Mercato Immobiliare: l’era della mediocrità

Scritto il alle 18:40 da sylvestro

0 Con la pubblicazione odierna ad opera dell’Agenzia delle Entrate della consueta Nota Trimestrale sull’andamento del mercato immobiliare  che trovate pubblicata a questo link viene definitivamente confermato l’avvio dell’Era della Mediocrità.

Nonostante gli abituali proclami su una ripresa prossima ventura o quantomeno sulla fine del periodo di calo del settore è di tutta evidenza che il comparto del mattone ha smesso di rappresentare un valido capisaldo dell’economia nazionale e domestica per ritrovarsi inesorabilmente a giocare oggi un ruolo di comprimario nelle faccende industriali e finanziarie e domani chissà, forse potrebbe diventare anche una semplice comparsa.

L’emorragia di investimenti che aveva investito il settore edile/immobiliare aveva già ampiamente e lungamente preannunciato che sia dall’estero che in casa si stava rapidamente rinunciando a cercare interesse su un asset che giorno dopo giorno si è rivelato essere sempre più fuori linea rispetto ai nuovi fondamentali economici e sociali del nostro paese e del tutto privo di proposte, programmi o anche semplici idee atte a rinnovarne la struttura, l’offerta e l’appetibilità.

Anzi, esattamente al contrario, c’è stato e c’è un impacciato balletto di rinvii, rinunce, passamano e sospensioni che con la complicità di un apparato mediatico tuttora asservito o sponsorizzato dagli ex poteri forti cerca di sviare l’attenzione su presunti colpevoli della crisi che spaziano dalla ingiusta tassazione alle scelte politiche sbagliate alla carenza di mutui da parte delle banche. E’ ovvio che fintantochè si formulerà il futuro del mercato immobiliare basandosi su quello che si vede attraverso lo specchietto retrovisore degli anni d’oro tra bolle di cemento e gonfiamento di debiti pubblici e privati sarà dura riuscire a tracciare un programma serio che tenga conto della attuale realtà ipertrofica che mostra tutti i principali (e non solo) attori in gioco affannarsi a fuggire dal mattone piuttosto che ad accumularlo.

Ne sono tristi evidenze le difficoltà a liquidare i fondi immobiliari la cui scadenza viene procrastinata oltre l’inverosimile con sommo detrimento dei sottoscrittori, ne sono testimonianza le banche, gli enti ed i grandi gruppi finanziari ed industriali da anni alle prese con le dismissioni che passano dalla creazione di un “veicolo” finanziario all’altro nel tentivo di mantenere a bilancio delle quotazioni che hanno semplicemente del ridicolo fino a disperato tentativo estremo di disfarsi delle case in eccesso scendendo direttamente in campo con strutture di vendita proprie.

Il tutto nell’attesa di una riforma del catasto che non arriverà mai a compimento e che ha già dimostrato essere solo l’ennesimo poltronificio per progetti senza un traguardo ed una scadenza.

Chi dovrebbe comprare immobili in questo panorama composto prevalentemente da venditori che negli anni scorsi si sono pervicacemente sbilanciati nel fu investimento per eccellenza, chi e con che soldi?

 Con queste premesse, anzi, dovrei meglio dire con queste conferme (e ne sono state passate rapidamente in rassegna solo alcune) risulta chiaro come l’andamento reale delle compravendite non può che essere piatto sugli attuali livelli e non bisogna ignorare che potrebbe anche essere peggio se non ci fossero già stati in questi ultimi anni degli importanti cali nei prezzi delle case e nei tassi dei mutui che hanno consentito l’accesso all’acquisto a chi prima non poteva permetterselo o a chi, invogliato dall’apparente convenienza, ha ceduto alla tentazione.

Nel grafico che segue che gli assidui lettori già conoscono viene sciorinato l’andamento delle compravendite suddiviso per trimestri in maniera la parallelizzare lo sviluppo periodo per periodo.

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Come già anticipato si può notare facilmente che le linee di tendenza dopo aver affrontato un periodo di consistenti cali a partire dal 2007, si sia ben avviato verso una sorta di “atterraggio” morbido sugli attuali livelli cui fanno da resistenza superiore i valori dell’anno 2012. A mio parere solo quando avremo decisamente superato i valori del 2012 in tutti e quattro i trimestri potremo essere legittimati a parlare di inizio del nuovo ciclo, fino ad allora (e potrebbero volerci anni) bisognerà definire questo frangente come lateralizzazione dell’Era della Mediocrità. Ne consola sapere che questo trimestre piuttosto che l’altro “il mercato ha performato meglio” in città oppure in provincia, in centro o in periferia, sul nuovo o sul vecchio, al nord piuttosto che al sud, tutte magre considerazioni che si infrangono desolatamente sulle colline discendenti delineate dalle linee dei grafici poichè a ben guardare si scopre che parallelizzando gli andamenti suddivisi per zona o tipologia la musica non cambia.

Nell’immagine che segue vengono ripresi gli stessi dati trimestrali di prima ma esposti in veste grafica diversa.

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Nel rettangono evidenziato in rosso il primo trimestre 2015 va a collocarsi in fila con valori equivalenti con i suoi “fratellini” del 2013 e 2014 ed apre la strada a facili ipotesi di consistenza sui prossimi trimestri, salvo clamorose novità.

Sta a voi lettori, aspiranti compratori e venditori, decidere qual’e il momento giusto per voi per entrare od uscire dal mercato, la scelta non può che essere individuale e dettata da tante variabili soggettive non necessariamente tutte di natura economica. Per me è chiaro che finora la scelta di coloro che hanno deciso di non comprare si è rivelata azzeccata dal punto di visto puramente economico e che le prospettive di ulteriori cali lasciano presagire che potrà continuare ad esserlo anche per i prossimi trimestri.

Sylvestro.

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7 commenti Commenta
ihavenodream
Scritto il 4 giugno 2015 at 20:54

Non è la fase della mediocrità Sylvestro, è la fase “artistica”…il mercato immobiliare Italiano sta diventando come quello delle opere d’arte, in cui le aste, quelle fallimentari la fanno da padrona…bisogna avere fiuto, conoscenze e occorre prendersi dei rischi, come per le opere d’arte…il mito del mattone sicuro tramontera’ definitivamente

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Scritto il 4 giugno 2015 at 21:33

Non è la fase della mediocrità Sylvestro, è la fase “artistica”…il mercato immobiliare Italiano sta diventando come quello delle opere d’arte, in cui le aste, quelle fallimentari la fanno da padrona…bisogna avere fiuto, conoscenze e occorre prendersi dei rischi, come per le opere d’arte…il mito del mattone sicuro tramontera’ definitivamente

Beh, però sulle aste qualche speranza di fare l’affare ce l’hai … :D

(scherzo ovviamente)

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ihavenodream
Scritto il 5 giugno 2015 at 08:13

Più di una speranza, non stavo scherzando, volevo fare l’analogia tra le aste di soteby e le aste fallimentari…è un mercato speculativo ormai, fatto di “pezzi” di valore e crostacce inutili…sembra forse banale ma è una cosa sottile, non è più un mercato di massa, popolare per così dire…e quindi scordiamoci di rivedere volumi sensibilmente più alti di questi…

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Scritto il 5 giugno 2015 at 11:50

Più di una speranza, non stavo scherzando, volevo fare l’analogia tra le aste di soteby e le aste fallimentari…è un mercato speculativo ormai, fatto di “pezzi” di valore e crostacce inutili…sembra forse banale ma è una cosa sottile, non è più un mercato di massa, popolare per così dire…e quindi scordiamoci di rivedere volumi sensibilmente più alti di questi…

Si, mi trovi abbastanza d’accordo. Negli ultimi decenni non solo si è costruito troppo ma ha anche preso piede un certa tendenza ad abbassare gli standard qualitativi (con le dovute eccezioni) sia nei materiali che nei volumi. Quindi ci ritroviamo con molte case o brutte o vecchie o entrambi ma comunque destinate a restare vuote. Poi, come ricordi giustamente anche te, ci saranno sempre i pezzi buoni o pregiati che saranno sempre molto ricercati ma che non fanno il mercato.

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carlo garbuio
Scritto il 8 giugno 2015 at 17:12

1) E’ noto che le NTN non possano essere usate per comprendere il mercato immobiliare italiano, basta leggere, in calce al documento del link, di cosa si sta parlando:
“NTN = Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma
come 0,5 transazioni).”
Di conseguenza tutte le considerazioni, analisi e ipotesi formulate su tali basi non possono che risentire dei notevoli limiti metodologici che vanno a minare l’attendibilità di qualsiasi lavoro.

2) Che valore può avere per ogni singolo operatore conoscere una media (di dubbio fondamento) nazionale/regionale e, in non tutti i casi, provinciale per le proprie attività immobiliari? Nessuna, e solo indagini puntuali, documentate e verificabili possono garantire sicurezza nella scelta economica.

3) dopo aver trattato di volumi mi sfugge il collegamento che porta a questa conclusione di tipo economico “Per me è chiaro che finora la scelta di coloro che hanno deciso di non comprare si è rivelata azzeccata dal punto di visto puramente economico e che le prospettive di ulteriori cali lasciano presagire che potrà continuare ad esserlo anche per i prossimi trimestri.” Non è automatico che l’andamento dei volumi rifletta l’andamento dei prezzi. Per questo oltre alle NTN la stessa fonte elabora Quotazioni OMI semestrali con gli stessi, se non peggiori, limiti metodologici.

Utilizziamo dati puntuali, oggettivi e sempre verificabili, e metodologie chiare, trasparenti e condivise, è tutto possibile, è un dovere professionale e civico

ciao

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Scritto il 8 giugno 2015 at 17:34

1) E’ noto che le NTN non possano essere usate per comprendere il mercato immobiliare italiano, basta leggere, in calce al documento del link, di cosa si sta parlando:
“NTN = Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma
come 0,5 transazioni).”
Di conseguenza tutte le considerazioni, analisi e ipotesi formulate su tali basi non possono che risentire dei notevoli limiti metodologici che vanno a minare l’attendibilità di qualsiasi lavoro.

2) Che valore può avere per ogni singolo operatore conoscere una media (di dubbio fondamento) nazionale/regionale e, in non tutti i casi, provinciale per le proprie attività immobiliari? Nessuna, e solo indagini puntuali, documentate e verificabili possono garantire sicurezza nella scelta economica.

3) dopo aver trattato di volumi mi sfugge il collegamento che porta a questa conclusione di tipo economico “Per me è chiaro che finora la scelta di coloro che hanno deciso di non comprare si è rivelata azzeccata dal punto di visto puramente economico e che le prospettive di ulteriori cali lasciano presagire che potrà continuare ad esserlo anche per i prossimi trimestri.” Non è automatico che l’andamento dei volumi rifletta l’andamento dei prezzi. Per questo oltre alle NTN la stessa fonte elabora Quotazioni OMI semestrali con gli stessi, se non peggiori, limiti metodologici.

Utilizziamo dati puntuali, oggettivi e sempre verificabili, e metodologie chiare, trasparenti e condivise, è tutto possibile, è un dovere professionale e civico

ciao

Ti ringrazio per l’intervento Carlo, conosco il tuo pensiero e rispetto il tuo punto di vista professionale.

1) Possiamo rigirare attorno alla definizione di NTN tutto il tempo che ne avremo voglia, resta il fatto che complessivamente le vendite di sono più che dimezzate indipendentemente dai metodi di rilevazione; se hai elementi per sostenere diversamente sono tutto orecchi.

2) Non entro nel merito delle valutazione che può fare il singolo operatore professionale di settore; da profano immagino che ciascuno avrà i propri metodi, legittimamente diversi per zona, caratteristiche, target ed esperienza. Solo gli obiettivi raggiunti potranno dare ragione alle proprie tesi.

3) Tutte le fonti a me note riportano cali di prezzi e compravendite; sono sicuro che esisterano singoli casi in cui ciò non è avvenuto ma dubito che facciano media.

Sono d’accordo con te che è doveroso essere professionali, puntuali e chiari nel proprio lavoro, tanto nel settore immobiliare come negli altri campi. Tuttavia, come ho già scritto in altri articoli, la conoscenza con precisione micronesima delle caratteristiche delle vendite di una via, di un quartiere o di una zona nulla garantisce nella gestione delle future vendite: conoscere la storia è doveroso, ritenere che sia sufficiente ad affrontare il mercato che ci aspetta è fuorviante.

A che serve spaccare il capello in quattro sul valore e sul prezzo di un immobile in vendita se poi non si riscontrano acquirenti ai livelli calcolati?

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tanduri
Scritto il 8 giugno 2015 at 23:26

Di conseguenza tutte le considerazioni, analisi e ipotesi formulate su tali basi non possono che risentire dei notevoli limiti metodologici che vanno a minare l’attendibilità di qualsiasi lavoro.

.. la stessa fonte elabora Quotazioni OMI semestrali con gli stessi, se non peggiori, limiti metodologici.

Mi perdoni Sig. Garbuio, mi faccia capire..
ma questi dannati “limiti metodologici” valgono solo quando, come in questo articolo, si parla in modo “non positivo” del mercato immobiliare?
allora il suo è anch’esso un “limite metodologico”, o sbaglio?
o con queste sue precisazioni ci vuole insegnare il “come usare” i limiti metodologici.. quando considerarli e quando non..?

Utilizziamo dati puntuali, oggettivi e sempre verificabili, e metodologie chiare, trasparenti e condivise, è tutto possibile, è un dovere professionale e civico

Questo suo incitamento e raccomandazione finale non si sente di farla meglio e piuttosto a quel 90% di informazione che quando legge qualche transazione non si fa nessuno scrupolo a divulgare fantomatiche riprese, ripresine e ripresette?
Un articolo del genere, che non ha interpretazioni positive dei dati (proprio perchè i dati non sono positivi e non per altro..) è criticabile perchè mancante di un “dovere professionale e civico” verso la trasparenza dell’informazione mentre l’informazione che la spara più grossa e sempre sullo stesso bersaglio.. quella si che va bene?
Lei sig. Garbuio è più daccordo con quel tipo di informazione?
Quell’informazione ridipinta da strati e strati di menzogna e disinformazione e che galleggia nella più totale superficialità ed incompetenza di come interpretare i dati copiando articoli di altri articoli senza neanche andarsi a vedere le fonti del di cosa stanno parlando?

Quell’informazione lì (che a quanto sembra lei non biasima quanto invece fa con questa) che non sa neanche cosa siano le metodologie.. ed è in quella sede che avrebbero maggiormente bisogno di usufruire di questi suoi validi insegnamenti.

saluti.
Massimo

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