire a tale proposito ) sugli immobili graverà anche una giusta ( dopo dettaglio perchè giusta) tassazione riveniente dalla revisione delle rendite catastale e dal fatto che i comuni sono ormai tutti in deficit.

giusta tassazione in quanto se vogliamo uscire dalla crisi come nel 29 dovrà essere tassata la rendita dei “rentier” e quindi i patrimoni e poco quella produttiva da lavoro.
Non abbiano paura i piccoli propietari, una tassazione sull’immobile è un finto problema , infatti se gli immobili dovessero per ipotesi perdere il 50% del loro valore, il risultato sarebbe che i giovani e coloro che vogliano acquistare ( non per speculazione ma le famiglie normali ) dovrebbero impegnare una quota minore del reddito nell’acquisto con conseguente effetto positivo sull’economia , inoltre una tassazione progressiva sui patrimoni sarebbe lievemente incrementale sui piccoli proprietari ma adeguatamente onerosa sui “rentier” con ulteriore conseguente apporto di nuova linfa finanziaria per i conti pubblici innestando così un circolo virtuoso

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Scritto il 11 agosto 2014 at 14:06

Sono d’accordo Nico1962 e penso che il mercato stia già lentamente provvedendo a riportare le quotazioni a livello di acquisto sostenibile per i giovani; tasse e riforma catasto possono sveltire il processo in atto ma la direzione ormai è consolidata.

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