Mercato Immobiliare: l’abbondanza a disposizione

Scritto il alle 10:00 da sylvestro

1Se c’è un bene che gli italiani non si sono mai fatti mancare di sicuro questo è rappresentato dal mattone come emerge chiaramente dall’ultimo rapporto della Agenzia delle Entrate sullo stock immobiliare in Italia.

Anche in questa nuova pubblicazione non mancano conferme e sorprese: conferme come quella che il trend del numero degli edifici è in perenne aumento, vuoi per nuove costruzioni, vuoi per frazionamenti, vuoi per semplice emersione delle case fantasma, sorprese come quella che aumenta in valore assoluto il numero degli italiani possessori di abitazioni principali segno evidente che il travaso generazionale per eredità supporta la quota già prevalente di proprietari anche in presenza di compravendite decrescenti.

Il censimento è relativo al 31/12/2012 ed è ben distribuito tra molteplici tabelle che inquadrano il parco immobiliare tra i vari aspetti della distribuzione per tipologia catastale, di proprietà e di collocazione geografica.

Come si può notare dall’immagine che segue in Italia risultano censite complessivamente 62.877.106 unità immobiliari di cui 34.424.567 sono abitazioni residenziali.

1Come già evidenziato in precedenti articoli, tenuto conto che l’Istat rileva 25 milioni di famiglie (per 61 milioni di abitanti) circa ne consegue che esistono 1,5 case per ogni famiglia o, se preferite, tre case ogni due famiglie, alias più un casa ogni due persone neonati compresi.

E di tutti questi immobili oltre l’11 percento non viene ne abitato ne affittato ma semplicemente “tenuto a disposizione” come mostrato nel grafico sotto (riferito solo alle persone fisiche che rappresentano quasi il 92% del totale proprietari).

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Undici percento che corrisponde alla modica cifra di 6.433.890 unità immobiliari, cioè ben oltre la popolazione di Roma, Milano, Napoli e Torino messe insieme.

Resta almeno la consolazione che rispetto all’anno precedente il numero di immobili a disposizione è diminuito, segnale concreto che in tempi di crisi si cerca di sfruttare al meglio le risorse a disposizione, difatti per converso risultano in aumento gli immobili locati.

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La vera sorpresa però, come dicevo sopra, è scoprire che le abitazioni principali siano aumentate da 19.658.216 a 19.812.839 quindi il saldo dei proprietari prima casa è attivo, in aumento nonostante crisi, difficoltà, tassazione e calo delle compravendite. E qualcosa mi dice che continuerà sicuramente così nei prossimi anni visto che ormai è stata valicata la soglia del picco massimo dell’onda demografica dei cosiddetti “baby-boomers” quindi assisteremo ad un passaggio di proprietà sempre più per successioni e donazioni e sempre meno per compravendita.

La presenza di così tanti immobili, di cui molti a disposizione, e così tanti proprietari può sicuramente spingere ad un moto di soddisfazione ed orgoglio per lo stato socio-economico della propria nazione; resta inteso che in un panorama fatto di sovrabbondanza di offerta e detentori con scambi sempre più rarefatti per carenza di reali esigenze risulterà poco profittevole o addirittura controproducente partecipare oggi al mercato del mattone, anche alla luce della consapevolezza che la minoranza eventualmente interessata all’acquisto è per lo più formata da quelle fasce deboli che difficilmente potrebbero onorare l’impegno di un contratto, specie con i prezzi ancora troppo alti che contraddistinguono il settore.

Infatti anche laddove oggi si avesse la sensazione di poter fare un ottimo acquisto e magari perfezionare il classico “buon affare” non è escluso che un domani ci si possa ritrovare nella condizione di avere difficoltà a rivendere in virtù del continuo processo di ridistribuzione generazionale che potrebbe saturare non poche piazze.

Rimane forte la convinzione che non sia questo il periodo giusto per impegnare i propri risparmi nel settore, meglio rivolgere l’interesse altrove, magari verso la formazione professionale o l’attività produttiva.

WK sylvestro

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9 commenti Commenta
marchesedicarabas
Scritto il 1 marzo 2015 at 18:19

Ciao Silvestro , ottimo articolo come sempre……
Ti volevo chiedere quando farai il punto sul 2014 , prezzi , compravendite , prospettive ecc…
grazie sempre
marchesedicarabas

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Scritto il 1 marzo 2015 at 18:30

Grazie Marchese;
a questo sto aspettando le pubblicazioni dell’OMI che, se rispettano i tempi dello scorso anno, dovrebbero uscire entro due settimane.

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vincenzo v.
Scritto il 2 marzo 2015 at 09:29

Ciao Sylvestro,
complimenti per l’articolo. Anche se può sembrare che certe tue considerazioni si ripetano, credo siano comunque sempre molto utili e gradite.
Anzi sarebbe bene avere un aggiornamento continuo sul mercato immobiliare italiano, anche trimestrale, per controbattere alla pubblicistica del “momento propizio per comprare”.
Vincenzo V.

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Scritto il 2 marzo 2015 at 12:16

Grazie Vincenzo;
si, è vero che alcune considerazioni sono ripetitive, nei limiti del possibile cerco sempre di cogliere gli aspetti nuovi o inediti del settore; certo che l’assenza di sostanziali novità negli ultimi mesi unita alla conferma di un trend di mercato e di informazione che dura ormai da sette anni non aiuta ad essere originali ed accattivanti.

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ihavenodream
Scritto il 3 marzo 2015 at 16:38

Mi sembra di capire che il grafico a torta sia costruito sul totale degli immobili censiti, cioè i 64 milioni circa, non sulle sole abitazioni residenziali…se no le pertinenze non avrebbero ragion d’essere comprese…e d’altronde l’11% di 34 milioni non è 6 milioni e rotti, come affermato nell’articolo. Ciò ingenera un po’ di confusione, poiché non possiamo sapere se quell’11% di immobili definiti a disposizione, siano in realtà tutti immobili ad uso abitativo…il senso del discorso resta cmq valido al di là dei numeri…il solo numero utile per comprenderlo sono i 34 milioni e passa di immobili abitativi e i 60 milioni circa di residenti Italiani…è ovvio che ci saranno tantissimi immobili inutilizzati…il che deve banalmente portare un oculato gestore dei propri risparmi a sfatare quest’altro mito: è sempre meglio possedere l’abitazione principale in Italia! I freddi numeri ci dicono il contrario: è sempre meglio stare in affitto in Italia! Sarebbe interessante un approfondimento del blog su questo tema…

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Scritto il 3 marzo 2015 at 21:22

Osservazioni giustissime Ihavenodream: gli immobili residenziali a disposizione sono 5.394.703 (pari a circa il 15,6% del totale degli immobili residenziali) come mostrato nella tabellina AdE stralciata nel link che segue:

http://imageshack.com/a/img661/1050/Qz28JM.jpg

Per ciò che riguarda la convenienza a stare in affitto in Italia sfondi una porta aperta, tuttavia in questi anni ho imparato che per la maggioranza della gente abitare in affitto è ancora un grosso tabù e trova le più svariate giustificazioni (innanzitutto nei confronti di se stessa) per evitare di affrontare seriamente l’argomento, dalla presunta carenza di disponibilità, alla cattiva qualità, alla assenza di libertà, ecc …
Per contro ho toccato con mano che chi vuole sinceramente fare un confronto scevro da condizionamenti arriva a comprendere la convenienza anche senza incoraggiamenti, anzi ho incontrato casi di chi chiedeva di confutare la rivelazione prima di optare per l’affitto ed ovviamente ha riscontrato prevalentemente pareri contrari incapaci di dimostrare la sconvenienza.

Purtroppo ragioniamo ancora parecchio per pregiudizi e ci vorrà qualche generazione prima di assistere a cambiamenti significativi.

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ihavenodream
Scritto il 4 marzo 2015 at 09:21

Per Sylvestro: fornisco alcuni spunti per ciò che concerne la convenienza della soluzione affitto: in primis motivi economici: la rata del mutuo mediamente costa il 30-40% in più del costo dell’affitto, in Italia poi il rapporto costo casa/affitto, come si può agevolmente rilevare dal sito numbeo, è il più alto del mondo! In più per accedere al mutuo devi pagare il 20-30% del costo di un bene che sarà tuo solo dopo 20 o 30 anni, se capitalizziamo questo 20-30%, unitamente al risparmio sulle rate del mutuo, alla fine dei 20-30 anni otteniamo molto di più del valore dell’immobile, soprattutto abbiamo un patrimonio molto più liquido, prima, durante e dopo il mutuo…hai parlato di libertà, bene la massima libertà è appunto l’affitto, puoi andartene in qualsiasi momento, fatto non certo trascurabile in questa epoca di mobilità sociale. Che fai se devi pagare un mutuo per 20 anni e hai necessità di cambiare città? Vendi la casa? Con l’ipoteca sopra? Suvvia siamo seri…in Italia le leggi e la giurisprudenza sono tutti dalla parte dell’inquilino, che rimane in casa anche se moroso, soprattutto se ha famiglia…ha diritto al perfetto funzionamento e alla regolarità normativa degli impianti, non pagherà ovviamente spese condominiali straordinarie, né lavori di ristrutturazione, aggiustamento ecc…non parliamo proprio del capitolo imposte…

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vincenzo v.
Scritto il 4 marzo 2015 at 09:21

“Rilanciare il comparto immobiliare per rilanciare l’economia italiana”. Quante volte si sente questo slogan, che nasconde molta approssimazione. Credo che smascherarlo nelle sue molte falsità non sarebbe male.
In passato in Italia i mercati immobiliare e dell’automobile, data la loro rilevanza, hanno sempre costituito una parte ingente del PIL. Mi chiedo se, proprio con questa loro supremazia, non abbiano tolto risorse ed opportunità a mercati tecnologicamente, oltrechè socialmente e culturalmente più avanzati, lasciando che l’Italia si crogiolasse in un benessere senza prospettive, di cui oggi paghiamo il dazio.
Ma se l’industria automobilistica ha dovuto fare i conti con la concorrenza internazionale, il mercato immobiliare ha vissuto pienamente nella sua perenne arretratezza, in mano ad un industria priva di reali capacità innovative.
Non sarebbe male parlarne, non credi Sylvestro?

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Scritto il 4 marzo 2015 at 18:42

Vi ho scritto in pvt, fatemi sapere :)

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