Mercato immobiliare: rischi ed opportunità (parte1)

Scritto il alle 19:28 da sylvestro

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by Ihaveadream

Redditivita’ degli investimenti immobiliari in Italia: rischi ed opportunità (parte1)

Inauguriamo una serie di post di analisi su un argomento caro agli Italiani (e non solo), vale a dire la redditività degli investimenti immobiliari. Tenteremo di dare una risposta, o per lo meno fornire indicazioni concrete propedeutiche alla domanda: conviene comprare casa?

Analizzeremo la questione esclusivamente da un punto di vista matematico-finanziario e considerando scelte e opportunità oggettive e “razionali”. L’acquisto di un immobile, o la mancata vendita infatti spesso e volentieri hanno alla base motivazioni soggettive e emotive, del tipo: “è la casa dove sono cresciuto/a”, “è la casa dei miei sogni”, “sento buone vibrazioni” e via discorrendo.1
Ovviamente questo tipo di argomentazioni sono del tutto impossibili da valutare e analizzare in questa sede. Altra importante premessa: le considerazioni che faremo sono di carattere generale, vale a dire che considereremo per necessità valori medi e dati statisticamente rilevanti. I risultati a cui giungeremo, pertanto, analogamente non possono essere applicati universalmente alla totalità delle situazioni reali.

Qualsiasi investimento ha una caratteristica di base, fondamentale, ma troppo spesso poco considerata: il prezzo di acquisto. Un’altra cosa importante è la qualità dell’asset in cui si sta pensando di investire, dove per qualità si intende in prima approssimazione: la redditività (capacità di generare cash flow o aumentare di valore nel tempo e la sua liquidità). In genere gli investitori riconoscono facilmente o valutano facilmente solo la seconda caratteristica ed è un grosso errore; il miglior asset del mondo puo’ essere un 1brutto affare se il prezzo non è “fair” e viceversa il peggior asset del mondo puo’ diventare un ottimo affare se il prezzo è conveniente.

Comprare un asset da investimento indipendentemente dal prezzo costituisce il principale meccanismo di formazione delle bolle finanziarie, compresa quella immobiliare, nella quale il mondo intero è finito nel 2008. E’ un meccanismo mentale di tal tipo che porta l’Italiano medio a pensare che comprare casa sia sempre meglio che pagare un affitto per un appartamento, anzi a ritenere che comprare casa attraverso un mutuo sia sempre meglio che pagare un affitto per un appartamento, un vero e proprio pensiero unico in Italia che ha portato, insieme alla bolla immobiliare di cui si diceva, ad una situazione del mercato immobiliare del tutto paradossale e anomala. E’ questo l’argomento di questo post, valuteremo se e a quali condizioni, acquistare un appartamento sia finanziariamente e oggettivamente piu’ conveniente che abitarvi in affitto.

Prima di addentrarci nella matematica facciamo alcune considerazioni oggettive.

1. In Italia nell’anno del signore 2015 ci sono un sacco di proprietari di immobili abitativi,   un immobile ogni 1,8 residenti circa, compresi neonati e bambini, il 15% circa di tutti gli immobili residenziali disponibili sono VUOTI . Va da se’ che l’offerta di appartamenti in affitto per i prossimi vent’anni almeno sarà sempre preponderante sulla domanda e questo, per una nota legge economica schiaccerà verso il basso i prezzi degli affitti.

2. Le considerazioni del punto precedente trovano conferma nel confronto tra gli indici Italiani e quelli internazionali. In particolar modo il rapporto “costo appartamento/affitto”, agevolmente ricavabile sul sito “numbeo” ad es., è sensibilmente piu’ alto in Italia. Milano 4,29, Roma 4,44, Berlino 2,62, Londra 3,08, NY 1,93.

3. Le leggi Italiane sono nettamente sbilanciate a favore dell’inquilino, il quale, soprattutto se ha familiari a carico, non puo’ essere fisicamente sfrattato dal proprietario nemmeno se moroso, ed ha diritto ad usufruire di un appartamento in perfette condizioni e a norma, cosa che in Italia non è mai banale. Per esempio, sapete che un locale dove c’è una cucina per essere a norma deve presentare 2 fori d’areazione, uno in alto e uno all’altezza pavimento? E che i tecnici del gas si possono rifiutare di darvi la fornitura senza i fori? Per non parlare delle tubazioni ecc. E dell’Api ne avete mai sentito parlare? Quella certificazione obbligatoria che è assolutamente necessaria anche se c’è scritto che la casa è senza finestre, senza porte e senza impianti? E se pensate che il futuro non ci riserverà altre sorprese di questo tipo in questo paese siete degli inguaribili ottimisti.

4. La grande mobilità economica e sociale a cui oggi assistiamo, portano tutti noi (pensionati compresi attenzione) a fare i conti ogni giorno con l’opzione (o la necessità) di cambiare città. Questa necessità puo’ essere notevolmente complicata dal possesso di un immobile di proprietà, a meno di non avere come condizione al contorno un mercato immobiliare e degli affitti vivo e dinamico, cosa che in Italia, come ormai sanno anche i sassi, NON E’.

E’ ora veniamo alla matematica. Problema: la famiglia Rossi, ha acquisito la disponibilità della propria banca ad accendere un mutuo per l’acquisto della prima abitazione, deve decidere se acquistare casa o continuare a stare in affitto. Il candidato scelga tra le seguenti risposte la soluzione piu’ economicamente vantaggiosa per la famiglia:
a) Acquistare casa, sempre e comunque: pagare un affitto equivale a buttare soldi;
b) Acquistare casa, purchè la rata del mutuo non ecceda la capacità di spesa della famiglia;
c) Dipende dal prezzo della casa, dalla rata e la durata del mutuo e dalla rata d’affitto.
I piu’ attenti fra voi avranno già intuito che le risposte a) e b) dal punto di vista economico, non hanno senso. Come già accennato in precedenza infatti non c’è alcun asset al mondo che sia conveniente acquistare indipendentemente dal suo prezzo. Questo semplice assioma porta con sé la necessità di stabilire un prezzo giusto o “fair” per ogni asset di cui si desidera entrare in possesso (e a desistere dall’acquisto se non si è in grado di definirlo).

Nel caso di un appartamento occorre valutare la redditività di investimenti alternativi. Non bisogna infatti dimenticare che per accendere un mutuo, l’acquirente deve corrispondere una parte (di solito non meno del 20%) dell’intero costo dell’immobile, il mutuo cioè non corrisponde mai al 100% del prezzo di acquisto di un immobile e cio’ per un motivo molto semplice: le banche desiderano tutelarsi nell’eventualità il mutuatario non paghi le rate, per questo si sottoscrive un’ipoteca, che prevede la corresponsione del 100% di un bene a fronte del prestito dell’80% della somma necessaria all’acquisto dello stesso.

Bene questo 20% nel caso della soluzione affitto, puo’ essere impiegato per investimenti alternativi. Ad investimenti alternativi possono essere impiegati anche i risparmi annuali che l’inquilino ricava dalla soluzione affitto. Le rate del mutuo sono normalmente infatti più0
alte delle rate d’affitto. In Italia nell’anno del signore 2015 grosso modo ci troviamo di fronte ad una soluzione di questo tipo: per mutui di 20 anni, tasso totale del 5%, importo finanziabile 80% e rata media 20% piu’ alta della rata d’affitto equivalente (in realtà è un po’ di piu’, dal 25 al 35% ma mettiamoci in una situazione conservativa). Non prenderemo in considerazioni mutui di durata maggiore per ragioni che il lettore comprenderà a breve.
Su un totale di 100 quindi, avremo un mutuo di 80, con un importo totale di 127 e una rata mensile di 528. L’affitto equivalente sarà di 422 al mese, con un risparmio annuo di 1270. Tale risparmio andrà diminuendo di anno in anno, poiché il costo dell’affitto tenderà ad aumentare con l’inflazione, ad un tasso che possiamo considerare pari all’1% all’anno, tranne casi particolari come la cedolare secca (l’inquilino ha diritto al canone bloccato), che comunque oggi come oggi non è affatto un caso particolare, ma sorvoliamo.

Ma qual è l’investimento alternativo che dobbiamo prendere in considerazione? Stiamo considerando un periodo lungo, di vent’anni e i testi specialistici ci dicono che investire in titoli azionari (indici di borsa, delle principali piazze mondiali) è la scelta che rende di piu’ e meno rischiosa in un periodo di vent’anni, se consideriamo il rischio come la variazione minima e massima dei rendimenti di diversi investimenti in tutte le combinazioni possibili di periodi ventennali (74-94, 76-96, 84-2004 ecc). Il rendimento medio dell’indice S&P 500 negli ultimi 50 anni è stato, dividendi inclusi, del 10% composto annuo. Bene se consideriamo questo tasso si avrà (vi risparmio i calcoli) che la soluzione affitto ci 1consente, grazie ai risparmi messi a reddito sugli etf sui principali indici di borsa mondiali, di disporre di una somma dopo vent’anni pari a 190. E’ questo quindi il valore che dovrebbe raggiungere l’immobile acquistato a 100 dopo vent’anni, per essere equivalente economicamente alla soluzione affitto. Per periodi di mutuo superiori, 25 anni e piu’, gli incrementi di prezzo sono parecchio superiori e tali da sconsigliare, alle condizioni poste, l’acquisto.

La convenienza dell’affitto poi, è ancora maggiore nel caso si disponesse della somma per acquistare il proprio appartamento di residenza, senza ricorrere al mutuo. In questo caso su base 100, l’affittuario si ritroverebbe dopo 20 anni con un controvalore di circa 350 in titoli immediatamente scambiabili (quindi liquidi). Chi avesse acquistato invece avrebbe l’immobile ovviamente con prezzo base 100 e rivalutazione ventennale.

 … to be continued

 Ihaveadream

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7 commenti Commenta
freeybor
Scritto il 13 marzo 2015 at 11:02

Complimenti per l’articolo, anche se l’esempio del mutuo non è corretto, attualmente per un fisso a 20 anni riesci a spuntare tassi dal 3,20% al 3,50% con rate intorno ai 440 / 460 euro per un mutuo da 80.000, questo riduce notevolmente il risparmio che avresti andando in affitto.
Il problema piuttosto è riuscire ad ottenere il mutuo!

Roberto.

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ihavenodream
Scritto il 13 marzo 2015 at 12:18

In effetti il 5% era un dato di un paio di anni fa, il periodo in cui feci queste considerazioni…oggi i mutui costano meno, tuttavia i calcoli da rifare portano ai medesimi risultati, il mercato dei mutui è collegato a quello degli affitti ed è ragionevole pensare ad un risparmio del 20-25% del costo dell’affitto, rispetto alla rata del mutuo.

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freeybor
Scritto il 13 marzo 2015 at 14:45

In effetti il 5% era un dato di un paio di anni fa, il periodo in cui feci queste considerazioni…oggi i mutui costano meno, tuttavia i calcoli da rifare portano ai medesimi risultati, il mercato dei mutui è collegato a quello degli affitti ed è ragionevole pensare ad un risparmio del 20-25% del costo dell’affitto, rispetto alla rata del mutuo.

Ok, se ti dicessi che con un variabile pagheresti una rata tra i 400 e i 410 euro?

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ihavenodream
Scritto il 13 marzo 2015 at 15:54

Bisogna ipotizzare che per 20 anni i tassi non risalgano considerevolmente, allora si avrebbe zero risparmio sulla rata d’affitto. Tuttavia tassi a zero per 20 anni significano rendimenti sui mercati azionari nettamente migliori…negli ultimi 6 anni di tassi zero il rendimento annuo composto dello S&P è stato 17%. A ritmi simili anche solo considerando la rivalutazione della quota 20 che risparmia chi non sottoscrive il mutuo, arriveremmo dopo vent’anni ad oltre 450…

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tanduri
Scritto il 13 marzo 2015 at 18:38

Complimenti per l’articolo Ihavenodream.
Una lucida analisi di convenienza economica quando comunque sappiamo bene e non dobbiamo rifiutare la realtà che chi compra una casa per andarci a vivere non è “troppo” un investitore o un analista matematico o un soppesatore di dove pende il piatto della bilancia tra scelta tra andare in affitto, investire o acquistare.
Chi sceglie di acquistare lo fa condizionato più dal cuore e dove c’è il cuore, il sogno di una casa, una illusione.. spesso non c’è una tale particolare dettagliata analisi.

Questo tuo articolo amplifica il messaggio che il mattone è ora che la smetta di essere al centro dell’attenzione di speculatori e di famiglie disposte all’acquisto a prescindere da qualsiasi minima considerazione.

tnks
Massimo

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freeybor
Scritto il 13 marzo 2015 at 21:25

Bisogna ipotizzare che per 20 anni i tassi non risalgano considerevolmente, allora si avrebbe zero risparmio sulla rata d’affitto. Tuttavia tassi a zero per 20 anni significano rendimenti sui mercati azionari nettamente migliori…negli ultimi 6 anni di tassi zero il rendimento annuo composto dello S&P è stato 17%. A ritmi simili anche solo considerando la rivalutazione della quota 20 che risparmia chi non sottoscrive il mutuo, arriveremmo dopo vent’anni ad oltre 450…

Investire e ma soprattutto guadagnare nel mercato azionario richiede una preparazione e conoscenze dei mercati che vanno ben oltre le capacità del buon padre di famiglia, io conosco più persone che hanno perso investendo nel mercato azionario di quante abbiano guadagnato.
Devi pensare che per la maggiorparte delle persone il massimo investimento è il conto deposito o l’acquisto di Bot. Tu parli di rendimenti superiori al 10% annuo, se me ne suggerisci qualcuno che sia sicuro e garantito sarò ben lieto di metterci qualche soldo ;)

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ihavenodream
Scritto il 14 marzo 2015 at 13:51

Non sono stato chiaro evidentemente. La sicurezza di un investimento è una funzione del tempo…per periodi di venti anni il più sicuro assett è il mercato azionario, sicuro nel senso che negli ultimi 200 anni se consideriamo periodi ventennali consecutivi, il massimo downside sui rendimenti reali è dei titoli di stato, ergo i titoli di stato sono più rischiosi su durate ventennali…

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